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碧桂园加强周转急于套利,房地产业凛冬将至?

摘要:变现的速度和质量,是房企在未来竞争中胜出的重要筹码

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撰文|张银银

房企的冬天真的不远了吗?最近三份从碧桂园流出的文件刷爆朋友圈,都与加强周转效率有关。

他们分别为:该公司4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》,4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》,以及《关于项目报建高周转的通知》。

这三份通知将碧桂园送上新晋网红的位置,因为里面充斥的一些刺眼词语,让人忍不住要吐槽。

诸如“马上做”“通宵做”“项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建”,“图纸问题为什么不是马上做,什么阻碍了你,要马上做”。充满了大干快上的激进和反人性。

不了解的群众担心,连碧桂园这么大的公司都开始反复强调高周转了,是否意味着他不看好后续楼市,想要急于套利?杠杆游戏想说,呵呵,他从来就是这样啊。

1、碧桂园一直在“高周转”,走上巅峰就靠这个!

财经圈、地产圈都听过碧桂园“456”工作要求:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正。1年里1块钱的投入能赚出1块钱的利润,据说迄今为止还没有其他地产商能突破这一极限。

这大概就能代表杨主席的风格:拼命干!将劳动转化成的价值最大化。有前碧桂园员工说,从上到下每周干110小时是常态。除了8小时睡觉基本都在公司加班。

剪头发需向领导请示,出去速剪速决;同事要结婚,都需特别申请才能周末回家摆酒搞婚礼,然后周日晚上必须回到宿舍。

这个说法杠杆游戏没有去佐证,但通过做地产的朋友他的工作状态来看,高强度加班在地产界貌似家常便饭。

加的班越多周转得当然也越快。在老板们的眼中,人和机器已经没什么区别了。比如杨国强在内部分享的一个“1万元的故事”:

如果一个优秀的规划设计师年收入是36万元,月收入即3万元,折算即每10天收入1万元。如果下班后接到规划图要设计,碧桂园找5名设计师熬一个通宵做出来,然后分别给这5人两天假补休,补休合计也是10天。

就公司效益而言,同样的工资发出去,安排5个人忙一个通宵,好过1个人忙活10天,显然设计院要这样做为好。

虽然杠杆游戏对杨主席的这番分析不敢苟同,但也不得不感叹,杨主席真是深谙高周转之道,难怪碧桂园能稳坐宇宙级地产商的位置。

2、万达的军,融创的狼,恒大的水,万科的猫

谁都知道,尽可能地高周转是房地产行业致胜的关键。周转高就意味着资金回笼快,意味着现金流保证,企业的利润也相对会提高。

碧桂园这一手牌玩的不错,其实其他的地产大鳄也没闲着。万达的朋友就说他们公司半军事管理文化。譬如每一个项目都有几个时间节点。时间到任务完成,没有任何理由可讲,一旦有拖延则职位或许不保。

知乎上也有已经离职的前万达员工吐槽:报给集团的任何东西,一个小小的疏漏,就有可能让你得个集团通报。万达还有通讯测试,周末两天,给管理人员随机打电话,如果在规定时间没有回复,集团通报。

要知道,在万达,一个通报,就意味着你今年升值加薪全泡汤了。而连续两三年被通报的人也大有人在。

融创则是出了名的狼性文化。加班多就不说了,融创的高管团队大都是营销出身,这也为该公司奠定了浓厚的营销色彩。每人每月制定计划,要求最终的指标总和要超过当月指标,发现问题马上改进,确保目标的完成。

一位入职不到一年的员工就表示,到融创后,每一天的心情都处于“啥破公司老娘不想干了明天就辞职”和“这公司好牛逼老娘要好好干,出去之后top10任选”的起伏中。

反正总有理由说服你去加班,总有鸡血给你一个拼命的理由,所谓的狼性,就是没有任何理由的拼命。

另外值得一提的地产公司恒大,去年登上房企第一,也不是没有理由。除了上述的几个特质,恒大悉数全收外,让杠杆游戏不得不服的就是他的水军和公关。

一方面来自亲身的体验——之前写过几句话,稿子莫名失踪,中规中矩的则评论无数,一看全是水军。

恒大员工充当公司水军也不是什么新鲜事了,发微博、朋友圈搞营销实在正常不过。恒大最有名的“旁站”制度也是高周转的产物。

工程施工过程中必须全程站在旁边观看。只要发现没有“旁站”,轻则扣工资,重则开除。

相对于上面几家网红地产公司的“奇葩”,万科貌似稍微正常一些,走着他的猫步,一直在低调稳健地培养人才,号称地产界的 “黄埔军校”。只是,这几年人才流失也比较大。

3、房地产寡头时代,效率和时间是一切杠杆的基础

其实说白了,房企要牛,玩法、套路并不复杂,但难的是效率和执行。

如今,我国房地产进入寡头时代,地产大鳄们身后的盘子越做越大。可以看到的是,2017年,我国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高。且百强房企销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,创下最高纪录。

近些年来,没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛。融创也突破三千亿销售。

有媒体记者了解,碧桂园这次密集发文,是由于碧桂园三四线城市项目的周转速度,不达预期。不进则退,你效率慢下来,人家可能不会等你。所谓寡头时代,你要维持自己的地位,那么你就得比别人更拼。

对房企来说,时间真的就是金钱。这也是一个看天吃饭的行业,今天行情好,不代表明天行情还好。房地产周期起伏,经历过的人知道痛。左手暴富和右手破产,往往就是一念之间。

对他们而言,时间是最重要的撬动利润的杠杆。规定时间完成不了任务,可能后面几十个亿、几百亿就损失了,背后还背着几百亿、上千亿的债务等着还,稍有不慎杠杆断裂公司破产,能不着急吗?

变现的速度和质量,是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。所以对他们而言,高周转很可能就是致胜法宝。

至于这么高的效率,设计和建造的房子,是不是能给你一个五星级的家?杠杆游戏只能说,呵呵,先有资格、有能力买房再说吧。

 
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