摘要：重仓三四线城市的房产巨头，也有失速风险，制造的楼市风险可能显露

撰文|张银银

楼市惊雷，消息不断。

6月25日地产股集体大跌，导火索是市场盛传全国棚改“一刀切”暂停，国开行各地分行抵押补充贷款（PSL）审批暂停、回收总行等。

众所周知，棚改制造了很多楼市需求、投资。特别是三四线城市这两年的楼市繁荣，与此密切有关。

有趣的是，也是这几天，西安暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

长沙也出通知，规定暂停企业在限购区域购买商品房，对于已购买的商品房，需取得不动产权证5年后方可转让。

很快，杭州摇号出现三家企业同时中签的情况，引起了网民的较大关注。随后，杭州有关部门也要求，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求该市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

这算是新一轮调控又开始了吗？此前，央行宣布7月降准，楼市似乎利好。

两方面消息一起看，意味着什么？是否对楼市行情构成对冲、平衡。或者，如很多分析所言，三四线城市需求本身相对稳定，棚改如果收紧，未来楼市必定熄火？

今天，杠杆游戏也来谈谈我的看法。

1、棚改计划未来几年有所减弱，基本如此。杠杆游戏几个月前就写过，本来2018-2020年3年棚改攻坚计划，改造各类棚户区1500万套，也就是年均500万套，明显比此前低。

但是，2018年制定的目标为580万套，高于500万套的预期，比2017年600万套的目标略低。也就说，各地棚改任务总体下降已经开始，虽然幅度不大。

也正因为2018年棚改计划依旧很高，杠杆游戏几个月前认为，这成为三四线城市今年楼市的重要支撑之一。说直白一点，棚改2018年计划超预期，说明高层不希望三四线城市2018年楼市陷入困境。

但未来慢慢下滑则几乎是肯定的。因为棚改从易到难已经有几年，该改的很多也改了。未来需要改的和容易改的，都在减少。所以3年的计划无疑是理性符合实际的。

既然2018年超预期，那么后两年棚改下降，或许比预计还要略快。

2、暂停企业买房，主要影响的不是三四线城市。大家都知道，调控后出现一个怪象，新房比二手房便宜。同时地价被一些地方搞得非常高，开发商卖房子没钱赚，或者赚的不多非常不高兴。

于是出现另外一个怪象，一些城市出现企业大批量买房的情况，甚至如深圳占比很高。而这些买房的企业，很多其实就是开发商有关的企业、上市公司。

左手倒右手，买来存着待价而沽，合适的价格时再二手房卖出，或者改租，有现金流，房子还是自己的，等政策松动。

调控严厉主要在一二线城市，三四线很多还是放开买。说难听点，不少三四线城市就是希望房价继续搞高，赚更多土地出让金……包括这回暂停企业买房的，杭州、西安、长沙，也都是省会，都不是三四线城市。

所以，杠杆游戏认为，暂停企业买房，对三四线城市目前来说影响很小。行情是怎么样，可能暂时还是怎样。

3、国开行虽然否认棚改贷暂停一刀切，但货币化安置减少，手握太多现金的人下降可能会发生。虽然有统计说，2014年至2016年，全国棚改货币化安置比例由9%提升至48.5%，2017年达到60%——其实2017年的统计官方好像并没有。媒体说的统计比例未必正确。

其实，从结构上说，货币化安置更多是在相对落后的地区。因为越是在富裕、房价高的地方，被拆迁户越希望要实物补偿，简单说就是要房子。

从这个角度说，杠杆游戏认为2017年棚改货币化安置，应该没有达到60%。而如今市场又传全国棚改“一刀切”暂停，国开行各地分行抵押补充贷款（PSL）审批暂停、回收总行等。

虽然国开行否认。部分地方暂停棚改，是由于地方政府对棚改政府购买服务形成的债务，是否纳入政府性债务的理解不一。

但这也说明，强化债务纪律这是大趋势。

那么，棚改总的进度是要受影响的。可能棚改新开工套数，还是可以完成，但是部分可能磨洋工。既然如此，杠杆游戏认为，货币化安置总的比例应该是很难继续上浮的。因此手握太多现金，冲进市场扫货的人料将下降。

从这个角度上说，如果地方债务纪律强化，国开行和专项基金管严，三四线城市楼市的繁荣至少一定程度会受到遏制。

4、重仓三四线城市的房产巨头，也有失速风险，制造的楼市风险可能显露。这里，杠杆游戏就不具体说地产企业名字，哪些企业靠此上位，变成数千亿销售额的巨头，各位杆友都是明白的。

如果三四线城市棚改相对放缓，货币化安置一定程度受到影响，这些重仓三四线城市的地产巨头，高周转还能玩否？

而游戏不能接力，靠真的刚需，部分城市房价的风险是不是会逐步显露。当然，事情不是这么简单。比如降准后，以及杠杆游戏预计还会继续降准，流动性整体会改善。

5、调控确实没有放松迹象，金融和债务严监管信号明显，一定程度对冲降准的流动性。从杭州、西安、长沙纷纷暂停向企业卖房子，可以看出，不仅仅是要应对社会舆情，也是对上面得有交代。

而国开行虽然否认棚改贷暂停一刀切，但地方自己因为债务考虑谨慎，说明从上至下控制地方债务不是说着玩的。

与此而言，财务纪律确实收紧。实际上，如果控制住了地方债务，还债压力可控，地方疯狂搞地皮买卖的压力就会相对小。

土地财政得到一定缓解，用时间慢慢解决，那么地价也就容易控制住。而通过这几个举措，降准，以及未来可能还有的更多降准，释放的流动性对楼市的利好，相对可能对冲一些。

此外，资金价格上浮，未来应该也是大概率。

几相对冲后，期待就是房价不要太作恶。至于能否实现，时间会检验。

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