摘要：看到货币适度宽松、支持住房消费、节约集约用地、放松户口等措辞要当心

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撰文|张银银

一年一度的全国两会又隆重召开，大家非常激动。

譬如，今天（3月5日）的政府工作报告说，提高个税起征点，也谈了房地产税，继续强调房子是用来住的、不是用来炒的定位……

很多杆友想知道，今年政府工作报告对2018年的房地产，到底意味着什么？是不是2018依旧是调控的大年，指望调控放松没戏？

经过多年的调控，很多人也都明白了，房价说白了就是看宏观和货币政策。而政策其实都在字里行间，都是顾名思义。但没有比较，很多措辞也就没有那么多的意义。

过去十年，恰好是我国房地产最快增长的十年，我们又经历了几次调控周期，不少地方房价有过起伏。杠杆游戏今天回顾一下，过去十年，我们政府工作报告关于地产、货币政策的表述，对我们看清2018年房价，甚至更长一段时间的走势非常有帮助。

1、房地产一触即发的2008年

先从十年前的2008年回顾起，当年政府工作报告，关于房地产是这么说的：

今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。

如下图1，杠杆游戏注意到，2008年除了四项举措外，当年还有3项大的指导原则。但从人多地少、集约利用、防止房价过快上涨等措辞里，可以看出住宅供地被限制之严格，房价即将大涨的苗头已经开始显现。

图1.2008年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

实际上，在此之前2003-2007年，我国经济拉开的那一轮高速增长，房价已经今非昔比。就差一个导火索，开启更辉煌的房地产黄金时代。

2、全面鼓励房地产大发展的2009年

当年政府工作报告，关于房地产最重要的话，是这么说的：

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

所有的语句都充满对房地产的支持和鼓励。这样的大支持，实际是寄予厚望，因为世界金融危机，已经摧毁了半个华尔街、半个美国经济。

图2.2009年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

世界需要再平衡，中国经济一不小心跟着遭受重创，大量的民工回乡，大学生就业问题越来越突出。只有房地产、基建可以拯救彼时的中国经济。

这一年，政府工作报告还说，要实施适度宽松的货币政策。是的，在杠杆游戏的理解里，宽松二字一旦出现，意味着大水漫灌，意味着泡沫必然吹起。

3、保障房开始受到重视，想要遏制房价过快上涨的2010年

这一年，经历过了2009年房地产的疯狂，国务院政府工作报告这样说：

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

但是，放出去的水哪是那么容易收。地方政府因为基建大干快上、各种平台债务开始激增，唯有土地财政可以解忧。

调控开始越来越严，当年也说这是史无前例的调控，甚至一些和户籍、社保限制有关的调控政策，还被批评——杠杆游戏当时也是这么认为的。但是效果依旧不明显，房价难压住。地方和中央的诉求，明显有偏差。

图3.2010年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

还值得注意的是，保障房受到越来越多的重视。今天回过头去看，这样的力度还是不够大，调控就是应该严一点。而差别化信贷政策、差别化税收优惠意味着，口子依旧还在。

房价很难被打压下去。

4、提出长效机制，公租房受到史无前例重视的2011年

经过泡沫飞舞、调控发力，2011年房地产长效机制全面提出。特别是，保障房获得史无前例的重视，保障的归保障，市场的归市场，多么美好的愿景。

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

即便是今天去回忆，杠杆游戏依旧觉得2011年是充满魅力第一年。货币准备大收紧，重庆的公租房模式受到全国重视，准备复制到全国。

事实却很闹心，2011年四季度货币又放松了一下。

图4.2011年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

无论如何，2010-2011年的调控周期，还是让很多刚需小白领上了车。杠杆游戏有好几个城市的朋友，就是因为那一轮上车，获得了后来倒手、换大房子的机会。

感谢那一轮调控。

5、希望促进房价合理回归的2012年

至少措辞上非常难得，国务院的政府工作报告，甚至说要促进房价合理回归。这是2012年，上一届政府的最后一年。

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

现实当然不是那么简单，2012年房价并没有合理回归，房地产长期平稳后来也没有实现。

图5.2012年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

但当年，保障房，特别是公租房依旧被重视，甚至提出要建立相关的建设、分配、管理、退出的全国性机制。不仅如此，住房信息系统也被要求加快建设，似乎我国房地产税也快了。

而且房价，整体而言，确实冲高了，但起码开始稳定。有足够多的保障房，有信息联网，有房地产税的可能，未来似乎越来越令人憧憬。

杠杆游戏有时候在想，如果后来的几年加把油、顶住压力，沿着之前思路一鼓作气，今天房价还会如此吗？

6、调控和保障房继续受到重视的2013年

2013年，W最后一次做政府工作报告，他说：

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

保障房依旧是被重视的，房价稳定要被上升到工作责任机制。未来似乎真的可期，房价在很多城市也明显冲顶，曲线应该可以向下了吧？

图6.2013年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

新任博士也说了，不搞大水漫灌，要和过去说道别。真的是新气象，房地产不再那么绑架中国经济？

年中，一场钱荒，给了所有幼稚的人一记重拳。

7、地产承压，棚改开始大起步，调子在变，从调控变为促进房地产市场持续健康发展的2014年

措辞已经开始变化，因为2014年，库存问题开始出现：

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

重视保障房的措辞还在，但重点已经是棚户区，而不是公租房：新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。字里行间的意思已经显露。

