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往日大佬“地王”落寞背后,昭示了楼市怎样的未来?

摘要:房地产业永远都在走钢丝,行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

一年多以前,有一家公司1年内花了352亿元,在长三角和珠三角拍下7个“地王”,一时震动中国房地产。

这家拿着数百亿资金,在中国土地市场上掀起过腥风血雨的公司,叫信达地产。而他背后的金主,是我国四大资产管理公司之一的金融央企,信达资产。

如今,“地王”风光不再,不仅不再高溢价拿地,昔日高价拿的地如今不少杂草丛生。

按照3月28日,信达地产发布的2017年年报,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。

而其他房地产巨头,2017年继续纷纷跑马圈地,通过直接买、并购、重组、权益合作,各种方式无所不用其极,房地产行业集中度突飞猛进。

风光的“地王”信达落寞了!重点是这背后意味着什么,昭示着一些房地产企业,乃至我国房地产怎样一个未来?

今天,杠杆游戏趁着信达地产发布年报,就来做个数据解读、预析。

1、昔日“地王”销售面积大幅下滑,销售额、营收大幅上涨,但还能持续多久?

年报显示,2017年,信达地产累计实现销售面积113.75万平米(权益销售面积,如下图1),同比下降26.30%。2016年,销售面积为154.35万平米。

而上周,杠杆游戏在《百强房企谁会倒在多重风险之下?|财报·杠》(3月22日)一文中,介绍过,按照中指院版百强房企口径,2017年百强房企销售面积49795.9万平米,平均每家实现了近500万平米的销售。

不仅如此,2017年,百强房企的销售面积,总增幅高达23.7%,增长率高于同期全国16.0个百分点。和他们比,信达的表现,不算好。

图1.信达地产2017、2016年销售情况对比 数据来源|信达地产年报

但,信达地产销售额方面,2017年,实现合同额224.71亿元(权益销售额),同比增长32.91%,完成全年计划的140.44%。

营收方面,2017年,信达地产实现152.16亿元,比上年同期115.71亿元增长31.50%;其中,房地产项目结转营业收入143.44亿元,较上年同期108.87亿元增长31.75%。

图2.百强企业2013-2017年销售增长情况 图表来源|中指院

而中指院版的百强房企,2017年销售总额63760.7亿元,同比增长32.8%。这方面信达地产倒是赶上了的。销售面积是下滑的,销售金额、营收增长却如此之高,背后是信达的房子价格涨了多少,一目了然。

看来,信达地产过去高价拿地,等着地价、房价涨上去的套路,和很多房企的算盘一样,大多都成了美好的现实。

只是,2015年之后的高价地,甚至搞出多个“地王”的套路,未来还行得通吗?

如信达地产2017年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。

截至2017年12月31日,信达地产储备项目计容规划建筑面积290.87万平方米,在建面积268.01万平方米。存货有限、拿地又少,高销售、高营收增长还能继续多久?

2、信达地产净利增长可观,净利润率、净资产收益率不高,公司业务重点或已转向

2017年,信达地产实现净利润10.65亿元,较上年同期8.53亿元增加24.85%;归属母公司净利润10.11亿元,比上年同期8.81亿元增长14.76%。

如果只看增速,似乎还是不错。但对照着营收及增速,以及从净资产收益率角度看。信达这个表现很一般。如下图3。

图3.信达地产2017年财务分析图 图表来源|网易财经

净利率只有6.65%,净资产收益率只有10.27%,这还是比2016年表现要好,主要因为房价起来了。

杠杆游戏3月27日在《郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂了|财报·杠》一文中分析过万科的2017年报,万科全面摊薄的净资产收益率提升至21.14%,同比增加2.61个百分点。如下图4。

图4.万科2017年财务分析图 图表来源|网易财经

是的,信达的净资产收益率,实际只有万科的一半;净利率,比万科低近5个点。

当然了,这样一家2年前营收不到100亿元的公司,一买地就是两三百亿,这游戏也不容易。

此前激进的操作,受到很多方面的争议和关注。所以,如信达地产2017年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。

