摘要：长期来看，房要买，房产税也要交，谁都逃不过

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撰文|张银银

我国城市住房供给结构，可能真的要发生大变化了！特别是较大体量的城市。

今天最大的消息就是这则通知。

4月25日下午，我国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

其中明确说到：要重点支持住房租赁企业，发行以其持有不动产物业，作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

说白了，就是要大力支持融资搞租赁房。进一步说，这也表明了上头的态度：要彻底支持改变我国的城市住房供给结构，这对我们普通老百姓影响几何？

1、买不起房至少可以租房、多元化供给渠道，政府下了大决心！

分析影响有多大，首先来看看政府的决心有多大。

其实关于租售并举，住建部2015年就已经提出了，但一直只见打雷不见下雨。

真正开始行动是在2016年。

2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出，要“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

之后的2017年7月，住建部、证监会等九部委联合发文再次提出，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

再之后，各大一线城市如北京、上海、深圳等，也相继发布了相关实施意见，大致就是支持住房租赁证券化。

在去年10月份的重要大会闭幕之后，2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议也强调，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

如今证监会和住建部联合发布的文件，杠杆游戏认为，应该算是到了具体落地执行阶段。规范了前期试点，也对相关程序的标准，给予了更加详细的说明。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

可以看到，在支持租房这条路上，政府的步调是越走越快。同时各种优待以及融资渠道也是越来越多，可见其决心之大！

的确，一线城市房价高企，大部分刚入社会的年轻人无力承担。而且从长远看，一线的地越来越少，尤其是核心地段，寸土寸金，今后的房价很大可能是越来越贵。

多元化住房供给，给年轻人更多的选择，买不起房至少可以租房，而且是稳定的租，既有利于社会稳定，也响应了“房住不炒”。

2、住房租赁资产证券化背后：开发商租赁这条路不好走，初期成本是个问题

在高层的积极推动下，近一年多来，北上广深等大城市纷纷推出“只租不售”地块，要求房企自持物业。

据公开报道，自2016年10月起，北京采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地。

上海自2017年7月至今，也已推出多宗“租赁住房”用地。另外两座一线城市广州和深圳也在推出了“只租不售”的宅地。

不过对于开发商而言，开发租房产品，并不见得是一项划算的买卖。商人都是逐利的。卖个房子多简单？只需要买个地、画个图，然后就能开卖拿钱。而运营租房产品则麻烦得多。回款慢不说，资金成本！现金流！

后期还有房屋的运营维护管理等，这些成本就不小。

更何况如今，我们与其他发达的经济体相比，租赁市场发展还不充分。杠杆游戏看到招商证券数据显示，目前中国国内的租房比率是11.6%，而美国、日本租房比率均在35%以上。尤其是国内一线和强二线城市，租金回报率普遍低于2%，远远低于国内一般金融产品的利率水平。

这可能也是为何，我国的住房租赁机构转化率低的原因。招商证券的数据也显示，在目前约1亿套的出租房中，90%以上是个人出租，而美国、日本的租房市场机构化率分别是30%和80%。

万科高级副总裁谭华杰就曾在公开场合坦言，中国大城市租金回报率小于2%，资产持有人很难赚钱。

这么不赚钱的事情，为啥如今那么多开发商争着抢着去做呢？一方面是政策导向，另一方面也是因“限价令”制约，房企不能突破政府指导价的“天花板”，商品房销售价格往往低于预期。

所以“逼着”退而求其次，建设租赁房。加上，上面有意，你要懂事。但毕竟他们也要赚钱啊，所以我们看到，很多房企在一线城市推出的长租房价格并不很低，甚至有些偏高。

即便如此，盖商品租赁房成本高，包括盘活既有房产，回款却慢，初期投资哪来钱？现金流怎么保障？最终还得相关部门出手，创造一种资产证券化产品，让市场为搞租赁房的成本掏钱。

3、长期来看，房要买，房产税也要交，谁都逃不过

很多杆友可能关心，如果住房租赁资产证券化搞得不错，是不是意味着体量大的城市里，可以租的好房子会更多？然后房价也更稳定？

按下不表，先从资本流动说起。

这两年，融资难一直是横在房企面前的大难题。从2016年下半年开始，房地产企业的各融资渠道便开始受到多方面限制，如银行开发贷、公司债、信托、私募等纷纷收紧，且利率节节攀升。

两部委这次的发文，无疑将进一步推进住房结构的调整。因为推进住房租赁资产证券化，就意味着有更多的资本涌入住房租赁市场。

资本的一大好处就是集中力量办大事，这就意味着更多规模化、专业化的租赁产品即将在市场上出现。

这次通知里也说了，要“鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等，改建为租赁住房并开展资产证券化融资。”

显然这对于盘活住房存量有好处，业主、房企等空置的房子，多了新的去路，市场上房源增多。

从这个角度而言，市场上可以住的房子可能是增加。但归根结底还得看总供应、以及货币闸门。

而对于此类产品的投资者而言，需要多方分析考量。

住房租赁资产证券化，不论以何种形式，私募 REITs、类 REITs、抵押型 REITs 还是 CMBS 的形式，都以租赁住房为载体，必然涉及土地类型、土地使用权、租赁住房所有权以及租赁房屋来源合法性等问题。

综上，对于普通老百姓都关心的对房价影响几何，杠杆游戏其实之前也已经说过多次：基本可以忽略不计。

长远来看，租赁市场发展起来了，年轻人有了更多的居住选择。但最后，他们中的大部分可能还是会选择买房。这就意味着给房企交了好几年的租金，最后又要给银行还几十年的住房贷款。

总有一种被收割的方式，错了，是多一种。

而房企呢？融到了更多的钱，成为了租房市场的“地主”，紧接着的就是房产税。对政府来说，向地产商收钱比向一个一个的个体业主收钱要容易得多。

至于资产证券化是不是会继续层层叠加，陷入老美走过的坑，我们应该是不会踩的。毕竟，我们有这么多勤劳、渴望有房的白领。