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假如有100套房,宅地到期后怎么办?人大给出了答案

摘要:那是几十年后的事情了,无论如何,当下持有较多房子大部分人觉得是划算的

 
 

撰文|张银银

一则极短的消息,让无论有一套房,还是多套房的人,都静不下来。

民法典各分编草案8月27日提请全国人大常委会审议,其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作一个原则性规定。

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

这则消息,虽然不代表民法典的最终立法结果,但宅地到期后的续期制度安排思路,基本呈现。

1、续期制度安排初定,理论上要收钱,只在于减免与否

民法典分编草案说,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。也就是说,制度思路明确,续期缴费是应该的。同时,也留下了口子,法律或者行政法规可以有进一步的规定。

比如只有一套房,或者人均居住面积有限,或者家庭非常困难,(适当)减免也是合情合理的。

有意思的是,法律可以规定,行政法规可能也可以规定。不需要杠杆游戏进一步解释,这或许意味着法律规定一个大概,中央行政部门,乃至地方政府可能都可以根据实际决定收、怎么收,或者减免。

而在此之前,第十二届全国人大代表、社科院法学所研究员孙宪忠则认为,土地使用权期限届满时,民众的使用权应该“无条件自动顺延”。

他指出,从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看,不应该再次向居民收费。国家土地所有权不是按照传统民法规定的方式取得的,而是“建立”起来的。

建立国家土地所有权是为了实现社会主义的“均享地利”,初衷是让一般民众直接、普遍的享有土地利益,而不是让政府从民众身上取得土地出让金收入。

孙宪忠还表示,从土地价格的角度看,也不应该一再收取土地出让金。中国城市房地产价格,已经超过了世界上大多数国家的事实。

在其他国家,民众依据这样的价格,可以取得的房地产。既包括土地所有权,当然也包括房屋所有权,这些权利在中国当然都应是无期限限制的。

对此,杠杆游戏极为认同,只是续期制度安排可能不会如此了。

2、自动续期的四种处理方式

第一种,当然就是不缴纳任何费用,自动续期。这也是公众最期待的。

第二种,就是缴纳下一个周期的土地出让金。因为宅地是国有的,所以个人享有的是使用权利,上一个使用周期到了,要你交下一个周期的钱,勉强也说得通。

第三种,考虑到我国房价、地价普遍较贵,下一个使用周期,甚至两三个周期,都免费续。立法规定相应的免费周期年限。

然后再下一个周期开始,就要按期缴纳出让金了。贵可能不会很贵,但多少要收一点。

第四种,到期后按年缴纳租金,基本也就是接近于税。和不久后将出台的房地产税,整合在一起的概率较大,至于征多少、减免与否,那是另外一回事。

显然,草案的意思基本排除了第一点,后三种概率较大。其中,杠杆游戏觉得,第四种可能最大。税收法定。

那么这就涉及到第三个问题。如果一个人房子太多,减免额度不可能全部覆盖,要被收土地年租,或者房地产税的概率基本是不可避免。

3、假如有100套房,宅地到期后怎么办?

之所以杠杆游戏认为,宅地到期后以年租(房地产税)的形式付费,可能性很大,是因为:我国大部分住宅到期还有好几十年。到时,从人口结构、地方财政角度说,卖地财政基本不可持续了。

但地方需要钱,一次性让公众缴纳土地出让金,压力又相对大,减免可以,但不能完全减免。所以,最好的方式就是缴纳年土地租金,也就是房地产税的方式。

交税,基本是发达国家的惯例。这是我们爱学习的。

一定程度的减免,比如设计起征面积,对于贫困家庭予以减免等,可能有。大致的思路,杠杆游戏觉得估计是“宽税基、低税率、可负担”。

就此而言,对于穷人或者房子少的人,杠杆游戏觉得不必太担忧,要么减免,要么也不会交太多。

但对于房子多的人,怎么都不可能减免这么多。所以,杠杆游戏起了个设想,假如有100套房,宅地到期后怎么办?

是不是应该抛售房子?我想应该根据房子区位、需求而定。如果一个地区、城市、位置的房子需求很大,出租、待价而沽完全划算,交税成本肯定还是可以转嫁的。

反之,如果持有的房产本身租金就低,当地房价不太乐观,那么早一点抛售变现,则是理性的。

当然杠杆游戏要说,大部分朋友的住宅用地离到期,都还有几十年。几十年后,我们住宅需求和人口结构整体是怎么一个局面,其实大部分心里都有数。可以维持高租金、高需求的地方不是多数。

好消息是,那是几十年后的事情了,无论如何,当下持有较多房子大部分人觉得是划算的。

就算房地产税2、3年后就开征,成本只要有地方转嫁,税率不过分、土地财政的游戏要继续,那么震慑力就会打折。

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