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股市凉透了!京沪宅地成交也负增长!未来何去何从?

摘要:一线城市宅地供应还算稳定,二线成交增幅减速,溢价率持续降低

撰文|张银银

天气很热,资本市场很冷。

股市凉透了,一大群人高喊坐等2500抄底,另一群人说,2000才是底!一个比一个狠。还有一群人,默默地把手里的钱拿出来,又加持了数套房产。挥一挥衣袖,不带走一片云彩。

尽管大家都说房价要凉了,但投资买房的人依然络绎不绝。最近杠杆游戏参加了几个饭局,无一例外谈及最多的都是房产。

关于最近的楼市,杠杆游戏也从各个角度说了不少自己的拙见。适逢月初,又到了中指院发布全国300个大中城市的土地市场交易报告的日子。今天,我想和大家一起从供给端的角度,来看看2018年上半年,楼市的冷热。

1、2018上半年,成交整体量涨、价略跌;6月份一线成交面积、价格大涨,二线趋稳,三线凉凉

先来看看2018年上半年300座城市土地市场的总体情况。

图1.2018年1-6月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

如上图1,2018年上半年,全国300座城市的土地供应量,同比有了很大的提高,推出面积和成交面积均增长近3成。

尤其是一季度,增加了近4成,二季度则稍微放缓。受宏观调控的影响,楼面均价整体略有微跌,溢价率则继续下降。开放商们难办啊!

当然,一二三线城市各自房情不同,表现在土地市场上,也会有差异。如下图2,2018年6月不同城市的土地市场情况:

图2.2018年6月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

不同于以往的一线凉凉,二线疯狂三线失控,这个6月似乎来了个大反转。

一线城市环比供应量、成交面积、出让金和楼面均价均大增,尤其是出让金,增幅达401%。

但同比来看,供地的节奏还是慢了,成交方面涨了近2成,但价格楼面均价下跌了36个百分点,土地出让金同比也下跌了31个百分点。

量涨价跌,可能和拿的地块有关,也和土拍政策有关。

二线城市的土地供应持续稳步增加中,成交面积却减少了,溢价率下降的也是厉害,楼面均价环比微涨。去年有些用力过猛了,现在似乎在逐渐恢复冷静?

三线城市则似乎来了个大反转。上个月还在全线飘红,这个月又来了大部为负值,尤其是成交面积大幅下挫,土地出让金环比下降也厉害,难道是因为上个月涨得太疯狂的原因?

不过三线城市面对一二线热点城市的需求外溢,加快供地节奏的同时,也出台相应土拍政策调控也是一个原因。尽管如此,溢价率依然居高不下。

2、上半年住宅楼面成交价top10,几乎被东部城市包揽,厦门成为黑马冠军

可以看到,2018年上半年土地市场稳定依然是主基调,这从越来越低的溢价率中可以看到。同时供应量持续增加,且和以往的一、二、三线城市涨幅的分化不同,6月份一线城市加大了马力,二三线城市开始逐渐回归冷静。

这仅是扬扬止沸,抑或真的在企稳了?市场氛围可能更知道答案。

图3.2018年1-6月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银

上半年住宅用地楼面成交价前10的城市里,毫无意外地几乎被东部城市包揽,除了东北的大连位列第四之外,其他均为东部城市。

有些出人意料的是,厦门成为冠军,力克首都北京以及超级网红城市杭州。

不过厦门的意外,似乎又有些在情理之中。去年杠杆游戏曾经看过厦门的土地供应量,真是小到惊人。前段时间去出差,厦门的朋友也会和我抱怨,房价贵上了天,工资完全赶不上。

公开数据显示,2018年上半年,厦门商品住宅供应面积51.26万平方米,同比下滑11.3%;成交面积36.24万平方米,不仅只有去年同期89.35万平方米的四成,也远低于去年下半年的50.53万平方米。

尽管上半年楼面价成功“荣登”榜首,但厦门的土地市场最近似乎比以前更冷清了些,最近供地也积极了,下半年的楼市可能会经历变局。

北京、杭州等榜单老朋友就不说了,大连这次排名第四,也算是一匹黑马。从2016年四季度开始,经过20个月的去化,大连楼市目前已经完成了从迅速回暖到房价快速补涨的“华丽转身”。

有公开数据显示,大连楼市去化周期已降至72周,部分热门区域出现短暂断货。而大连的上半年的土地市场,却似乎相对比较冷清。这是供不应求的节奏?

图4.2018年1-6月全国40个大中城市出让金同比涨跌幅top10 图表来源|中国指数研究院

从土地出让金同比涨幅的维度来看,东北也是后发力量很强大。2018年上半年涨幅前10里,东北占了三席。冠军乌鲁木齐,高达964百分点的涨幅,可能大部分要归因于其大力推广的棚改。

此外,北海的同比涨幅也高到惊人,难道是受海对面是海南的影响?

3、上半年,京沪宅地成交负增长,二线成交增幅减速,溢价率持续降低

接着来看看十座重点城市的土地供求情况。

图5.2018年1-6月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院

从上图5可以看到,2018年供应量前三为重庆、天津、杭州,其次为武汉、成都、南京,都是上一波的热点城市,不增加供地不行啊!

几座一线城市则继续保持佛系的态度,供应量和去年基本保持一致,能稳住就已经不容易了。

当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为重庆,侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图6:

图6.2018年1-6月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院

从图6可以看到,除开数据几乎为0的深圳,另外两座一线城市北京、上海上半年的住宅用地成交比去年略有下降。不过降幅不大,分别为3和9个百分点。侧面也能反映出开发商对一线楼市的态度。

溢价率方面呢?无论是上半年的整体涨幅,还是6月份的单月涨幅,都是越来越低了,最高的杭州也不过才33%。

6月溢价率前三的城市里,出现了久违的一线城市:北京,位列第三。从整个上半年的溢价情况来看, 除了上海,其他3座一线城市的溢价水平在10座重点城市中处于中位,分化缩小,也说明了二线城市的土地市场正回归理性。

图7.2018年1-6月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院

总的来说,上半年,一、二、三线城市的土地市场似乎都在向理性靠近,这从整体的楼面均价及溢价率持续走低,可以看到。

房住不炒的口号喊了这么久,重点城市在增加土地供应的同时,又进一步分类调控,因城施策,似乎还是有些效果。

但观察我国的楼市,土地只是一个很小的切面,尽管面粉市场冷静了,受多方因素影响的房价也不一定会因此而凉下来。毕竟地价还是很高啊,其实基本是更高。

最后祝杆友们周末愉快!

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