再也不能这样玩了。

根据媒体最新的报道,杠杆游戏注意到,一位接近信达地产的人士表示,去年一年,该公司除了存量项目的继续开发运营之外,大部分精力都在搞跟淮矿地产的资产重组了。

信达地产的此番重组,埋线于12年前:2005年11月份,当时淮南矿业经营困难,于是安徽省国资委、中国信达资产、中国建设银行安徽省分行、中国华融资产管理公司分别签署了《淮南矿业 (集团)有限责任公司股东协议》。

协议涉及的债转股总金额为 52.9亿元, 中国信达资48.5亿元,中国建设银行安徽省分行4.04亿元,中国华融资产管理公司4000万元。

后来经过几番变更,淮南矿业的股权结构为:安徽省国资委持股 77.40%,中国信达持股 22.60%。淮南矿业的全资子公司淮南地产,注册资本金51.37亿元,主要从事煤矿棚户区改造、生态环境修复与开发以及房地产项目开发。2016年,淮矿地产实现营业收入51亿元,利润总额不到7亿元,净利润约5亿元。

如果信达地产的此番重组能够顺利进行,则中国信达12年前的不良资产处理可以实现套现,中国信达对信达地产的控股地位依然不变,信达地产可以取得淮南地产的资产和地产项目,可谓一举多得。

信达毕竟是玩资产管理的。

3、央企背景的信达地产,资产负债率持续高企,准备发行长期债券偿债!其他走钢丝的房企呢?

如下图5,信达地产2017年末负债总计618.86亿元,这家公司的资产为719.53亿元。

图5.信达地产2017年资产负债构成 数据来源|信达地产年报

在房价走高的大背景下,信达地产资产负债表,依旧不是很好看,当然也仅仅是略有上升,86.01%,2016年末为85.69%。

与此同时,百强房企追逐规模扩张,普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。

信达地产2017年基本没有迈出步子,但受前期疯狂买地,负债率比百强房企们整体倒要高。

在2016年8月之后,信达地产在债券市场上未发一债。2017年,信达地产筹资活动产生的现金流量净额为-21.35亿元。

图6.信达地产2017年财务指标 数据来源|信达地产年报

如上文所述,年报显示,据权益比例计,信达地产2017年新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。

融资少,买地少,销售面积也下滑,还有既有债务成本,多亏了房价高。否则这资产负债表可能会继续上升。

截至2017年12月31日,信达地产储备项目计容规划建筑面积290.87万平方米,在建面积268.01万平方米。

目前的净资产收益率、利润率上文算过了,这点存货,能换多少钱,能还多少债,其实一目了然。

恰好,就在不久前的3月6日,很久没发债的信达地产发布公告称,拟申请发行不超过(含)70亿元的债务融资工具,包括不超过(含)10亿元资产支持票据(ABN),以及不超过(含)60亿元非公开定向债务融资工具(PPN)。

信达地产此次融资拟注册的ABN期限不超过10年(含10年),拟注册的PPN期限不超过5年(含5年)。

信达地产称,所筹得募集资金拟用于偿还公司(含子公司)有息负债、补充公司(含子公司)营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。

如今,并不是每个企业都可以随便发债。2017年,哪怕是百强房企,房企国内信用债发行规模也大幅减少。

2017年,中指院版百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,海外发行债券,发行规模达1646.3亿元,同比大幅增长643.3%,占发行总量的78.1%。

图7.百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况 图表来源|中指院

央企信达地产发债就是好,是不是一下就懂了。

而反过来,我们还可以思考,很多房企面临的不仅仅是发债难,而且资金成本不断走高。债务的压力、土地成本的整体抬升,如果2018年货币维持中性,一些房企日子一定不会好过。

讲真,房地产业永远都在走钢丝。行情好,大家搂不住;行情差,不救又得死。

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