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碧桂园万科负增长!8月销售承压地价下探,楼市一夜入秋?

摘要:销售遇到压力,地价整体下探,入冬论不是毫无道理

 
 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

楼市“金九”遇冷。

9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长。

而在此之前,杠杆游戏就注意到,整个8月,不少房企已经出现销售回落,甚至销售面积负增长。

难怪万科董事会主席郁亮再提“大转折”,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。

这是万科首次就当前楼市发表观点,郁亮提出要重新梳理开发业务,坚决完成6300亿的年度回款目标。

郁亮透露,6300亿回款目前完成不到一半,今年任务艰巨。如何完成回款,一要靠签约的银行赶紧放款,二得有持续的销售支撑。

无论如何,作为大哥级的房企,万科一向是风向标。

9月尚未结束,完整的销售数据还得等一段时间,但8月的数据或许已经很说明问题。今天,杠杆游戏就带各位朋友来看一看,十大房企8月的表现。

1、碧桂园8月销售面积负增长32.9%,万科下滑6.02%

如下图1,8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元,销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积,都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。

图1.百亿代表企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院

看来,很多事情的发生,对该公司的影响还是很明显的。

而去年同期,碧桂园销售面积增速高达38.6%,销售额更是录得55.8%的增速。

同样,累积下来,1-8月,碧桂园销售额增速维持了38.1%的增速,销售面积实现26.6%的增速。应该说也不低,但去年更高,增速分别为112.2%和88.9%。

看来今时不同往日。特别是碧桂园三四五线城市占比较高。

与此同时,大牛万科8月销售额383.4亿元 ,增速尚有3.51%。而8月销售面积 257.4万平米,同比下滑6.02%。

从整个1-8月来看,万科销售额实现11%的增速,销售面积增长8.7%。而去年同期,这两个数据分别为,47%、34.5%。难怪郁亮总有压力。

客观来说,万科的楼盘布局更集中主要城市一些,恰恰这些地方调控最严。看来,无论重仓一二线还是三四五线,压力都是基本一致的。

还值得一说的是,9月4日,有消息称,“深圳市万科房地产限公司”即将更名为“深圳市万科房地产限公司”。

万科方面称,本次更名并不是去地产化,依然以地产为核心业务,而是扩大经营范围的需求。

2、保利、中海8月销售面积增幅仅为个位数

8月,保利实现销售额 275.7亿元,销售面积165.7万平米。销售额还算不错,同比增长19.9%,销售面积则仅增长5.2%。

而去年同期,保利销售面积取得了38.8%的增长。销售压力,对于保利来说,一样存在。当然,基数不一样了,不能完全这么说。

图2.重点企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院

中海的情况似乎略好。8月实现销售额 228亿元,增速还不错44.04%。但销售面积183.29万平方米,同比仅增长7.1%。

而去年同期,中海销售面积也只获得9%的增速,销售额甚至还是负增长。但是去年1-8月,中海的销售额和销售面积,增速分别为26.7%、25.1%。

而到了今年1-8月,中海上述两项增速下降为17.8%、14.55%。可见,中海的销售压力也逐步显现,8月的表现不是好兆头。

中海和万科一样,很有意思。

9月12日,保利房地产(集团)股份有限公司发布告,宣布将变更名称为“保利发展控股集团份有限公司”。

保利也说,目的是为了体现公司多元化发展方向,进一步加快两翼业务市场化发展。

3、10大房企有7家拿地均价大幅缩水

说完十大房企销售滑坡的不少,再说说拿地价格。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价,连续5个月同比下跌,溢价率创39个月新低。

这似乎是一个积极的信号,起码从土地价格角度说,房价稳定有望。杠杆游戏曾使用易居克而瑞的数据分析发现,1-8月,10大房企有7家拿地均价大幅缩水。

如碧桂园拿地楼面均价,降幅超过27%。2018年1-8月,拿地最多的要数碧桂园,新增土地建面9170.3万平米,如下图1。新增土地价值2391.7亿元,也排各大房企之首。

图3.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究

杠杆游戏就此可以算出,碧桂园拿地的楼面均价约为2608元/平米。

而2017年同期,碧桂园新增土地建面6117.6万平米,土地价值2195.5亿元。2017年同期楼面均价约为3589元/平米。

值得一说的是,去年同期碧桂园新增土地建面,只排各大房企第3,但土地价值却是第1。所以,去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价,跌幅超过27%。

同样,恒大楼面均价降了21.26%、阳光城楼面均价大降52.31%、华润楼面均价降了17.92%、绿地楼面均价降幅达41.50%、新城控股楼面均价降了21.49%、中梁楼面均价降了12.29%。

万科楼面均价也只是微涨。

10大房企中,楼面价上涨的只有融创、保利,分别上涨58.42%、47.54%。实际上,今年融创楼面均价上涨,也和去年大笔低价收购有关。去年收的价格普遍太低,才显得今年较高;万科则是仅5个点不到的微涨。

当然,不否认,不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是,作为整体,对比去年、今年数据,其实也很说明一些问题。

综上,杠杆游戏认为,大房企近期的销售情况、今年的拿地策略,可能说明楼市的中期和近期走势不再疯狂。

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