图7.2014年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

棚改的厉害在于，需求被增加、货币化补偿逐步被尝试。上头也很无奈，经过2008年金融危机后的货币大放水、房地产大发展，很多三四线、县级城市房地产供应过剩，需求跟不上供应。

库存开始出现！

所以投机要被抑制，其实自己已经被抑制，而重点是促进市场持续健康。调控逐步不再提，一个个城市开始变相或公开放弃调控。

因为库存，2014年房价整体还是稳定的，甚至不少城市实际是下跌的。但是，你要知道，跌不起啊，这为2015年再放水打下铺垫。

如果今天去回忆2014年的政府工作报告，杠杆游戏要说，这一年意味着2015年一定会放水。

8、“调控”二字消失，棚改大力推进，户口要求放松，节约集约用地的2015年

这些措辞看懂了吗？2015年要继续帮助去库存！

加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

“调控”二字已经彻底找不到，棚改大干快上起来，货币化补偿公开提出，户籍制度改革抓紧实施，放宽户口迁移。

这一切，都是在创造需求！

图8.2015年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

还有更多的信号，2015年的政府工作报告还提出：稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。

当年，我和朋友说，股市可以寄予厚望，否则放水可能又不可避免了。我是多么希望股市不破灭的，或许能挽救后来的一切。

只是，我太幼稚。你懂的，松紧适度，M2根据需求可以略高，也就是稳中偏松的意思。这早就为后来的降息、降准打开了大门。

那一场股灾，更是让房地产获得更大的倚重。

9、居民住房消费再次被公开支持的2016年

上一次类似的鼓励还是2009年，当时措辞其实比2016年还高调，但2016年启动的房价行情比措辞更魔幻现实。

今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

杠杆游戏注意，这一年甚至没有像过去9年那样，专门拿出一段讲房地产，但行情却是过去9年里最触目惊心的。

如下图9，房地产是放在新型城市化、城市规划建设管理中去谈的。从中应该嗅到味道，房地产也要升级，新型城市化说白了钱哪来、基建怎么搞？

图9.2016年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

什么都要靠房地产！2015年降息、降准闸门已经打开。开工没有回头箭，房地产受到支持，税收、信贷、刚需、改善都被支持。你懂的。

一场暴涨无可挽回。

10、有鼓励、有遏制过快上涨的2017年

开宗明义，2017年政府工作报告就说：

因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

从中应该读出来，三四线城市去库存、房价是被支持的；需是被支持的；买不起可以租，租购并举嘛；调控只是分类；调控只是遏制过快上涨，不是不可以上涨；棚改继续发力，未来还要改几千万人。

图10.2017年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

所有这些合在一起解读就是，2017年整体可以涨，三四线可以多涨一点，大点的城市调控得严一点，微涨还是可以的。

最后，2017年，每个城市都成了“贾会计”，都要采取一些手段，让报表好看。特别是一二线这些特大、超大城市们，暂时得糊过去。

如果认真看过2017年政府工作报告，就应该明白，起码刚需2017年任何时候，都不该犹豫。犹豫了就是吃亏，就是血汗钱没了。杠杆游戏2016年开始就这么说，但可惜，很多人听不进去。

11、分类调控继续，货币见机行事的2018年

最后，我们看看2018年的政府工作报告，关于房地产具体有哪些措辞：

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

图11.2018年，国务院政府工作报告关于房地产的相关表述 图片来源|当年国务院政府工作报告

这些表述基本延续了过去一年多的官方定调。同时首先强调的是棚改，接着是公租房，对弱势群体的帮扶。

也就是说，最困难那部分人，努力让他们得到最大的重视，包括让符合条件的外来务工人员也能有机会住公租房。

但反过来也可以说，中产阶级，主要还是靠你们自己。为了让大家实现安居梦，房价不大涨，调控会努力，地方主体责任继续。

对了，还有一个住房梦渠道，也是过去一年常说的，租吧！共有产权之类，多主体供给、多渠道保障、租购并举！我想，各位杆友应该明白了。

起码，对于炒房目前还是不欢迎的，除非你资本雄厚，否则小散型炒房，暂时不太给套现机会。另外，三四线城市不再被鼓励去库存，但房地产市场平稳健康发展又被提及。

这意味着2019、2020年将发生什么？当然还要看联储眼色。

最后杠杆游戏啰嗦一句，货币政策方面，政府工作报告是这么说的：

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。

说直白一点，2017年太紧了，2018年可以根据需要……