摘要：无论是资金体量还是政策限制来看，炒房难度都要提高几个级别

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撰文|张银银

“粤港澳大湾区”要来了！楼市还会好吗？

有媒体报道，近期，全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹透露了粤港澳大湾区的最新动态，他表示，大湾区发展规划纲要将出台，国务院在作最后修改，预计5月正式公布。

在此之前，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。

紧随其后的是一大波概念股的利好。然后，你懂的，楼市或将受影响，毕竟房价随政策波动，也不是什么新鲜事了。

1、政策如何影响房价？比如极端像丹东

最近给人的感觉就是：海南火完丹东火，丹东火完“约谈12城”火，还有之前的雄安新区，以及一直点着火从未熄灭过的一线城市们。随着各种新政出台，各地的楼市都纷纷波动。

现实永远比想象中的更加魔幻。尤其是48小时上涨57%的东北小城“丹东”，谁也没想到因为隔壁老朝，而让自己从默默无闻站上了当代网红的位置。

媒体和一波又一波的炒客们共同见证了这一丹东历史时刻：从售楼厅无人问津，到丹东不动产登记中心发通知因登记业务急剧增加，实行预约发号；

江景住宅从3000块/平米的单价跳至七八千。开发商也顾不得合法与否，纷纷自行定制“限购政策”，捂盘惜售已成常态。

辽宁省委曾描绘过丹东的产业蓝图：“南有厦门，北有丹东”，并将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡、未来的区域综合交通枢纽；区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。

从目前的房价来看，倒是离“铜锣湾”接近了一大步。其经济实力又如何呢？

公开资料显示，丹东2017年GDP为793亿元，在辽宁14个城市中排名第9。从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%，财政收入下滑15%，在辽宁14城排名倒数第一。截至2016年底，该市60周岁及以上户籍老年人口超过20%。

如此来看，这火爆的楼市99%的原因当“归功于”隔壁老朝祭出的新政。

杠杆游戏也多次说过，我国楼市其实就是政策市。尽管受土地供给、货币政策等因素的影响，但短期内，大部分是市场预期在决定房价。

而市场预期如何形成？就看上头。

2、“粤港澳大湾区”发展规划出台在即，楼市还会好吗？

这一次的“粤港澳大湾区”呢？尽管正式的发展规划尚还没发布，但从各方表态来看，“大湾区”的级别低不了。

比如广东省社会科学院、香港明汇智库、香港紫荆杂志社、中国国家行政学院(香港)工商专业同学会、社会科学文献出版社近期共同发布的《粤港澳大湾区建设报告2018》就指出，粤港澳大湾区是“继东京、纽约、旧金山湾区之后对全球资本投资具有强大吸引力和辐射力的第四大湾区。”

彭博经济学家陈世渊也对媒体表示，粤港澳大湾区发展规划或着眼于打造一个世界级、具有高度活力的城市群，进一步提升大湾区制造业、高科技、创新、金融、外贸、港口、文化和旅游等多个领域的中心地位。

世界级的大湾区，怎么也得匹配世界级的高房价吧？

实际上，市场早就已经察觉到动向，并已经开始了布局。大量房企在披露年报时都纷纷提及在大湾区的布局。公开数据显示，2018年一季度这9座城市的的合计土地成交金额共计805亿。

在房住不炒的大背景下，大湾区的9座城市是否会重演“丹东神话”？杠杆游戏倒觉得不大可能。

就大湾区的9座城市：深圳、广州、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门，和2座特别行政区：香港、澳门而言，房价都已经不低了。

稍微低一些的江门、肇庆情况如何呢？江门市住建局近日公布的《2018年4月江门房地产市场主要数据》显示，该市新房住宅成交均价为8526元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨23%。

肇庆市2018年4月均价也达到8632元/平，去年同期均价为5371元/平，上涨60%多！

其他6座城市均价都已经在1万元以上，最高的深圳，4月均价54169元/平方米。

这些城市在被纳入“大湾区”范围之前，其实大部分已经是较为热门的炒房城市了，限购什么的都已经加持。

再加上因为规划即将出台，热钱开始蠢蠢欲动，部分城市又开始纷纷为调控“打补丁”，比如东莞、佛山、江门，最近半个月都有所行动，推出新政预防炒房。

目前效果如何还不好说，但至少明确了态度，就是不想让炒房客日子好过。可以预想，想要在这些地方投资楼市，无论是资金体量还是政策限制来看，都要比在丹东之类难度提高几个级别。

当然，我国的事情，一切皆有可能。

3、大湾区领头羊深圳，“19连跌”之后会如何？

最后来说说“粤港澳大湾区”重量级城市：深圳。对于这座城市，杠杆游戏一直不想多说，因为有过某些经历，害怕啊！

最近一次看到深圳的消息是房价“19连跌”。

深圳市规土委公布数据显示，深圳2018年4月新房成交均价54169元/平方米，较3月每平方米下降了16元。这是自2016年10月出台楼市调控政策以来，深圳新房均价的连续第19个月下降。

其实关注深圳的朋友都会发现，所谓的“19连跌”，其实对于其均价来说，跌幅小的几乎可以忽略不计。

除了2016年10月，深圳推出史上最严厉的“深八条”以来，当月均价下跌了6000元左右还比较惨之外，随后的连跌18个月，累计下跌额度还不到1500元，这对于其宇宙级别的单价来说少得可怜。

杠杆游戏也说过，受市域面积所限，深圳房价几乎无解。

市域面积全国十大城市中最小，供给紧张。棚改、旧改、厂改也不是那么容易，利益协调纠纷很多。

作为大湾区的第一梯队城市，从长期来看，深圳房价香港化的可能性很高。香港目前是什么情况？

最近看到的公开报道是，5月7日，香港市区重建局（简称市建局）公布以实用面积每平方呎约23568港元，向西营盘崇庆里/桂香街项目的物业业主发出收购建议。

逾2.3万收购呎价是什么概念？假设自住业主目前持有450平方呎（约50平方米），收购款项就达到了1060多万港币（约860万人民币）！

不过话说回来，深圳和香港的不同在于，虽然深圳自己市域总面积不算大，但周边大啊！随着城市交通，包括轨道越来越发达，深圳还可以更大。可以建设的地也并不是没有，只是需要观念更新，做出更多宜居的努力。

希望这次大湾区规划的推出，会是一个契机。