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10天内2次下狠手!读懂住建部最新调控背后的深意

摘要:调控目标完不成,地方会担责

 

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

在约谈了成都、太原后仅仅10天,住建部又坐不住了。

注意,非工作日,上周六,5月19日,住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

 

 

图1.住建部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 图片来源|住建部官网

在5月9日约谈成都、太原之前的“五一”前夕,住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志……

20天内,如此密集的动作,和杠杆游戏一样,我想各位杆友应该明白,高层对当下的调控成绩非常不满。

同时也说明,决策层对官方统计部门显示的“调控成绩”,其实有极为客观、理性的看法。

否则,不至于如此短时间内又是12城市约谈,又是再发调控的通知。今天,杠杆游戏就来逐字逐句,解读住建部这份最新的调控通知。

 

 

1、高层对调控成绩不满信号明显。杠杆游戏注意到住建部这份通知的名字,“住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”。注意“做好”二字。

要求做好,意味着以前,或者最近没做好。是的,调控工作就是出现了没做好的情况,如通知所言——

近一段时间以来,部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。为促进房地产市场平稳健康发展,现就有关事项通知如下……

过热苗头、投机炒作有所抬头、风险不容忽视,这些可都是住建部的原话。而住建部代表的无疑是中央的调控态度。

 

 

2、再次提醒!调控目标用词悄然生变“稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期”。在《12城因楼市被约谈,注意官方用词有变》(5月10日)、《成都“乌龙调控”事件,仅仅只是个意外吗?》(5月15日)两篇文章中,杠杆游戏发现调控目标措辞变化。

此前,大部分人的理解都是,房价慢慢涨也可以接受。

甚至一些城市的主政者,包括一些开发商、投资者都可能已经有些麻痹、侥幸,认为调控不退缩,但也不需要加码。

但是请注意,约谈指出,要切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标

看到没有,最新的措辞是要稳房价、稳租金!说实在,稳房价这样的措辞,已经非常久违了。

 

 

而住建部最新的通知把目标再次完善:

认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

是的,稳租金改成了控租金,也就是租金可以涨一点,但不能太狠。

而房价则是继续要求稳。不仅如此,增加了“降杠杆、防风险,调结构、稳预期”12个字。字字内涵丰富,且看杠杆游戏下文继续分析。

3、不仅是调控目标不动摇、力度不放松,更是要求各地加快制定住房发展规划、提高住宅供地。一句话,组合拳长效机制要求地方动真格!通知第一点明确了,坚持调控政策的连续性稳定性。重点是怎么个连续、稳定?

 

 

那就是要求各地,加快制定实施住房发展规划。

比如,2018年底前,一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住建部备案后向社会公布实施。

看到没,不仅要制定住房发展规划,而且规划要公开。哪个城市有供地的诚意,哪个城市没有,不仅上头明白,公众也会心里有数。

规划怎么定?住建部说了,人地挂钩。而大原则是,有针对性地增加住房和用地有效供给。

什么叫有效供给?如果宅地供应表面上不少,但成交不了,或者因为各种因素盖不出房子、上不了市场,那不算;如果地价高,推出的都是房价高的、大的、总价高的,也不算。

住建部说,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价。

也就是以后不仅要增加供地,而且中低价位、中小套户型的普通商品房,得真的增加。行不行,杠杆游戏不知道,上面是这么在想,这么在要求。

 

 

4、非独立产权的供给总量、占比会提高,这是长效机制的一部分。此前,一些城市推出共有产权、纯租赁住房、公租房的较大计划,中央也支持这样。

这是长效机制的一部分。不管什么房,有了更多总是好事。现在买不起,暂时有体面、稳定的租住也可以。当然,我国人的思维习惯恐怕并不好扭转。

但不管如何,中央还是要力推这件事。这次住建部通知就说,抓紧调整住房和用地供应结构。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

为此,住建部这一次还说,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地,可作为租赁住房用地。

6月底前,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出,并上报建设租赁住房的具体实施方案……

不开玩笑,动真格的。杠杆游戏个人最喜欢多搞一点公租房,这是政府的良心。不要说没地、没钱,都有办法;纯租赁住房应该看开发商意愿,政策、金融可以鼓励。

5、重申金融、市场秩序角度严厉打击炒房!金融角度就是差别化住房信贷政策,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。

 

 

同时,通知还要求各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压严查态势,对各类违法违规行为,发现一起,查处一起,并向社会公布,形成震慑。

那么,可以想见,未来无论政府还是开发商放盘的速度,就得提高,否则没法向上面交代。不过,开发商确实有自己的难处,拿地那么贵,备案价格还不准涨太多……你说人家怎么愿意开盘?

6、调控目标完不成,地方会担责。通知这么说的,切实落实主体责任。住建部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,细化评价单元,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。

同时严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。

你懂的,再出现12城市那样被约谈的情况,可能就是要承担责任了,不仅仅是约谈那么简单。

还有,通知说,严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为……



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