摘要：房价在高位是不可持续的，除开人口结构转变之外，还有其他重要因素

撰文|蓝色天际（杠杆游戏资深法律读者来稿）

这几天，几件大事值得注意。一是随着美元加息引起的流动性恐慌，已经让市场风声鹤唳，股市闪崩时而出现，债市大面积排队违约已在路上，民间融资断崖式下跌。

伴随着前一阶段大宗商品原材料的强力上涨，预期国内各行业的倒闭潮将继续展开……

没办法，房价租金成本、人工成本、原材料成本、行政严格执法的成本都在上升，但居民消费意愿持续下降，社会消费规模下降，价格敏感指数上升，PPI和CPI严重悖离，这在两年前实际上即已预演过。

另一方面，中国家庭债务目前已超过40万亿！爱存钱的中国人现在拼命举债，支撑中国庞大经济体的不是令人骄傲的实业，更不是高科技，而是一个击鼓传花的游戏——房地产业！

14亿人坐拥450万亿存量房产，而净存款只有26万亿，这意味着，有史以来最大的泡沫随时会破灭，经济海啸正从大洋彼岸席卷而来……

很多倾向于购房的人认为，在目前国内没有好的投资渠道情况下，钱放在手里会发生通货膨胀，未来钱不值钱，并进而持续跟进买房，事实如此吗？

1、房价在高位是不可持续的，除开人口结构转变之外，还有其他重要因素

个人分析，金融危机下（经济危机升级版），通货膨胀是肯定会发生的现实（滞胀）。

但从国外历史经验看，经济危机实际上又分为两个阶段：前一阶段是危机爆发期，后一阶段是工业萧条期。

前一阶段的危机爆发期，目前正在大规模酝酿形成中（这次从国际国内的大环境来看，将是空前的）。

出于流动性危机，率先下跌的必然是易于变卖的产品，如股票及其他金融资产；房产亦将基于逐步引发的债务危机而被大规模抛售以减轻压力（但很不幸，没有足够的接盘侠）。

危机爆发期内将形成大规模的企业倒闭潮，所以失业率将会显著上升（预期将高到一个较可怕的境地）；

而工业萧条期，实际上在现代更确切地应该称为“失业萧条期”，会造成很多人员失业，对社会保障、社会稳定等造成挑战和影响。

但基于我国纵深的经济格局（产能充足、产业链完善、对外依赖度低）以及人民币逐步国际化的前景，特别是政府较强调控干预能力，不大可能发生恶性通货膨胀现象（不排除出现炒作型商品短缺恐慌）。

虽然如此，各类非透明成本的上升（工业萧条期原材料成本会回调，税收、维稳、社保等摊派成本会显著上升），仍会造成普遍性的通货膨胀。

因此通货膨胀（“滞涨”）的形成，并非由于流动性充足，而是源于“成本危机”。事实也证明，政府再像以往那样“印钞票”，已基本起不到任何对经济发展的促进效果。

在危机爆发期的中后期，政府还是会通过“印钞票”来挽救濒临崩溃的金融体系的，因为这涉及国计民生、国民经济命脉等问题。

美元的加息缩表，就是为了必要时拥有更多的“印钞票”能力！而关键时候“印钞票”所能形成的对国际国内资产的购买力（而不会导致自身恶性通货膨胀），是“剪羊毛”的关键！

而货币信用，即体现这种购买力。届时，在普遍性通货膨胀的背景下，房产则很不幸，属于需要被抛售的泡沫资产，因而价格是无法上涨、反而被压制的。

彼时彼境，最大的可能是因大面积债务危机导致的抛盘形成，而无法售出（只有足够幅度下跌才能引发相应规模的购买需求，因为抛盘形成的供，远大于流动性危机下刚需形成的求）；

但政府会基于金融风险释放的考虑，有意控制房价的下跌速度幅度，因此下跌是一个必然、隐形、缓慢的过程，这也意味着经济危机后的债务出清、经济体制的盘整修复，将是一个漫长的过程。

房价在高位是不可持续的，除开人口结构转变之外，还有一个重要因素是，房价成本转嫁造成的商品普遍性昂贵，事实上降低了人民币的购买力，必然导致实际汇率的降低；“保汇率还是保房价”的两难选择一直困扰着诸多国家和地区。

如果放开管制，实现自由兑换，必然导致民众更多选择海外消费、海外资产转移，即便严格管制，也存在“滴撒漏”的风险，到后期只能无限严格，甚至卡死与美元的换汇审批。

但这样导致的风险就是，在国内外黑市上，人民币兑换美元比例严重畸高，中国将丧失在使用美元场合的贸易与民间交流的自由度；其结果更是无法承受的，那就是中国的经济贸易与科技发展，丧失国际竞争力与参与权。

（注：1.货币信用与政府信用，在现代货币金融学里具有完全不同的涵义，但在绝大多数人意识里，都混为一谈！在我国和绝大多数国家，都是严格区分的。

货币政策独立于财政政策！政府信用，涉及国债、地方债务等，政府以未来税费等财政收入作为偿债的担保，主管部门为财政；货币信用，涉及货币发放、货币政策等，最终体现为货币的购买力，是否存在通货膨胀或通货紧缩问题，主管部门为央行。

