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兵败大马?碧桂园近年财报中的国际化轮回

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

 
 

撰文|张银银

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

1、2015:成功进军海外市场

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

即将大干一场。

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

这一年,碧桂园立下雄伟壮志,为人类社会的繁荣进步不懈努力。“我们相信,通过稳健经营,碧桂园将成为全世界最具竞争力的企业之一。”

以森林城市的开发和运营模式为标准,碧桂园还在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国进行了小区建设实践。超400名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)……

通过财报,杠杆游戏发现,森林城市已经从2015年的14平方公里长到20平方公里。

2016年财报原文说,若要到达梦想的彼岸,我们应该站得更高,想得更远。碧桂园在海外市场稳健布局正逐步收获成果。

森林城市,目前已拥有规划面积约为20平方公里,广受国际市场及客户欢迎。

重点来了,同时得益于“以销定产”的运营策略,根据市场反应滚动式地推进项目建设,已在期内实现现金流回正,自身资金可以支撑项目开发。

项目预测利润率水平远高于国内同期开发项目,未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。碧桂园已在全球多个市场证明了中国顶尖开发商的一流竞争力,以后我们将继续保持稳健步伐,拓展海外市场。

海外土地储备方面,杠杆游戏注意到,截至2016年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌国外(不含碧桂园森林城市)的可建建筑面积约为204万平方米。按发展阶段划分,约65%在建,29%已经预售。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为163万平方米。

在典型项目介绍中,森林城市项目自然少不了,如下图,宏伟计划。

不过,碧桂园继续在年报中提到,目前在数个海外国家开展项目,由于国际经济及政治形势纷繁复杂,在不同国家开展业务会涉及一定的特有风险,例如经济和政治不稳定、外汇管制、主权债务危机、经营权监管等。本集团密切监控这些风险和环境的变化,尽早采取应对措施,减少对业务的影响。

事情果然如此。

大干一场的2016年,碧桂园海外货值到底是多少?财报在建物业按地区分布显示,马来西亚货值为97.92亿元。当然不全是森林城市,但主要是。如下图:

而相关披露显示,2016全年,森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

3、2017:继续“全球化”,但已经不提森林城市规划面积

此前,杠杆游戏曾写过,2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

2017财报还说,碧桂园为全世界建造又好又便宜的房子……全球已拥有超过1000个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

接着,碧桂园继续介绍森林城市,但已经不再说具体规划面积。只说是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城,开创了绿色、生态、智慧城市建设的先河,为人类未来城市树立了榜样……

对了,还有来自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)。

而在业务概览方面,年报已经完全不见具体的海外项目介绍。

只有这么一句话:截至2017年12月31日,碧桂园拥有1468个处于不同发展阶段的项目,其中1456个位于中国大陆,12个位于中国大陆以外。如上图。

尽管如此,年报显示,碧桂园2017年在建物业按地区分布显示,马来西亚在建货值122亿元,2016年为97.92亿元。

4、2018:财政年度中期业绩演示,只字未提森林城市

8月21日发布的碧桂园2018年财政年度:中期业绩演示介绍了,截至2018年6月30日,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县。

只字未提森林城市项目。只在项目覆盖图左下角小字标注:中国内地外的项目共12个。

房地产之外,大谈的是长租公寓、科技小镇、机器人。

报告披露,截至6月30日,碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米(不含森林城市)。

本文所有数据、图表全部出自碧桂园近年财报、披露

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