财新传媒
位置:博客 > 张银银 > 新库存时代又要来了?住宅投资增长重回两位数!

新库存时代又要来了?住宅投资增长重回两位数!

摘要:住宅投资增速2017年已经比固投高出2个多点,如今更是高出近8个点,但是……

 

撰文|张银银

又到了我国经济半年报发布的时候。

我国统计局发言人称,上半年中国经济延续了总体平稳、稳中向好的发展态势。

有趣的是,不同媒体在提问时的看法似乎有不同。央视记者觉得,上半年国内外形势日趋复杂,中国经济为何依然可以保持这样的平稳运行。就此问统计局发言人,这是为什么?

经济日报记者似乎更专业,对数据更有研究。开口就问,从近期的数据来看,消费表现比较疲软,投资和出口也是处于下行,这是不是意味着下半年经济下行压力会进一步加大?

难道GDP增长的三驾马车,都有点哑火的感觉?

对此,我国统计局发言人不同意。直接反驳,“我不太同意你刚才的观点,我觉得从各方面的情况综合来看,消费依然保持一个比较好的增长态势,整个消费市场还是比较好的。”

 

 

好不好每个人都有自己看法。其他,出口杠杆游戏就不说了,投资呢?特别是看了上半年房地产投资,和固定资产投资总额、增速对比后,我非常想说这个问题——没房地产真不行。

1、2012年以来房地产投资增速经历大滑坡,占固投比重一再下降,又搞了去存存,房子供应怎么可能够?

就此,杠杆游戏以2012年作为起始年,统计了这些年房地产投资和固定投资总金额之间的起伏、增速等。

从中,可能很利于各位杆友思考房地产,这一路是如何走到今天的。特别是回顾和盘点过去几年房地产投资、固定资产投资总金额之间的关系,对于理解未来的房地产走势,或许很有帮助。

不废话,上数据。

 

 

图1.2012年以来,房地产投资占固投比重变化 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

通过上图1,我们可以发现,2012、2013年,房地产投资占固投比重超过19%,那一年后,迄今为止,我国房地产投资占全国固投之比,没有回到最高值。

回溯历史我们知道,那个阶段末期,公租房为代表的保障房建设如火如荼,达到高潮;房价接近当时的高点,但增速显得已经温和了很多;各类商业综合体、写字楼投资热情极高,地方上恨不得都迅速多搞出几栋A级写字楼、超级商业综合体……

而那也是上一轮房地产最后的梦幻。沿着那条路有两个可能,一是继续吹大泡沫,二是产能过剩,特别是商业办公地产过剩近在咫尺。

决策者选择了和过去告别,一是两条腿走路,发誓要建成史无前例的最大公租房体系,同时市场要发挥作用,供地达到高潮,引导开发商中小户型要多建,要让可以买房的人都有房买、逐步买得起。

如下图2所示,2012、2013年全社会投资高歌猛进。房地产也是如此,房地产投资在2013年达到近20%的增速。

 

 

图2.2012年以来,房地产投资和固投增速对比 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

是的,这样的增速意味着什么?意味着各类房产供应即将过剩,意味着库存就要到来。投得越多,货币开始中性、调控开始发挥效果,投资客退场,库存来了。

而2014年库存问题产生后,不需要杠杆游戏强调,办法是去库存,是很多城市有意控制土地供应,是房地产投资增速整体滑坡。

有趣的变化是,在经历了几年去库存后,2018上半年,房地产投资增速一路爬坡达到9.7%,而同期固投增速创下6%的新低。说明,资本络绎不绝进入房地产。

也说明投资整体有点乏力,杠杆游戏想说的是,没有好投资标的,又开始大投房地产,后果是什么?

