摘要：哪里地铁修得最猛，那里房价未来可能涨得越快

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　　撰文|张银银

　　作为一名铁路和轨道迷，忍不住要纠正最近的一则消息。而这关系到很多城市未来轨道交通怎么建，有没有资格建的问题！

　　而对于很多城市主政者来说，这可能还关系城市的面子、招商引资、地价、房价；对于购房者，既关系他们上班的交通便捷，更关乎房子是否更容易买得起，或者更具有或不具有投资价值。

　　怎么讲，请看下文。

　　1、你的家乡轨道交通梦碎？未必是真的！

　　最近很多自媒体说，我国发改委已经下发了《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》。据说，按照这个意见，已批复建设规划的43城市中，13个（甚至有说14个）城市或不符合新规。

　　这些城市已经批复的线路当然不说了（有的实际也被暂时叫停），接下来想要获得新一轮的路网批复，将变得非常困难。另外，那些按照过去标准，符合或勉强符合条件、正跃跃欲试，想修轨道交通的城市，这一下可能梦碎了，下一次开门放闸，不知道是何时。

　　对于上述事实性描述，杠杆游戏要说，大致方向没错，而且从债务管控、地铁在一些城市的实际需求看，也是有必要提高标准的。

　　但我还是要说，这个意见尚未通过，更没有正式下发各地。目前，进行的只是意见征求。

　　所谓13（有的说14个）个城市地铁梦碎，完全是胡说八道。已批复地铁建设规划的43城市，受影响并不是太大。只是，按照可能的新规，一些已经获批的城市，要获得新一轮的批复，难度变大。

　　按照我国发改委《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见（草案）》，对申建地铁城市相关标准要求变为：

　　一般公共财政预算收入在300亿元以上，地区生产总值3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。对GDP和财政收入的要求均是15年前的3倍。

　　另外，草案提出除规划明确采用特许经常的预目外，建设期政府财政性资金投入不得低于项目总投资的40%，严禁以各类债务资金作为项目资本金。上一年度政府债务率超过100%、120%的城市，城轨交通项目的财政出资比例分别不得低于60%、80%；政府债务率超过150%的城市，省级发展改革部门不得批准新开工建设项目。

　　而按照草案，对已批复建设规划的43个城市，近期完全符合申报新一轮建设规划条件的有30个城市，其余13个城市中：

　　政府债务率不符合的有南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳等9个城市；

　　一般预算内收入不符合的有太原市1个城市（按照2017年数据，太原一般公共预算收入刚好又跨过了300亿元的线）；

　　地区生产总值不符合条件的为乌鲁木齐市1个城市；

　　市区常住人口不符合条件的为包头、兰州、洛阳、呼和浩特、南通、福州等6个城市。

　　包头、呼和浩特的部分轨道项目，去年已经被叫停。这实际早已传递出信号。

　　当然，无论如何，这还只是征求意见稿，各地建设轨道交通的动力十足，博弈必然还会继续。

　　另外，这个征求意见稿也对申建轻轨城市做出了新的要求：一般公共财政预算收入在150亿元以上，地区生产总值1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。各项指标均为地铁的一半。

　　该草案还提出，拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不能低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次。远期客流规模要分别达到单向高峰小时3万人、1万人以上。

　　这么说的话，就算未来征求意见稿不改动了，严格执行地铁建设标准，不代表想跻身轨道交通城市的，不可以退而求其次，暂时放弃地铁，选择更容易获批的轻轨。

　　总而言之，你的家乡轨道梦碎？还不一定，具备一定条件的城市，轻轨还是有机会的。另外，好好发展经济、做大城市体量，争取早日可以修地铁，也是个办法。

　　2、2020年前后，不算京沪，我国最强的其他城市，轨道里程都将达到四五百公里左右，苏州可能是例外

　　上文，杠杆游戏对13城地铁梦碎做了辟谣，并根据轨交建设新规征求意见稿，分析了即便不建地铁，还会有一些城市可以加入到建设轻轨的行列中来。

　　反正一句话，随着我国城市化、经济的发展，建设轨道交通（地铁、轻轨）的城市，会越来越多。因为我们是人口大国，是经济大国。

　　目前，不算台湾、香港，我国获批轨交建设的有43座城市，其中已经有30座实现通车运营，如下图。

　　图1.2017年末，我国城市轨道交通里程排序 图片来源|网络，特此感谢

　　从上图1中，我们可以看到，不算港台，轨道交通排名靠前的十来座城市，基本和它们的经济总量、城市体量是符合的，除了南京显得非常靠前，天津、苏州则略微靠后。

　　南京目前通车里程较多，仅次于北上广，充分说明比赛和展会对提升城市基建帮助很大。所以，杭州过几年可期。发改委给杭州的第三轮轨交建设批复也证明了这一点，2022年亚运会前接近400公里通车。

