摘要：从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

 

 

撰文|张银银

王健林的大马城故事，被很多人津津乐道。事情真相，杠杆游戏并不知道，或许很多年后才揭晓。

如今，碧桂园位于马来西亚，挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

尽管8月28日，马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin表示，马哈蒂尔关于森林城市，不得向外国人售卖房屋的言论，并未形成实际有效的政策法令。

但森林城市受挫基本无疑。恰好，杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我，去新加坡买个五星级的家，可否——我说，那是马来西亚哦。

不过不得不佩服，森林城市广告之火，我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友，在国内买了五星级的家还不够，还想去外头买。

关注碧桂园有几年。依稀记得，这家我国房产巨擘的财报，关于森林城市项目的表述，每年都有不同。这个有趣的变化，或许也很能展露碧桂园的心路历程。

今天，杠杆游戏就带各位杆友回顾一下，碧桂园今年财报中，其关于国际化、森林城市的表述轮回。

1、2015：成功进军海外市场

碧桂园2015年报说，截至2015年12月31日，除广东省外，碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区，拥有物业开发项目。

自2011年12月，碧桂园也成功进军海外市场，目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

接着，碧桂园2015年报的主席报告说，年内，积极实施海外拓展战略，务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目－森林城市，历经近三年的筹备与投资，首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目，预计总开发周期为20年，已拥有规划部分面积约为14平方公里，永久产权，座落于马来西亚伊斯干达特区，与新加坡仅一桥之隔，享受各类优惠政策，可被视为“特区中的特区”。

碧桂园豪气地说，已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划，正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目，同时碧桂园将“以销定产”，根据市场反应逐步推进项目建设，务求为本集团带来持续、稳定的收益，助力碧桂园长期发展。

2015年，碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额，约人民币1401.6亿元。

这一年，碧桂园披露，海外销售额约占2%，杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了，想必部分来自于该项目。

海外土地储备方面，年报表示，截至2015年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的国外（不含碧桂园森林城市）可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分，约62%在建，34%已经预售。

属碧桂园股东的国外（不含碧桂园森林城市）可建建筑面积约为157万平方米。

这些项目不算什么，该森林城市登场了。年报表示，该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目，碧桂园股权占比60%，合作方占40%；由多个人工岛组成……

碧桂园年报还披露，截至2015年12月31日，该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目，其中379个位于中国，4个位于马来西亚，1个位于澳大利亚。

年报说，森林城市中国发布会于2015年12月18日举办，全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行，全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

即将大干一场。

2、2016：无处不在展现“全球化”的碧桂园，森林城市从14平方公里长到20平方公里

这一年，碧桂园年报开篇就说，2016年，碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元，约3747万平方米，列全球房地产企业前三甲。

接着，碧桂园说，为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目，服务超过300万业主。

碧桂园说自己，不仅在中国广受欢迎，还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区，规划建造面积2000公顷的森林城市，是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

注意数字的变化，且看杠杆游戏下文。

这一年，碧桂园立下雄伟壮志，为人类社会的繁荣进步不懈努力。“我们相信，通过稳健经营，碧桂园将成为全世界最具竞争力的企业之一。”

以森林城市的开发和运营模式为标准，碧桂园还在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国进行了小区建设实践。超400名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”（管理培训生计划）……

通过财报，杠杆游戏发现，森林城市已经从2015年的14平方公里长到20平方公里。

2016年财报原文说，若要到达梦想的彼岸，我们应该站得更高，想得更远。碧桂园在海外市场稳健布局正逐步收获成果。

森林城市，目前已拥有规划面积约为20平方公里，广受国际市场及客户欢迎。

重点来了，同时得益于“以销定产”的运营策略，根据市场反应滚动式地推进项目建设，已在期内实现现金流回正，自身资金可以支撑项目开发。

项目预测利润率水平远高于国内同期开发项目，未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。碧桂园已在全球多个市场证明了中国顶尖开发商的一流竞争力，以后我们将继续保持稳健步伐，拓展海外市场。

海外土地储备方面，杠杆游戏注意到，截至2016年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌国外（不含碧桂园森林城市）的可建建筑面积约为204万平方米。按发展阶段划分，约65%在建，29%已经预售。

属碧桂园股东的国外（不含碧桂园森林城市）可建建筑面积约为163万平方米。

在典型项目介绍中，森林城市项目自然少不了，如下图，宏伟计划。

不过，碧桂园继续在年报中提到，目前在数个海外国家开展项目，由于国际经济及政治形势纷繁复杂，在不同国家开展业务会涉及一定的特有风险，例如经济和政治不稳定、外汇管制、主权债务危机、经营权监管等。本集团密切监控这些风险和环境的变化，尽早采取应对措施，减少对业务的影响。

事情果然如此。

大干一场的2016年，碧桂园海外货值到底是多少？财报在建物业按地区分布显示，马来西亚货值为97.92亿元。当然不全是森林城市，但主要是。如下图：

而相关披露显示，2016全年，森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

3、2017：继续“全球化”，但已经不提森林城市规划面积

此前，杠杆游戏曾写过，2017年，碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元（约合847亿美元），合同销售建筑面积约6066万平方米，合同销售金额排名世界第一。

2017财报还说，碧桂园为全世界建造又好又便宜的房子……全球已拥有超过1000个住宅、商业和城市建设项目，服务超过300万业主。

接着，碧桂园继续介绍森林城市，但已经不再说具体规划面积。只说是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城，开创了绿色、生态、智慧城市建设的先河，为人类未来城市树立了榜样……

对了，还有来自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”（管理培训生计划）。

而在业务概览方面，年报已经完全不见具体的海外项目介绍。

只有这么一句话：截至2017年12月31日，碧桂园拥有1468个处于不同发展阶段的项目，其中1456个位于中国大陆，12个位于中国大陆以外。如上图。

尽管如此，年报显示，碧桂园2017年在建物业按地区分布显示，马来西亚在建货值122亿元，2016年为97.92亿元。

4、2018：财政年度中期业绩演示，只字未提森林城市

8月21日发布的碧桂园2018年财政年度：中期业绩演示介绍了，截至2018年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个，分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市，总计覆盖1051个区/县。

只字未提森林城市项目。只在项目覆盖图左下角小字标注：中国内地外的项目共12个。

房地产之外，大谈的是长租公寓、科技小镇、机器人。

报告披露，截至6月30日，碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米（不含森林城市）。

本文所有数据、图表全部出自碧桂园近年财报、披露

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