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又一家地产大佬有麻烦了!房企活路越来越窄?

摘要:对资金更渴求,各类融资总量大幅提高,资金成本走高

 

 
 

 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

又一家大房企连续遭遇坏消息。

曾以“招保万金”著称,并列于头部房企的金地集团,近期因多个楼盘装修质量问题和业主发生冲突。其实,这已经不是什么新闻,很多大房企近期都遇到类似事件。

金地的不同在于,其现金流急剧下滑。有媒体就注意到,金地集团2018年上半年经营性现金流净额为-107亿元,同比下滑达257%,在A股上市房企中位居倒数第二名。

这家著名房企到底怎么了?未来走向如何,或者更进一步,房企的冬天是不是真的来了?

1、资产负债率持续升高,1年后应付债券高达335.25亿元,增长52.11%

如下图,截至2018年6月末,金地经营活动产生的现金流量净额,-107.85亿元,去年同为仅为-30.15亿元。

金地2018半年报的解释是,销售回款减少、保证金支出增加。

 

 

图1.2018年6月末,金地现金流情况 图表来源|金地2018半年报

通过半年报,杠杆游戏还注意到,2018年上半年,金地实现销售面积375.5万平方米,同比上升0.13%,但实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%。

半年报解释,原因是主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。加上回款压力,自然金地现金流为负,甚至到了负100多亿元。

一方面是销售金额下滑,一方面资产负债率从上年末的72.13%,上升到2018年6月末的76.63%。而2016年,这一数据为65.43%。

 

 

图2.截至2018年6月末,金地资产负债情况 图表来源|金地2018半年报

伴随着负债率激增的,自然是债务总量激增。

 

 

图3.金地1年后到期应付债券 图表来源|金地2018半年报

金地2018半年报显示,金地1年后应付债券方面,高达335.25亿元,期初为220.40亿元。也就是比此前上升了52.11%。

2、对资金更渴求,各类融资总量大幅提高,资金成本走高

伴随金地现金流负100多亿元、负债率继续走高、一年后应付债券大幅增长,怎么生活是个难题——金地对资金越来越渴求,融资需求持续增加。

仅仅以截至2018年8月底为例,金地债券、中票、短融等已经发行185亿元。见下图4。

 

 

图4.截至2018年8月末,金地当年发行的债券、中票、短融等 图表来源|金地2018半年报

而去年全年上述发行115.5亿元,外加2亿美元境外发债。见如下图5。

 

 

图5.2017年,金地当年发行的债券、中票、短融等 图表来源|金地2017年报

具体来看,截至2018年8月末,债券发行已经高达90亿元,去年全年才40亿元。不仅如此,今年最高利率5.7%,而去年为5.05%;今年最低利率5.0%,去年最低为4.85%。

此外,中票方面,截至2018年8月末,金地发行55亿元,去年全年为15亿元。今年最高发行利率为5.9%,去年为5.07%;今年最低利率也是5.07%(因为只发行了一笔),今年最低为4.8%。

短融方面,截至2018年8月末,金地发行40亿元,去年为30亿元。

其他资产支持专项计划、境外债券,截至2018年8月尚没有,去年分别为30.50亿元、2亿美元。

 

 

还值得一说的是,杠杆游戏注意到,银行借款方面,金地半年报披露,截至2018年6月30日,金地获得各银行金融机构授信总额人民币1865亿元,已使用银行授信总额为人民币349亿元,尚剩余授信额度1516亿元。

而截至 2017年12月31日,金地获得各银行金融机构授信总额人民币1681亿元,已使用银行授信总额为人民币272亿元,尚剩余授信额度1409亿元。

如果简单换算一下,2018上半年,金地新增使用银行授信77亿元。

其实还不止这些,金地“关于2018年累计新增借款的公告”披露:2018年1-8月,金地累计新增借款金额为244.73亿元,占2017年末经审计净资产579.56亿元的比重为 42.23%。

 

 

图6.2018年1-8月,金地新增借款金额及构成 图表来源|金地关于2018年累计新增借款的公告

其中,新增公司债券、中期票据、超短期融资券等公开市场融资合计153.18亿元,占2017年末净资产比例为26.43%;新增银行贷款99.55 亿元,占2017 年末净资产比例为 17.18%。

综上,可以看出金地对资金的渴求确实是越来越强烈。

3、房企入冬已是大概率事件

金地的债务、资金压力只是诸多房企的代表之一。

近期不少楼盘打折、促销,也发生了一些“维权”,以至于自己表演楼盘被砸,吸引买家的表演都出来了。

 

 

总之一句话,房价入秋、房企准备入冬是大概率。杠杆游戏就注意到,有媒体引述龙头房企高管的话说,“全国约有三分之一楼盘已出现实质降价”。

出现这个情况,首先主要是预期生变,今年以来,特别是年中,最高层发出了遏制房价上涨的最强音,调控一直没放松。金九银十没有了昔日的盛况。

为此,很多房企都做了准备,万科计提10多亿元,绿地更是计提20多亿元。其他上市房企,包括金地,动辄计提上亿。

这样的情况,房地拿地能力、意愿整体自然是放缓。而放缓一方面有地价高的因素,一方面销售和回款确实不如过去。如上文分析的金地。

大哥万科也一样,郁亮在“活下去”会议上就透露,截至2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。有趣的是,万科接着就把华夏幸福环京的地块收了很多。见杠杆游戏《华夏幸福不幸福?万科接手活下去!》(10月10日)

 

 

这样的情况下,你怎么要求房企拿地都积极?

别说拿地得谨慎,有息负债规模较大、融资成本高的房企,这样的行情之下,能不能顶过去都不好说。

房企入冬,不是危言耸听。当然,不少国资背景的房企,负债率低、融资能力强,他们抗击能力或许更强。

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