　　如果杭州自己再自加点压力，可能还可以更多一点。

　　通过上图1我们还可以发现，长三角、珠三角通轨道交通的城市最多、最密集。如长三角目前已经有上海、南京、苏州、杭州、无锡、宁波，广义上还有合肥通了轨交；珠三角的广州、深圳、香港、东莞、佛山通了轨交。

　　这两个地区，确实是世界级的城市群。

　　而根据目前各大城市通车、在建、批复情况看，2020年前后，上海、北京就不说了，轨道里程已经是宇宙级。广州也是马上就突破400公里，其他的超大、特大城市，如深圳、南京、天津、武汉、重庆、成都等，还有上文提到的杭州，轨道通车里程都将达到四五百公里。

　　有的城市早一点，有的城市略晚一点，大概2022年左右基本都将达到这个里程。未来，我国城市轨交里程与其经济体量基本还是一致。

　　作为经济强市苏州可能相对少一点，但其毕竟特殊，譬如苏州代管的县级市都很强。

　　3、轨道交通里程越多的城市，房价通常越贵

　　对于，相关部门收紧地铁建设，杠杆游戏有这样几个判断：

　　1、对于大部分想修建地铁的三线城市来说，地铁建设可能导致这些城市陷入恶性循环。

　　众所周知，地铁的建设成本高昂，动辄5-7亿元/公里的造价，甚至一些线路、城市更高，已经达到了十亿级/公里的投资造价。对于一般预算收入仅仅一两百亿，甚至500亿元以下的城市来说。建设两三条地铁，要掏空这些城市多年的财力，而且是不吃不喝的情况下。

　　但怎么可能不吃不喝？各种硬性支出排得满满的，最终结果实际都是负债。不管你搞代建回购、所谓PPP也好，实际都是积压的债务。

　　本来很多城市债务率已经不低，继续攀升的债务，只会导致这些城市更倚重房地产，靠土地财政填补窟窿。而对房地产依赖越重，地价就容易越高，特别是对于发展程度还不算很高的三线城市来说，对于实体产业就容易造成挤出效应，实际进一步拖累经济和就业。

　　而长远的经济增长如果受到制约，那么当初欠下的巨额债务，是不是成为定时炸弹，给国家金融和社会经济添乱？

　　当然，这也不是绝对的。有些城市发展更好，可以有效解决和避免这一切。而还有一种情况是，逼着上面出手相助，放更多水，去稀释昔日的巨额债务。

　　正是认准了这一点，很多城市都意识到，反正都是中央兜底，债务风险、杠杆率压力有人会想办法——于是对于地铁在内，各种基建的大干快上，乐此不疲。

　　2、地铁建设往往导致房价、地价往上走。换句话说，哪里地铁修得最猛，那里房价未来可能涨得越快。

　　如上所述，因为地铁的昂贵造价，形成的巨额债务，导致我们的地方政府只能更倚重土地财政，一是保持债务平衡，二来地铁建设，对于城市政府来说，也相当于投资，投资完自然要寻求收益。

　　客观说，地铁这样快速、便捷基建的完善，让公众职住半径可以更大，可以享受更好的居住环境；城市半径、骨架其实也因为地铁的通道变得更大。

　　那么，相应的，地铁沿线，包括过去被认为是郊区、发展不算好的城市组团获得新生，相关地块价格自然走高。

　　3、投资者都喜欢围绕轨道交通，比如地铁沿线投资，和政府实现多赢。如上文所分析的，地铁带来的职住便利，推高了地价、房价，投资者当然喜欢这样的房子。

　　而反过来，投资者喜欢投资地铁房，也导致地铁房价格更高、相应的地价更高。对于很多较大的城市来说，建设运营地铁很难盈利，债务大幅增加，但通过经营土地，依旧实现了城市运转的良性循环。

　　账面上可能债务数据不好看，但实际上卖地和相应的房地产税收，算起来真的不少。