摘要：各位杆友可以试一试杠杆游戏今天总结的几个指标

 

 

撰文|张银银

最近厦门很火。不是房地产热，而是因为房价有下跌。

甚至在部分媒体的报道里，厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折，开发商亏也要卖。当然，也有人对此有不同意见。

总的来说，厦门房价依旧是非常高的。但房价下跌了，也是事实。

一个城市房价会不会涨，有很多共识的标准，比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……

但如何预判一个城市房价跌，则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。因为此次媒体聚焦，我认真看了下厦门的一些数据。

就此确实发现一些有趣的指标，今天和各位杆友分享。

1、头一年新增宅地可建面积高于同期销量。杠杆游戏查阅厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》了解到，2017年厦门市商住用地成交30宗，总建面159.0万平米。

而同期，2017年，厦门市商品房销售357.9万平米，其中住宅销售152.2万平米，占比42%。

如上数据，2017年厦门新增的商住用地可建的房屋面积，已经比当年的住宅销售面积要高。这说明，未来的供应基本有保障。

2、销售明显下滑。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露，2017年，厦门商品住宅销售面积152.2万平米，同比下滑51%。

注意这个数字，降幅之惊人。如果某位杆友发现自己所在城市，住宅销售滑坡明显，你说开发商或地方会不想办法吗？

3、房地产销售金额比房地产投资还低。厦门中原研究中心的数据显示，2017全年，厦门商品房销售额749亿元，创近5年来新低。

而厦门2017年统计公报披露，当年厦门房地产开发投资879.86亿元，增长14.9%。当然，很多朋友想说，投资金额部分未来才会变成销售，但每一年都有投资，销售-投资都是滚动的。所以，这还是很说明问题。

譬如，如上图所示，2016年厦门房地产销售额1012亿元。而2016年厦门统计公报显示，当年厦门房地产投资765.80亿元。行情好的时候，都是销售比投资多的。因为销售立竿见影，而投资是有一定滞后的。

如果一个城市房地产投资金额比销售额还多了，你说开发商急不急。投资的钱大部分都是有成本融资而来，必须快速周转、回款！

4、土地出让金接近当年商品房销售额的60%。财务上，一个公司或者政府负债率40-60%一般认为较为合适。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露，2017年厦门土地出让金424.1亿元，同比下降13.8%。

如上所述，2017年厦门商品房销售额749亿元。据此，杠杆游戏算出，厦门2017年土地出让金占到当年商品房销售额度的56.62%。

而2016年时，厦门土地出让金491.9亿元。如上所述，2016年厦门房地产销售额1012亿元。土地出让金占到当年商品房销售额度48.61%。

可见，厦门2017年土地出让金占当年商品房销售额的比重，上升得比较明显。除了土地成本，房子还有资金成本、建安成本等，您说土地出让金占当年商品房销售金额比重过高，开发商开心否？

而上文，杠杆游戏分析过，2017年厦门新增宅地可建面积，是高于2017年销量的——无论从土地成本，还是从未来可供应面积上说，开发商资金和销售都会有压力。

说直白一点就是，如果销售速度或者金额上不去，未来死几家公司不是没可能。

小结：目前来说，上面要求房价必须遏制，调控不准放松。如何拉动销售的总量和总金额，成了一个问题。变相放松调控，可能要被问责；涨价，暂时没有空间，也要被问责。

那么，降价-促销-回款，可能是部分资金压力大开发商的唯一选择。

综上所述，各位杆友如果想判断自己所在城市，或者投资标的地房价跌不跌。可以试一试杠杆游戏今天总结的几个指标：

1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量；

2.销售明显下滑，比如超过20%、30%，甚至更高；

3.房地产销售金额比房地产投资还低；

4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高，比如接近或超过60%。

如果这几个指标有一两个中了，房价降不降不好说，但如果都中了，不跌可能不行。当然，也会有变量，那就是调控放松，货币、政策出手救市，甚至是刺激。这样的情况，我们并不陌生。

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