摘要：开发商便宜拿地、快速做大规模的套路走向终结？远不止这些

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撰文|张银银

便宜的地恐怕不那么好拿了。

我国发改革委等5部门，日前联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，就相关工作提出要求。其中，“严控房地产倾向”的要求，最引人注目。

这意味着什么？最大的受益者和最受伤的人，分别又是谁？

1、地产调控不放松的信号，值得注意

杠杆游戏注意到，指导意见从明确规模等级、科学论证发展等方面，对未来主题公园建设提出了明确要求。

省级政府对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证，对未经省级政府论证的项目不得报请国务院进行核准。要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险。

今后建设主题公园时，应在全国投资项目在线审批监管平台中按主题公园类进行填报，未按主题公园类进行填报的，不得办理各类审批手续，获得相关审批手续的由审批部门按规定予以纠正。

众所周知，主题公园的投资运营，大部分短期内是无法赚钱的。所以，地方政府往往通过低价给开发商配套土地搞地产，以弥补亏损。

图1.我国主要主题公园开业情况 图表来源|北京商报

同时，通过和主题公园投资建设方的合作，实现了周边地块的增值，炒热了该地块、城市组团，地方卖地可以获得更好回报。

未来，从严审批主题公园，实际上对开发商和地方政府炒高地价的套路，实现了一定的控制。实际上，中央很清楚，只有控制住了地价，房价才有不大涨的基础。反之，如果地价高，你不让它涨，实际也不行。

从这个角度而言，表面上严控的是主题公园的开发，实际也是调控的组合拳。而类似调控政策继续出台，表明中央尚未有放松调控的意思。

2、控制地方土地财政依赖的信号，也很明显

指导意见还从严格用地管理、严守生态保护红线、严格核准程序、严控房地产倾向等方面，对未来主题公园建设提出了明确要求。

其中最狠的莫过：

主题公园用地，应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得，严禁采取划拨方式。

主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。

过去，很多大型主题公园的供地，即便不是划拨，也都和投资方有明确的价格默契。周边的地产和商业开发，往往都是低价给主题公园投资建设方。

图2.全球主题公园集体排名 图表来源|北京商报

原因很简单，一方面地方政府需要大型文旅项目，同时也希望通过文旅项目带动周边地价。而主题公园的建设投资大，回报却很慢，所以要补偿开发商，那就只好便宜给地。

表面上，地方政府暂时亏了。但通过文旅项目，带热了该地块，未来周边的土地出让价格大涨，地方政府实现获益。

这个套路说好听点，叫经营城市；说直白点，有时候实际就是和主题公园投资建设方联合炒地皮。

地皮炒越高，对实体经济的挤压就会更大，地方政府也更沉醉于土地财政，而不愿意自拔。而为了给主题公园基建配套，往往地方还要负债。负债越多，对土地财政的依赖也就更大。所以，这次指导意见对于债务控制也提出了要求。

未来建主题公园周边便宜拿地不再那么容易，也就一定程度降低了开发商搞主题公园的热情，限制了联合做局炒地皮。

这其实是在纠正地方的发展观念，和财政思路，不希望过分炒高地价，继续大搞土地财政。

不过，主题公园周边的地都要招拍挂，不得设置条件捆绑，意味着开发商都可以来“抢地”——杠杆游戏在想，这是不是意味着只要建了一个主题公园，以前还有关联便宜给地，以后一下子就进入高地价时代？

如果这样，地方是不是更愿意搞主题公园？比如让地方国企、投融资平台、相关产业基金来做，甚至还是找擅长主题公园的企业来做，其他方面给补偿，绝对有办法。

因为只要搞了主题公园，周边任何一块地都要竞价卖，赚得更多的，好像还是地方。

当然了，这是另外一个问题了。毕竟规范主题公园建设还有自然环境、市场容量、产能过剩、金融稳定等方面的考虑，不管也不行。

3、打击开发商以主题公园方式便宜拿地套利

上文杠杆游戏谈到，指导意见凸显中央对调控、土地财政的最新信号。实际上，之于开发商也有明确信号。

那就是，搞主题公园便宜拿地套利的套路不行了。

如果万达文旅城项目的大部分股权没有卖，我们会发现万达成为一个巨无霸级别的地产企业，实际主要就是靠主题公园（文旅城）。

投资兴建大型主题公园（文旅城），满足地方政府文旅、酒店、高端服务业需求，同时创造税收和就业；主题公园（文旅城）投资方低地价拿到大片的地，通过主题公园（文旅城）一起做高周边房价、地价——可谓是双赢。

但做高了周边地价、房价后，主题公园的投资方再低价格拿的地，房子也不会低价销售。而是随行就市。

主题公园的投资方，就此获得了低地价的套利。所以难怪，当初华侨城、万达也好，以及后来的恒大、保利、世茂、佳兆业等，甚至中铁这样的工程建设企业，都纷纷搞文旅城。

在去杠杆、调控的背景下，做大规模很重要。规模和土地就是融资的基础，就是赚更多钱的源泉。所以，大型地产企业好这口——除了所谓产业新城套路，没有比主题公园（文旅城）地价低，却可以拿到大片地，更好的办法了。

实际上，主题公园（文旅城）不也是一种产业新城套路。只是未来，这条捷径要被控制了。

4、最大的赢家本来是万达，结果成了融创，华侨城当然一直是赢家

未来，以主题公园方式疯狂低价拿地的套路，显然不那么好走了。于此而言，杠杆游戏要说，这不更显示出，早前靠主题公园已经拿到很多地的企业，是大赢家。

本来最大的受益者应该是万达，通过万达文旅城之名，万达拿下10来个城市，数千万平米的土地储备。注意，万达搞定的这10来个城市，大部分可都是主要一二线城市，如武汉、广州、重庆、成都、南昌……

只可惜，人算不如天算。叫板迪士尼的万达文旅城之梦起步不久，王老板就将文旅城大部分股权低价卖给了“好人”孙宏斌的融创。

融创一跃成为我国差不多前5的地产帝国+文旅帝国，甚至具备了冲击更高地产霸主名次的潜力。

而后继者，甚至包括恒大，恒大也在搞文旅城，套路和当初万达几乎一模一样，只是起步晚了一些。至于保利、世茂、佳兆业等新进入者，想靠主题公园套路便宜拿地，就更难了。

当然，我国主体公园的霸主华侨城，倒是一直靠主题公园+地产开发受益良多。华侨城这几年又拿下了一些城市的地。和融创一样，他两真是赢家。