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宇宙第一房企考虑停工!熬过寒冬后春天会来吗?

摘要:坐上了世界第一后,单纯再以规模说话,已经毫无意义

 
 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

今天一条极短的消息吸引了杠杆游戏的注意,主角来自于碧桂园。

有媒体从多个信源处获悉,最近几日碧桂园运营中心召开了视频会议,会上传达了董事局主席杨国强的要求,为了加强有效供贷,考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。

宇宙第一房企要考虑停工,着实让人惊讶。不仅是对其过去几年高速增长的自我调整,也反映了房地产行业下行的趋势,真的来了。

为此杠杆游戏特意找出了去年(2017年)与今年,碧桂园近3个月(6、7、8月)的销售及拿地情况。对比发现,情况确实出现了较大的变化。这对碧桂园以及当下楼市来说意味着什么?

1、销售情况:8月全面放缓,同比数据断崖式下跌!

8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元,销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积,都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。

图1. 2018年6-8月碧桂园销售情况 制图|张银银 数据来源|中指院

7月则仅通告了权益销售数据,而未公开总的集团合同销售金额,个中原因杠杆游戏也很是疑惑。不过从同比数据来看,仍保持了15.85%的涨幅,成绩也算可以,但相比6月的涨幅则下降了不少。

各位杆友肯定都知道,今年夏季碧桂园过得并不舒心,各种事故频频曝光,高周转下的弊端尽显,已经到了非改不可的地步。

碧桂园高层也早就意识到了这点。在今年8月底的中期业绩会上,碧桂园总裁莫斌正式提出“提质控速”。而实际上,这一主旨已贯彻两月有余。

8月销售额及销售面积的腰斩式下滑,不知是否与“提质控速”有关?

同样的指标在2017年的同期则要“漂亮”得多。

图2. 2017年6-8月碧桂园销售情况 制图|张银银 数据来源|中指院

上图2可以看到,2017年6、7、8月,碧桂园的销售额保持着稳步的增长,尤其是同比涨幅非常喜人,全部在50%以上,其中7月份甚至达到84.8%。

都说2017年是史上最严调控第一年,碧桂园还能取得这样的涨幅实属不易。其实很多大房企都这样。

2、拿地情况:同比、环比纷纷加速缩水!

更厉害的下滑体现在拿地上。

下图3可以看到,以占地面积为例,今年6月还是正常的进度拿地424,75万平米,7月变骤跌到178.56,跌了接近60%!

这还没完,8月继续大跌到76.86万平米,环比跌幅57%!

图3. 2018年6-8月碧桂园拿地情况 制图|张银银 数据来源|中指院

其CFO伍碧君公开表示,个中原因是因公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限,土地价格没有下降,这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓,到四季度再出手。

这一说法不无道理。

看看去年同期碧桂园的拿地情况,如下图4,最低的8月也有302.89玩平米的占地面积收入,土地出让金方面更是大手笔。

图4. 2017年6-8月碧桂园拿地 制图|张银银 数据来源|中指院

随着流动性的收缩,棚改货币化安置的渐次退出,以及限价政策、房价问责制的严格执行,过去三年支撑碧桂园高速发展的因素,正在逐一消失,此刻碧桂园还有比拿地更重要的事情要做。

杠杆游戏曾分析过碧桂园的年报,这些年碧桂园大步迈进,登上宇宙第一房企的道路上,其不仅负债多,还在于其现金流获得极大增加,但大部分资金是有成本的。

事实上,其过半的现金流都是靠融资而来。如今销售吃紧,融资、偿债压力山大,也实在不允许再继续疯狂拿地。

3、熬过这段寒冬,春天还会来吗?

当然,不否认,不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是,作为整体,对比去年、今年数据,其实也很说明一些问题。

在这之前,碧桂园负责投资的人员曾对媒体说过自己的感受,与数据体现的情况也比较符合。

他说,去年底今年初,公司还要求尽可能地积极拿地,实现“全覆盖”,要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇);而且,区域获得奖励的前提是完成全覆盖,完不成的,区域负责人将受到处罚。

但到了6、7月份,在执行和考核层面,“全覆盖”这个要求并没有被严格执行,很多没有深入到县、镇的区域,也没有受到处罚。

碧桂园对于四五线城市的判断正在改变,似乎有意收缩战线,更多聚焦在二三线及一线周边。毕竟棚改收紧,对于三四五线占有绝对优势的碧桂园来说算得上是个噩耗。

瑞士信贷报告也指出,在低端城市的房屋需求不利,以及对预售监管收紧等情况下,碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。

综上所述,碧桂园考虑把销售率不佳及正负零为负的项目停工,算得上是明智之举。

在经历了超高增长,坐上了世界第一后,单纯再以规模说话,已经毫无意义。碧桂园要走得好、走得稳,注定也得转型。

作为宇宙第一房企的领头人,杨主席恐怕比任何人都知楼市冷暖。只是熬过这段寒冬过后,春天还会来吗?

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