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2018下半年楼市研判:注意这4座超级城市!

摘要:注意上海、成都、武汉、杭州

 
 

撰文|张银银

前段时间,2018上半年各大城市、省份经济增长的情况,引其非常大的关注。其中广州、天津、重庆三座顶级明星城市经济的起伏,引发最大关注。

就此,杠杆游戏也写了《十大超级城市2018上半年经济增速:广州天津重庆为何垫底?》(8月1日)

当时,以我国百余年的发展历程做背景分析了,广州、天津、重庆无论基础、禀赋、区位,还是地位,在我国都是非常重要、显赫的。

今天的失速,不必妄自菲薄,但同时也需要接受更多的批评。没有一个城市会因为骂而失败,一个城市可以得到如此多的关注,恰恰说明其地位和影响力。

16年前,深圳被抛弃、该往何处去的担忧很多,但看看今天的深圳……让更多的批评建议涌向广州、天津、重庆,帮助他们更好。

今天,我不做顶级城市们的经济分析,而是根据各地的最新(上半年或1-7月)数据谈谈下半年,这些城市的楼市情况。我国城市太多,抱歉今天只能写体量最大的10个,请各位杆友体谅。

1、上海:住宅新开工面积要努力。上海统计局8月8日发布的数据显示,2018年1-7月,上海房地产开发投资2153.97亿元,比去年同期增长4.7%,占全社会固定资产投资的57.2%。

这个占比可以理解,上海是一座工业化完成,基础设施也较完善的城市,固定投资什么?地产多不奇怪。

值得注意的是下面两组数据:

1-7月,上海商品房施工面积13181.62万平方米,下降5.3%。其中,住宅施工面积6748.54万平方米,下降7.6%。

商品房新开工面积1306.44万平方米,下降5.8%。其中,住宅新开工面积747.61万平方米,下降6.1%。

无论新开工,还是施工住宅面积,都是下滑的。虽然幅度不算大,但也不小。上海2017年推地不错,下半年新开工应该努力。

另外,不错的是,1-7月,虽然上海商品房竣工面积1900.07万平方米,下降1.9%。但中,住宅竣工面积1071.06万平方米,增长0.8%。略有增长也不错,至少增加了实际可居住的房子体量。

销售方面,1-7月,上海商品房销售面积985.11万平方米,增长7.3%。其中,住宅销售面积788.92万平方米,增长7.8%。两项销售数据都略高于全国。

2、北京:新开工面积喜人,竣工下滑严重。杠杆游戏注意到,1-7月,北京商品房新开工面积为1081.2万平方米,同比下降0.5%。

但是其中,住宅新开工面积为588.2万平方米,增长21.5%。

有趣的是,北京商品房竣工面积为420.8万平方米,同比下降26%。其中,住宅竣工面积为212.1万平方米,下降10.8%。这说明2017年之前,房地不够,现在继续影响竣工面积。

销售方面,1-7月,北京商品房销售面积为288.8万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积为210.5万平方米,下降32.9%

不仅如此,办公楼销售26.4万平方米,下降62.4%;商业营业用房18.5万平方米,下降66.8%。

简单来说,北京的房住不炒严控+新开工放量,未来房价稳定基础初步具备。

另一个消息是,1-7月,北京房地产开发企业项目到位资金为2808.1亿元,同比下降23.2%。其中,国内贷款为918.5亿元,下降10.3%;自筹资金为702.9亿元,下降9.6%;定金及预收款为869.5亿元,下降32.1%。

看怎么说,一定阶段利好刚需,因为开发商缺钱更要想办法回款;同时,到位资金不够,又怎么拿更多地、开工建设更多?

3、深圳:住宅施工面积继续增加更好。1-6月,深圳商品房屋施工面积5879.56万平方米,增长16.6%。其中,住宅施工面积2993.64万平方米,增速为9.6%。

实话说,杠杆游戏觉得,对于深圳来说,能取得这个增长不错了。

比如看看同期,深圳商品房屋竣工面积131.3万平方米,下滑36%。其中,住宅竣工69.21万平方米,下滑高达48.3%。为啥?和北京一样啊,之前放的地少。

而商品房屋销售面积方面,却有326.01万平方米,增长高达12.3%,远高于全国。如此说来,就一个建议,深圳继续多放地、抓紧开工吧。

4、广州:施工增速不错,继续努力。上半年,广州房屋施工面积 12787.1万平方米,增长20%。其中,住宅施工面积6535.11万平方米,增速也保持11.60%,不容易。

同时,房屋竣工面积544.84万平方米,增长5%。其中,住宅竣工面积288.32万平方米,增长11.7%。

如此可见,只要多放土地出来,施工、竣工面积都可以增长。杠杆游戏希望广州、深圳都加油供地,努力完成目标。

5、天津:施工面积可能不算太差。杠杆游戏在该市统计局网站,没有看到上半年或者1-7月,天津的地产施工情况。

不过,天津统计局发布数据显示,1-7月,天津商品房销售面积734.19万平方米,同比下降21.5%,降幅比上半年收窄5.8个百分点。

截至7月末,全天津待售面积613.03万平方米,同比下降7.1%。 具体到住宅方面也没说。另一项数据可能还是很说明问题,1-6月,天津房地产投资有9.1%的增长。