2、2013年住宅投资增速见顶后,一路猛跌,但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点,如今更是高出近8个点

和房地产整体的投资趋势一样,住宅投资占固投比重2012年见顶后,也经历了趋势性向下。如下图3,非常好理解,为什么抢房。

投资不够,供应不够。当然一切都是循环。没有2012、2013年住宅投资占比的高峰,就不会有2014年的库存。

 

 

图3.2012年以来,住宅投资占固投比重变化 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

没有库存,又何至于去库存。要完成去库存,只好少供应地,只好让投资减下来。这个时候,政策、货币环境利好楼市,抢房开始。库存更少,房价只能往上势不可挡。

好消息是,2018上半年数据显示,住宅投资占全社会投资的比重开始恢复2012、2013年的高点,虽然还略差一点。但也达到了13%。当然,还得看下半年的。

从过去一年多,高层要求各大城市增加土地供应的要求、土地成交数据看,这一可喜的变化值得高兴。

 

 

图4.2012年以来,住宅投资和固投增速对比 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

住宅投资增速和固投增速的对比,也很说明问题。杠杆游戏的统计也显示,如上图4,2013年住宅投资增速19.4%见顶后,一路猛跌,但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点,如今更是差距拉到近8个点。

这或许再次说明,很多实体企业投资意愿不足,包括因为债务控制,基建投资也开始遇到瓶颈,那么现在什么最火?

房地产,特别是住宅供不应求、最好卖。刚好供地,几年后整体终于反弹。有地、有钱、资产荒,好的,干,就是地产了,特别是住宅!

对于刚需来说,杠杆游戏不知道这算是好事还是坏事。如果住宅投资像前几年一样,持续乏力,供应更不够。但今天,全社会投资下滑到个位数,住宅投资增速却回到两位数。

如果经济结构改善不够,出口不够给力,那么意味着我们经济的增长,会不会越来越倚重房地产,特别是住宅?资本会怎么选择?未来怎么了断?

 

 

3、房地产投资增速回升会循环去库存的故事吗?

看完上面几张图,有杆友是不是想问,如果房地产、住宅的投资增速继续反弹,再创几年前的新高,会不会出现供应到时又过剩,又要来一轮去库存的故事?

这里,杠杆游戏想讲一个故事。

我至今记得2015年秋在天津主城区和郊区,甚至乡下看到的震撼景象。

那个十一,我十多年的好基友终于结婚了。下飞机后,汽车飞驰在通往目的地高速、城市快速路、乡间马路上,一排排整齐或凌乱的塔吊,不时映入我的眼帘。那一天一会很多云,一会太阳又很明媚,和成群的塔吊形成魔幻的天际。

这不是杠杆游戏第一次到天津,但却是我在天津坐车里程、跨度区域最大的一次。我以为天津是一座完成了城市化、高度成熟,甚至很老龄化的城市。事实也是如此,但,对于房地产来说,这座城市依旧是芳心未艾。

后来的数据说明了问题,2015年,天津房地产开发投资同比增长 10.1%,住宅投资同比增长11.5%,远高于全国当年1.0%、0.4%的增速。

所以,天津接着是库存来袭,房价阴跌。但后来去库存后的繁荣行情也是够震惊。

 

 

之于全国也是如此。我们确实进入老龄化社会了,人口红利期或许真的就这10多20年了。但我们整体还是一个没有完成城市化、工业化的国家。

天津本地人大多起码幸运,这是一个城市化率深圳之外,最高的几座城市之一,他们更多是改善型的需求考虑,刚需大多不愁。

而对于很多需要上车的人来说,上述杠杆游戏几组图数据的结论是,房地产、住宅投资希望增速更高吧。只有增速上去了,甚至是投资过热了,这个时候供应和房价之间才能维持平衡。

至于未来是否又会导致库存,是否又出现去库存的情况。就要看决策者的智慧和决心了。

另外提示一句,如今住宅投资增速回到两位数,也和地价走高、物价有关。比如看数据,1-6月住宅施工面积487933万平方米,增长仅3.2%。当然,能有这个成绩也不错了。这比2016、2017年又有进步,比2015年的负增长更是要好。

祈祷吧。

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!



推荐 7