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房价稳定有望?10大房企7家拿地均价大幅缩水!

摘要:大房企今年的拿地策略,确实反映他们对楼市前景的判断

 
 

撰文|张银银

编辑|欣欣然

一则土地出让价格新闻引发众议。

易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价,连续5个月同比下跌,溢价率创39个月新低。

这似乎是一个积极的信号,起码从土地价格角度说,房价稳定有望。

事实是否真的如此?杠杆游戏先按下不表,我想从房企拿地价格的角度来谈这个问题。

当然,房企很多,研究大的企业可能极有代表性、风向标意义。他们不仅体量大、影响大,他们也对宏观局势、政策更为敏感。从他们拿地的节奏、价格中,我们或许可以发现一些细微变化。

为了数据的一致性,杠杆游戏也使用的易居克而瑞的数据。

1、碧桂园拿地楼面均价,降幅超过27%。2018年1-8月,拿地最多的要数碧桂园,新增土地建面9170.3万平米,如下图1。新增土地价值2391.7亿元,也排各大房企之首。

杠杆游戏就此可以算出,碧桂园拿地的楼面均价约为2608元/平米。

图1.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究

而2017年同期,碧桂园新增土地建面6117.6万平米,土地价值2195.5亿元。2017年同期楼面均价约为3589元/平米。如下图2。

图2.2017年1-8月新增土地建面前30强房企 图表来源|克而瑞地产研究

值得一说的是,去年同期碧桂园新增土地建面,只排各大房企第3,但土地价值却是第1。所以,去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价,跌幅超过27%。

2、恒大楼面均价降了21.26%。2018年1-8月,新增土地建面第2多的是恒大,为7185.5万平米。如上图1,恒大新增土地价值却只排第5,为1165.2亿元。恒大楼面均价约1622元/平米。

2017年同期,恒大新增土地建面也是排第2名,6988.6万平米。新增土地价值1439.6亿元,当时排第3。2017年同期,恒大楼面均价约为2060元/平米.

如此来看,恒大今年楼面均价也是降了,降幅为21.26%。

3、融创楼面均价涨了58.42%。2018年1-8月,融创新增土地建面第3,为3893.3万平米.融创新增土地价值也是排第3,为1409.4亿元。融创楼面均价约3620元/平米。

2017年同期,融创新增土地建面高居首位,8976.0万平米。新增土地价值第2名,2050.6亿元。据此可以算出,2017年同期,融创楼面均价约为2285元/平米.

就此,杠杆游戏算出,融创今年楼面均价涨了,涨幅高达58.42%。当然,融创的情况可能比较特殊,去年融创各种低价收购,包括万达文旅城。

4、万科楼面均价微涨。2018年1-8月,新增土地建面第4多的是万科,为3284.0万平米。如上图1,万科新增土地价值却高居第2,为1881.9亿元。万科楼面均价约5731元/平米。

2017年同期,万科新增土地建面排第5名,2579.8万平米。看来,2018年万科拿地更加积极了。如上图2,当时,新增土地价值只排第4名,1413.1亿元。2017年同期,万科楼面均价约为5478元/平米.

如此来看,万科今年楼面均价略微涨了253元,涨幅为4.62%。

5、绿地楼面均价降幅也高,降了41.50%。2018年1-8月,绿地新增土地建面第5名,高达3233.9万平米。如上图1,新增土地价值却只排第14,仅581.1亿元,比其他大佬少多了。如此,可以算出绿地楼面均价约1797元/平米。

2017年同期,绿地新增土地建面还只排第11名,远不及今年,仅985.3万平米。如上图2,杠杆游戏发现,当时绿地新增土地价值302.7亿元,排第21位。2017年同期,绿地楼面均价约为3072元/平米.

看来,绿地今年楼面均价也是降了,降幅也较高,41.50%。

6、新城控股楼面均价降了21.49%。2018年1-8月,新增土地建面第6多的是新城,为2390.1万平米。新城新增土地价值却只排16名,为563.1亿元。新城楼面均价约2356元/平米。

2017年同期,新城新增土地建面也是排第6名,1780.5万平米。如上图2,新增土地价值534.4亿元,当时排第13。显然,2017年同期,新城楼面均价要贵一些,约为3001元/平米.

如上数据可以算出,今年新城楼面均价约降了21.49%。

7、中梁楼面均价降了12.29%。2018年1-8月,中梁新增土地建面排名第7,为2118.5万平米。如上图1,中梁新增土地价值却只排第11,为627.3亿元。中梁楼面均价约2961元/平米。

2017年同期,中梁新增土地建面还只排第18名,662.9万平米。新增土地价值223.8亿元,当时仅排第26。不过,2017年同期,中梁楼面均价约为3376元/平米.

如此说来,中梁今年楼面均价也是降了,降幅为12.29%。

8、保利楼面价涨了47.54%。2018年1-8月,新增土地建面第8多的是保利,1911.5万平米。如上图1,保利新增土地价值却高居第4位,1245.8亿元。保利楼面均价约6517元/平米。

2017年同期,如上图2,杠杆游戏发现,保利新增土地建面排第4位,2647.1万平米。新增土地价值1169.2亿元,当时排第5。显然,2017年同期,保利楼面均价更低,约为4417元/平米.

看来,保利今年楼面均价涨幅不小,涨了47.54%。

9、阳光城楼面均价大降52.31%。2018年1-8月,阳光城新增土地建面排第9位,1497.3万平米。如上图1,阳光城新增土地价值却只排第20名,为485.9亿元。阳光城楼面均价约3245元/平米。

2017年同期,阳光城新增土地建面排第15名,为762.1万平米。如上图2,新增土地价值518.6亿元,排第14名。2017年同期,阳光城楼面均价约为6805元/平米.

如此来看,阳光城今年楼面均价大降,降幅高达52.31%。

10、华润楼面均价降了17.92%。2018年1-8月,新增土地建面第10名华润,为1347.1万平米。如上图1,华润新增土地价值排名高居第6,为898.4亿元。华润楼面均价约6669元/平米。

如上图2,2017年同期,华润新增土地建面排第16名,754.3万平米。新增土地价值高居第8位,612.9亿元。2017年同期,华润楼面均价约为8125元/平米.

可见,华润今年楼面均价也是降了,降幅为17.92%。

小结:2018年1-8月,拿地可建房子最多的10大房企,除了融创、保利、万科,其他楼面均价都降了。而且降幅普遍不低,除了中梁、华润,降幅都超过20%,甚至不乏百分之四五十的降幅。

实际上,今年融创楼面均价上涨,也和去年大笔低价收购有关。去年收的价格普遍太低,才显得今年较高;万科则是仅5个点不到的微涨。

当然,不否认,不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是,作为整体,对比去年、今年数据,其实也很说明一些问题。

综上,杠杆游戏认为,大房企今年的拿地策略,确实反映他们对楼市前景的判断。整体上说,不太愿意高价拿地,对未来一段时间房价起伏比较冷静。

另外值得一说,今天低价拿地,如果未来某一天明显房价上浮,又是大赚。

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