所以各地政府安排的年度投资规模，不一定能完成，要具体看财政部门的资金统筹核算能力。

2.货币政策的最重要指标，是M1与M2。M1是基础货币及外汇占款形成的基础货币，类似企业的净资产，M2是广义货币，是通过银行存准率、各类货币政策、杠杆调控政策等形成的，类似企业的总资产。我们通常所说的“印钞票”，更多的是通过外储规模增加、杠杆率上升综合形成的，央行直接“印”基础货币导致M2增加的数量非常少。

3.实际上，美元加息缩表中，真正可怕的是缩表而非加息，加息都只是短暂性措施，目的为了吸引资金回流和缩表，长期加息仅国债负担增加一项美国各地财政就受不了；缩表就是为了前述在经济谷底时再通过加杠杆扩表来购买世界范围内的廉价资产，达到“剪羊毛”目的。）

2、信心比黄金更重要！

在我看来，这一轮即将到来的金融危机，美国虽然也存在股市虚高、美国债规模巨大等风险。但总体而言，基于其应对金融危机的丰富历史经验、人才，目前国内良好就业率等经济指标，再加上金融危机系其主导和发起，特别是美国的经济金融市场机制、管理应对机制，更能高效地释放风险、活跃交易，个人认为仍处于十分有利的地位。

不过，美国债被抛售也可能引发巨大风险，最终结果仍有待演化。

市场的核心价值，在于定价与交易（这也是市场经济的核心功能）。准确评估、合理定价是关键，也是促进交易的前提；政府的职能，在于管理和保障！

应对当代金融危机，其核心在于，对被虚高的泡沫资产、以及因此被误导、僵化的资源配置机制，进行快速、卓有成效的重估、处置、交易、调整、修复，并在此基础上恢复灵敏的市场资源配置方式（此前处于市场失灵状态）。

因此，定价是核心环节，故而债务评级体系建设、风险定价机制建设等等都将成为下一阶段的重点！

对国内而言，应对金融危机最大的挑战也正在于如何实现“平稳过渡”？让高估的泡沫资产转嫁到具有承受能力的民众身上，成为最好的选择。

最后在泡沫逐步破灭的过程中，如何既能快速处置和修复、以恢复市场功能，又极力避免金融体系因债务方普遍违约导致的崩溃风险，成为执政者巨大的考验！

但在保障最底层群众活得下去的前提下（否则发生维稳风险），通过天量印钞注资金融系统，将危机转嫁全民（虽会引发普通商品通货膨胀，但基于前述逻辑，通胀结果不会惠及房产），是必然的逻辑！

最终，在“滞涨”情形下，经济到底是良性改善还是陷入恶性循环，取决于一个核心因素：即信心！

“信心比黄金更重要！”，但信心并不简单取决于政策宣传层面，而是综合了居民对经济环境、生活环境等方面实实在在的感受所形成，其取决于两大方面：

一是市场定价机制是否修复到位（具体内容已前述），因为这决定了民间投资或者交易的意愿（只有合适的定价、充分的风险评估，才是达成投资、交易的前提和关键）；

二是就业保障机制的建设，特别是居民就业率以及医疗、养老、教育等刚需层面，这决定了大众的收入水平、消费意愿和信贷意愿！

3、危机过后，房产仍将有价值，但那是新一轮的价值回归

中国的市场经济发展史还太年轻，无论经济社会、资本环境、政府决策机制还是民众意识，都远远没有深层次思考过真正的金融危机；

中国的特殊经济社会体制/机制，也让中国的情况具有极特殊性，让此前众多经济学家简单根据国外经验得出的分析和预期也往往落空。

这一轮的经济危机，实际上也同步伴随着科技变革的萌芽（还在萌芽状态）。

人工智能、大数据、物联网、区块链、无人驾驶、基因测序、大健康领域等的日新月异、突飞猛进，也在同步进行中。

不久未来即将对人类的理念认识、社会的机制体制等造成革命性影响。

历史上结束经济危机，让经济重新焕发活力、促进投资带动消费带来GDP增长的，均是以新兴领域的增长亮点来实现和推动的。

房产仍将有价值，但那是新一轮的价值回归，而此前必将经历暴涨至深度暴跌的至暗时刻！

对比房产的刚需，教育的刚需、医疗的刚需（疾病治疗以及延长寿命两个领域）、养老的刚需，等等，才是真正的刚需！

问题仍是，这轮金融危机的高潮、谷底，或者说今后5-10年国内外经济环境与格局是怎样的，而当前又该如何应对？这才是精英智囊层们真正在关注和思考的问题！……

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作者简介：魏宇，福建坤海律师事务所合伙人/律师/仲裁员，主要从事民商事诉讼、资产处置、股权投资等方面法律研究，曾长期在体制内工作，对宏观经济领域长期关注，具有独到的思考与见解。