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房价今后每年难涨10%?从货币看楼市波动真相

摘要:房价平均每年上涨10%真算温和的了

对于很多人来说,房价平均每年上涨10%或者更高幅度,是他们高兴的。同时对于另外一部分人来说,只要是上涨,他们都非常难受。

全国政协委员、北大光华管理学院副院长金李表示,每年上涨10%以上的暴涨方式将难以为继。他认为,投资者继续把房地产作为投资的主要标的是不明智的,建议在资产配置上做一下大的调整。

对此,杠杆游戏一半认同、一半持有保留意见。

1、房价平均每年上涨10%真算温和的了

多元化配置资产,这个建议,杠杆游戏大部分时候都是认同的。特别是在调控持续、货币中性的大背景下,死守地产,并不一定是最好的选择。

目前的情况下,我认为具备一定资金成本忍耐力的人,才适合继续在楼市里摸爬滚打。而更多的普通人,现在还玩这么大何必呢?还不知道什么时候解套、发财。

同时,平均每年上涨10%或者更高幅度的涨幅,难以为继却未必。客观地说,以我们过去的货币发行效率,包括去年的货币增速,10%的涨幅说算是不高的。实际情况我们看到的,较大的城市都不止这个涨幅。

我们看2017年的货币投放量,实事求是地说,是非常中性的。

2017末,我国广义货币供应量M2余额为167.7万亿元,同比增长8.2%,增速比上年末低3.1个百分点。狭义货币供应量M1余额为54.4万亿元,同比增长11.8%,增速比上年末低9.6 个百分点。

无论M1还是M2,这样的低增速,难得遇到一回。

结果呢?主要一二线城市房价到底怎么在运行,大家有目共睹。当然,这有房地产惯性因素,也有投资者过分的期待。

还如金李副院长所言,中国房地产市场的根本问题在于可投资的领域和产品太少。所以,解决房地产问题需要组合拳,在稳定房价的同时,金融领域也要不断创新、改革,提供多样的、符合中国投资者的产品,使得中国的资本市场更加丰富。

问题是,金融领域的创新,一放就肆无忌惮,如我们所见,一地鸡毛,杠杆率、坏账玩得更高,金融风险一点不比地产走火入魔少。

说来说去,今天房价这个局面是综合因素造成的,地方有财政诉求,中央有就业诉求,投资者有投资考虑……

简单怪谁合适呢?

2、人民币说了算!

而回溯过去20年货币政策和实际的货币数据,我们发现2017年,央行,乃至更高层面是非常努力了。可就算2018年如此努力,2019年,以及未来呢?

谁都不确定,到时有没有什么其他经济需要。而一旦货币闸门打开,过去十多年的历史,大家有目共睹。因此,房价平均每年上涨10%真算温和的了,期望不必太高。

在接受新京报采访中,金李副院长认为,“房子用来住的,不是用来”这一政策出台,主要基于以下几方面的考虑:

1、化解系统性金融风险。资金脱实向虚,很多钱进入到房地产领域。要降低投资房地产的吸引力,提高投资实体经济的吸引力,实现资金脱虚向实。

2、目前房地产的家庭杠杆率过高。很多人购房大量使用杠杆,增加了中国经济的杠杆率。泡沫形成的过程中,多套房的投机者受益,但泡沫破裂时得由政府来买单,这是不公平的事。

这个分析很好说明了,泡沫不能破。所以要调控,要维持稳定。同时又要把部分资金挤走,去新的领域创造财富和就业。

但央行数据不说谎,2017年末,金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元,同比增长12.7%,增速比上年末低0.8个百分点。与此同时,被调控的房地产领域呢?

2017年末,人民币房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末低6.1 个百分点;全年增加5.6万亿元,同比少增1087亿元。确实很努力了,可这增速一比较,充分说明,真爱还是依旧。

同时,2017年末,房产开发贷款余额7万亿元,同比增长21.7%,增速比上年末高9.5个百分点。实话说,货币、信贷不敢随便对房地产釜底抽薪。

即便M2增速那么低,但实际资金流入房地产的量依旧高,增速更是比其他领域高多了。对了,还有有各类难以统计的消费贷,最终也是流入了地产。

人民币决定房价!

3、房价,人民币说了也不算!

2017年货币的中性简单说两个原因:一是如上文金李副院长所述,金融风险高、杠杆率高,必须控制;世界局面发生了变化,联储在加息缩表,我们必须保持中性防止被动。

而我们看,2017年M2增速放缓,全年M2同比增长8.2%,比上年末低3.1个百分点。似乎货币控制得不错,但要明白,M2 是一个总量概念,其变化取决于不同货币派生渠道的变化。

银行发放贷款、进行证券投资、购买外汇以及开展部分同业业务等都会派生存款,从而形成货币供给;相反银行发行债券、股票以增加资本金时,会反向减少全社会存款,从而减少货币供给。

1、比如2017年,银行股权及其他投资科目从之前的快速扩张,转为有所萎缩,是导致M2增速回落的最主要原因。对了,所谓银行股权及其他投资,央行说主要包括银行购买和持有的资管计划、理财产品等。

这部分资金说白了就是嵌套、循环,套利呗。大家知道的,这个去年管得严,所以去年M2增速受影响。

2、同时2017年,银行债券投资规模下降。前两年在地方政府债和企业债发行较多的大环境下,银行大量购债。但2017年以来地方债和企业债发行较上年同期放缓,银行购债相应减少。

央行说,由此下拉M2增速约0.4个百分点。

3、财政存款超预期增长。财政存款增长会导致M2相应下降,因为当企业或个人缴税后,其存款会减少,而财政在拿到这笔资金后会上存央行,这意味着财政收入的增长会阶段性导致商业银行体系存款的减少,进而使M2下降。

简单说,如果我们不允许资金空转太多,去杠杆,金融监管加强,M2相对不会派生那么快。

而之所以要去杠杆、加强金融监管,就是为了防风险,以及和美国货币政策步调一致。

换句话说,如果杠杆我们认为去得差不多了,或者结构性去得不错了,那么M2就会允许他卷土重来。

如今,我们想要追求高质量发展,想要摆脱对地产的依赖。决心很大,但过程不容易,此前也反复过。这轮房价之所以走到今天,不就是因为反复所致。所以,房价的实质,人民币说了也不算,而是当时的经济诉求和决策者定力。

或者美国货币周期发生变化,美国经济前景走好,他们也重新踏上加杠杆之路,你说我们跟不跟?

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