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动辄数千亿债务的房企借钱越来越难!这对房价意味着什么?

摘要:动辄数千亿、数百亿债务,可不能让人家出事……

 
 

撰文|张银银

无风不会起浪。

8月20日上午,有杆友给我发了个微信截图,大概内容就是“房地产信托暂停”。对于这则消息,我大部分相信。虽然媒体求证结果是,多家信托公司表示没有收到相关内容。

不过个别信托公司称,“银监局也是窗口指导,没有正式东西,这个很敏感,不便透露。”

有些话也就懂的。

重点是这意味着什么?简单来说,房地产信托的收紧如果确立,意味着房企融资过冬信号。众所周知,房地产是巨量资金投入的行业,是债务非常高的行业,同时是对周转效率要求很高的行业。

这些特性决定了,任何一方面的压力,都可能导致部分房企出现现金流、资金压力。而要解决现金流压力,很有可能就是以优惠价格促销,快速回款,确保财务和运转平衡。

是否真的如此,杠杆游戏做个简要分析。

1、房企融资承压,可能是真的。金融去杠杆、监管变严后,房企非标融资本来就受到影响。

如央行二季度货币政策执行报告披露,上半年,委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比多减。委托贷款减少8008 亿元,比上年同期多减1.4 万亿元;信托贷款减少1863 亿元,比上年同期多减1.5 万亿元。

不仅如此,房企境内外股权、债权融资回落明显。

恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊撰文称,房企境内股权融资大幅回落,2017年同降83%,2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整,2017年房企发行信用债规模同降70%,2018年上半年同比略有回升。

海外发债受限,且汇率不划算。

不过,也有好消息,央行《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,地产开发贷款余额1.46万亿元,同比增长7.1%,增速比上季末高4.9个百分点。

综合来看,杠杆游戏认为房子融资开始承压是成立的。如果此次信托贷款确实收紧,则更加确信,房企融资压力越来越大。

2、房地产信托贷款高增长,迎来管控概率很大。虽然非标和信托贷款总量减少,但上半年,房地产信托呈现逆势增长态势。在信托业资管规模下滑的情况下,房地产集合信托成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。

各位杆友都知道,调控现在要求越来越高,自然,房地产信托贷款监管变严,概率增大。从这个角度说,市场有传言不奇怪。

3、还债高峰来临。夏磊文章还说,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计0.9万亿。

其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

而融资端的收紧,将进一步增加房企债务压力,借新还旧有时候可能不好使。

4、销售承压。我国统计局最新数据显示,1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长4.2%。

尽管一些城市行情似乎依旧火爆,但之于全国来说,销售增速微乎其微已经持续一段时间。

比如厦门,近期各界广泛关注厦门房价下跌、销售大降。详见杠杆游戏《注意!这四大指标出现房价不跌不行!以厦门为例》(8月8日)。

不少城市,近期,二手房也出现量价齐跌的势头。

5、土地供应端,整体推地和成交都增长。杠杆游戏曾分析上半年土地市场,全国300座城市的土地供应量,同比有了很大的提高,推出面积和成交面积均增长近3成。

尤其是一季度,增加了近4成,二季度则稍微放缓。

6、溢价率回落明显。还是以上半年300城市土地数据为例,受宏观调控的影响,楼面均价整体略有微跌,溢价率则继续下降

其中,最受关注的二线城市,楼面均价环比仅微涨。

7、购地热情开始生变。近期,不少媒体都注意到土地市场流拍似乎增加。杠杆游戏此前做过数据分析,从建筑面积角度说,和去年比,流拍率并无太大出入。

不否认,近期这些现象较为明显,且溢价率回落确实是事实。于此而言,土地市场在冷静,开发商心态发生变化,应该是确立的。

而此前2年的地王们,大多没有入市,调控让价格受限。再高价拿地,你说开发商压力大不大?

8、大开发商早已未雨绸缪。年中时,三四线棚改收紧的消息引发关注。接着,最高层明确遏制房价上涨……

大佬的政策敏感度极高,其实早已未雨绸缪。如碧桂园,三四五线全覆盖似乎已经延缓推进,对项目的回报率更加看重;

万科则进入了物流、商业、教育、社区、养老,甚至乡村振兴等多个领域和行业;

恒大一年多以来,一直在降低负债率,并提高了三四五线城市的准入门槛;

融创也在优化债务,并进军了文旅等多个行业……

9、房价下行周期开启?综上,理论上说,房价过高、刚需一般的城市迎来房价理性回落将是大概率,要不怎么快速回款,应对债务和融资压力?

当然了,房价不涨、房住不炒,也不太允许跌太多吧。毕竟,现在大开发商集中度越来越高,动辄数千亿、数百亿债务,可不能让人家出事……

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