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楼市销售哑火却还在被疯狂砸钱!刚需的春天终于来了?

摘要:住宅施工面积创下有记录以来同期最高,新开工创同期第5高

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

不少体量较大的城市,抢人和抢房都在继续,房荒在一些城市并未得到缓解。

但放到全国来看,销售确实走向哑火中……

4月17日,一季度经济数据发布。2018年1-3月,我国住宅销售面积增长2.5%,实际创下36个月以来的第4低。

当然,房价还是在涨,譬如1-3月,住宅销售额增长11.4%。这明显比销售面积增速快多了,但增速放到过去36个月中去看,也是前几低的了。

好消息是,一季度全国住宅投资增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅新开工面积增速增长12.2%,创下有记录以来同期第5高。

说了这么说,杠杆游戏就想说一句,至少从全国数据来看,刚需利好似乎就在眼前。接着,请各位杆友看杠杆游戏的详细数据和分析。

1、住宅销售面积回落至3年来第3低,而3年前房价真的是比较稳定的

我国统计局发布的最新数据显示,1-3月,我国住宅销售面积增长2.5%。显然这个增速是非常低的了,到底低到什么程度呢?杠杆游戏去我国统计局上查阅了历史数据。

最近3年来,这个增速只比2015年1-4月、1-5月,以及2018年的1-2月高。

图1.2015年4月-2018年2月,我国商品住宅销售面积增速 图表来源|我国统计局

如上图1,3年前的2015年1-4月,住宅销售面积增速是-5%,接着5月回升,才实现了0%的增长。然后一路开始走高,中间有起伏,大趋势是向上,原因是降息、降准,以及拉开去库存的政策利好……

从那以后,这一轮房价的上涨周期到来,到了2016年,住宅销售面积增速疯狂到接近40%。调控自然紧随而至,销售增速逐步被控制,一路开始下滑。

但不可忽视的是,在销售面积暴增之后,即便是中低速增长,因为基数大,实际销售面积也是非常惊人的。这说明,调控虽然起到一定效果,但购房热情实际依旧不减。

转折点应该说是2018年。1-2月,住宅销售面积增速只有2.3%,这一增速几乎可以忽略不计。1-3月,销售面积增长2.5%,说明3月实际销售面积略有反弹。可以理解1、2月受春节因素影响,3月才开始放量。

因为我国统计局对外数据库尚未更新2018年3月数据,所以本文使用的图表,截至时间为2月,但这并不影响杠杆游戏做比对。下同。

值得注意的是,住宅销售面积的增速轨迹,和房价走势密切有关。回忆3年前的房价,销售面积不振,房价是不是也很平稳,甚至一些城市阴跌。如下图2。

图2.2015年4月-2018年2月,我国商品住宅销售额增速 图表来源|我国统计局

2015年1-4月时,和销售面积负增长一致,当时的住宅销售额也出现了2.2%的负增长。

如今,伴随住宅销售面积增速走低,住宅销售额增长也开始放缓。2017年,部分月份开始出现低于10%的增长,全年销售额增长11.3%,比2016、2015年明显要低。

如今,2018年一季度住宅销售额增长11.4%,略高于2017全年,但房价逐步企稳的迹象还是有所显现。

2、住宅投资气势如虹,但这不是坏消息!

杠杆游戏发现,我国统计局的数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。这个增速实际也是3年来的最高!

不过,这不足挂齿,2018年1-3月份,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。

也就是说,我国住宅投资增速,领先整体房地产投资增速近3个点,这个差幅同样创下3年来最高。

图3.2015年4月-2018年2月,我国房地产、住宅投资增速对照 图表来源|我国统计局

如上图3,值得注意的是,在2017年之前,我国房地产投资的整体增速,是要高于住宅投资增速的。为什么?

因为此前商业、办公投资体量大、投资金额高。所有才有了后来的商业、办公库存严重过剩。如果说房地产去库存问题曾经棘手,商业、办公地产的库存最棘手。既然商业、办公过剩,所以投资开始降速。

加之调控压力越来越大,上头也要求地方加大住宅投资、供应。

所以两个因素加一起,住宅投资的增速2017年开始反超房地产整体投资增速,并且差距逐渐拉大。

有杆友担心,住宅投资增速提升相对快,是不是意味着开发商热情高,而且地价涨到今天,未来房价压力……

如果不考虑国际形势、利率等因素,房价压力确实有。但伴随住宅投资增速创下3年新高的是,住宅施工面积、新开工面积,也创下非常高的纪录。

请看下文,杠杆游戏的继续分析。

3、住宅施工面积创下有记录以来同期最高,新开工面积创下有记录以来同期第5高!

未来有多少房子可以卖,关键得看成交的土地面积,以及施工、开工面积。在《溢价率普遍回落,但一季度地价依旧在涨,楼市未来非常微妙!》(4月9日)一文中,杠杆游戏分析了一季度的宅地情况。

从供给角度讲,楼市未来一两年紧张的局面,按说不会比过去一两年严重。缓解起码是可以的。

中指院数据显示,2018年1-3月,300个城市宅地供应面积,维持了2017全年的较快节奏,推出宅地面积 10084万平方米,同比增加 33%。

其中,成交的宅地面积高达8415万平方米,同比增加21%。

最受各位杆友关注的10大城市中,1-3月,北京、上海、深圳宅地成交面积保持了增长。杭州 、成都 、重庆 、武汉 、天津同样也都保持增长。

接着,杠杆游戏要说的是施工、新开工住宅面积。

我国统计局的数据显示,1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。

其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。

图4.2000年3月-2017年3月,我国商品住宅一季度施工、新开工面积 图表来源|我国统计局

很明显,新开工住宅面积的增速可以说非常不错,比同期房屋开工面积也要高一些。这不算什么,杠杆游戏查阅了我国统计局历史数据库。非常震惊!

如上图4,2018年一季度,我国住宅施工面积,创下有记录以来同期最高。

新开工面积,也创下有记录以来同期第5高!只比2010、2011、2012、2013这4年的一季度低,并且低得也不算多。

如果这个趋势得到延续,那么,至少全国层面来说,住宅供应总量不低。对于刚需来说,算是个利好吧。

只是,希望主要一二线城市,特别是发起了人才争夺战的城市,更努力一点。如此,住房不炒才不是一句空话。

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