虽然没有详细数据,但根据之前我一直对天津的放地观察。可以简单判断,天津住宅的施工面积应该还是不低。简单说,天津调控是不错的。

6、重庆:刚需有福,住宅新开工面积增长接近60%。1-7月,重庆房地产开发投资2272.61亿元,同比增长9.0%,增速比1-6月回落1.0个百分点。

其中,住宅投资1615.40亿元,同比增长18.8%,增速比1-6月回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.1%。

根据上述数据,杠杆游戏可以判断,住宅施工肯定还不错。是的:

1-7月,重庆房地产开发企业房屋施工面积24070.27万平方米,同比增长2.1%,增速比1-6月提高0.3个百分点。其中,住宅施工面积15717.45万平方米,增长3.6%。

这不是重点。

1-7月,重庆房屋新开工面积4142.18万平方米,同比增长43.4%。其中,住宅新开工面积2976.58万平方米,增长57.6%。重庆的天量供地和完成调控任务,是非常积极的。

另外一组数据值得重视。1-7月,重庆房屋竣工面积1520.34万平方米,同比下降28.0%。其中,住宅竣工面积939.12万平方米,下降36.6%。为什么?原因很简单,2014年-2016年,重庆放地控制相对以前明显。

如今的新开工反弹,则是在调控要求下的积极努力。

销售方面也很有趣。1-7月,该市商品房销售面积3917.04万平方米,同比增长1.2%。其中,住宅销售面积增长3.5%……都低于全国。近期,重庆二手房也有降温。

当然,这是全重庆的数据,该市主城区及可以和其他城市对标的大都市21区,占比较多,无论在建的增长还是销售的放缓和全市是一致的。

所以,可以认为,如果全国稳定,重庆刚需接下来还可以。

7、苏州:住宅新开工面积也很不错。上半年苏州住宅开发投资1145.38亿元,增长18.5%。

不过住宅施工方面只增长了1%,在建7692.92万平方米。但是新开工高达1373万平方米,增速虽然不及重庆高,但也高达24%。

同期,住宅竣工466.13万平米,和北京、天津、重庆情况一样,过去有一段时间供地和开工不足所致。

8、成都:商品房整体施工面积下降,新开工面积也是下降。1-6月成都市商品房施工面积为16880.1万平方米,同比下降5%。

此外,1-6月成都市商品房竣工面积为706.3万平方米,同比下降19.1%。杠杆游戏要提醒的是,这都是所有商品房的数据,因为该市统计局月报没有公布住宅的数据,所以不好说。

有一组数据值得注意,根据国信房地产信息网、智研咨询整理,1-6月成都市商品房新开工面积为2207.81平方米,同比下降10.3%。如此对照来看,住宅施工和新开工面积,可能都不够乐观。

于此而言,成都放地还应该加快,已经放的地得敦促加紧开工、入市……

9、武汉:住宅新开工下滑,中大户型投资增长为主。上半年,武汉完成房地产开发投资1425.39亿元,同比增长6.3%,增幅较1-5月回落1.8个百分点。

其中,中心城区房地产开发投资为917.10亿元,同比增长2.7%,增速较1-5月回落3.7个百分点。

此外,上半年,武汉房屋新开工面积为1467.74万平方米,同比下降8.4%,降幅较1-5月扩大0.9个百分点。

其中,住宅新开工面积1026.88万平方米,下降11.1%。

住宅批准预售面积增长缓慢。上半年,全市商品住宅批准预售面积为915.88万平方米,较上年同期仅增长0.3%。该市统计局分析,若这种趋势持续下去,不仅会拖累开发投资后续增长,更会对未来住房市场供给产生消极影响,造成供应不足,供需矛盾突出。

该市统计局列出了详细户型结构数据分析:

上半年,小户型(90平方米以下)住宅完成开发投资193.90亿元,同比下降31.3%,占全市住宅投资比重为19.9%;

中等户型(90-144平方米)住宅完成投资599.74亿元,增长22.0%,占住宅投资比重61.7%;

大户型(144平方米以上)住宅完成投资179.02亿元,增长28.2%,占住宅投资比重18.4%。

如此说来,杠杆游戏觉得,武汉供地和敦促(中小户型)开工都应努力,特别是中心城区。

10、杭州:住宅施工和新开工都小幅下滑,需全面努力。1-6月,杭州房地产开发施工面积10041万平方米,下滑2.9%。其中,住宅施工面积5195万万平方米,下滑2.3%。

新开工方面也是如此。住宅新开工588万平方米,下滑0.6%。

竣工方面也是如此。1-6月,住宅竣工438万平方米,下滑28%。之所以如此,和上文北京、重庆等类似,此前有几年供地下滑。

调控还是有作用,住宅销售640万平方米,也下滑了13%。不过,这个体量还是比新开工、竣工要高。

更大压力还在于,杭州新建商品住宅可预售面积410万平方米,下滑高达35.8%。

综上,杠杆游戏认为,无论供地还是敦促开工,杭州都需要非常努力才行。

而通过上述分析,这10个超级城市的朋友应都大概明白了,投资或者刚需,目前大概应该怎么做。

本文除特别注明外,其他数据全部出自各大城市统计局

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