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央媒终于发声!楼市调控转向?想多了

摘要:各界应该明白最高层的意思

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撰文|张银银&编辑|欣欣然

国社终于发声。

上周,地产股大涨。坊间关于调控的传言不断,少数城市部分银行房贷利率也微降。一时间,不少不切实际的期待和分析甚嚣尘上。

10月29日,国社发表《如何看待未来房价走向?》的文章,再次强调,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。可谓是对上述传言的正面回应,各界应该明白最高层的意思。

实际上,房价怎么走、调控是否转向,看最高层的表态是非常有价值的。总结相关部门的表述和行为,基本可以一窥究竟。

这些规律,杠杆游戏以前简单整理过,今天不妨再做一次总结。

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1、首先是调控政策是否放松,是否被允许放松

这一点是最起码的。只要调控没有放松,其他金融、货币等方面的轻微变动,不能完全说明问题。

去年,因为人才争夺战,不少杆友都感觉调控实际被破解了一半。当时,杠杆游戏也一度认为,这怎么有点默认的感觉。

但是,后来的情况大家看到的。相关城市被约谈。不仅如此,棚改货币化补偿也在降温,进一步表明调控的决心。

特别是2018年中时,最高层掷地有声的表态,完全逆转了那些乐观的看法,改变了形势,以至于出现近期的一些降价潮。

也正因为一些房企哭穷,活不下去,一些楼盘、二手房价格出现了回落,才会有些声音出来。

而如果调控不见放松,不见哪天从上至下,不怎么高调说调控,对待一些城市放松调控的做法不理不问,不给压力、不给警告,那么就说明政策风向可能在变。

至少目前为止,这些情况都不是事实。

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2、货币政策是否维持中性

年中时,差一点给人货币要放水的感觉。但最终是,除了降准,实际上并没真的放太多,中性的措辞和实际行为都未改变。

此前,杠杆游戏多次总结过,从过往货币政策前瞻表述里,可以总结出,相应时期货币政策的规律。

虽然今年的经济情况,相关表述,不如去年那么豁达,但基本还是“稳中向好”,大水漫灌没这么准备,国内外形势也不允许。美国人还在继续加息、缩表,不容乱来。

譬如,回顾2009年以来的货币政策例会公告,2009年四季度货币政策例会表述,从2009年三季度的“各项措施取得明显成效”变成“经济形势总体向好”。

货币政策前瞻从三季度的“继续落实适度宽松的货币政策”,变成“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系”,然后资金面开始收紧。

接着2010年又收紧一轮;不过2011年四季度又放松了一下;后来的2013二季度各位杆友就熟悉了,钱荒;2015一季度开始,你懂的,债牛、股牛、房牛,轮番上阵;到了2016年四季度,在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调,但是没有了“降低社会融资成本”。

每一轮的货币政策变轨,对应的都是新的宏观调控目标。而房价行情启动,说白了每一轮都是政策松动(甚至鼓励)+资金支持发起的。

货币政策中性与否,有多重要可想而知。现在,不准房价涨这是说好了的,那么货币政策不会瞎搞。

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3、国家信用有时候还是不能对赌,京沪深房价走势,是极好的参照

去(2017)年,杠杆游戏写过一篇文章,《今天,我国楼市彻底定调!》(2017年10月18日)。

对当时的官宣进行了分析。今天回过头去,当时的官宣真的是非常严肃、守信的。

此前我分析过,房地产是重要的,但是需要平衡。所以,就算待机而调整,为了经济增长,我们可以参照过往规律。比如2013年说绝对不靠放水,然后2015年才做一些变化。

说过的话,还是要管一些时候的。

何况,这一回,长效机制,似乎下了大决心。综上,杠杆游戏认为,如果你要对赌国家信用,那么请多准备点子弹。否则时间拖一年,或者更长,资金压力还是大。

深度套住滋味不好受。但扛过去的人,也会有明天。

而变动可能怎么开始?北京、上海、深圳历来是重要参照。

本轮上涨周期也好,过往也好,京沪深往往都是嗅觉最敏感,领涨的。然后带动全国主要城市上涨。而在调整期,也是一样,这几个城市调整几个月后,其他二线城市往往也会开始盘整。

京沪深现在什么情况呢?应该说调控是非常坚定的。

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4、调控坚持多久,看楼市长效机制是否渐次出台

去年秋天,重要会议报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

当时,中财办副主任杨伟民先生在一个论坛上还透露,主要领导亲自组织会议研究规范住房租赁市场等问题。

前一点高屋建瓴明确了长效机制是什么?后一件事则在说,大领导亲自在研究落实长效机制的重要组成部分。还不懂?

杠杆游戏挨个说。所谓多主体供给,从最顶层来说可以理解为除了国有建设用地,应该还包括农村集体建设用地。目前农村集体建设用地,用于租赁住房建设在试点,是否扩大、扩围,是长效机制推进力度和决心大小的重要尺度。

另外,出让主体和方式,是否允许企业、集体,以某种方式出让或合作,打破地方政府一家独大、且精心计划出让的现实,也是很重要指标。

接着我们来说多渠道保障的意思。普通商品房、限价商品房、定向商品房、各类保障房,包括长期租赁住房等都要搞起来。那么,我们就去观察,到底这些房子是不是都在大搞,譬如各类供地是否增加?

至于租购并举就很好理解了,一些城市可能确实太贵,部分群体暂时购买有困难。那么就租吧,且最大利益保障租户权益,譬如房租协商、长期租住居民各项权益尽量一视同仁、兑现等。

丈量这方面是否动真格,就看各大城市是否真的努力推进,试点是否逐步扩围。

上述方面,部分好像真的在推进。房地产税、空置税也在谈……

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5、经济指标是否还那么重要,发展模式、目标和调结构是否动真格

这两年,很重要一个感受是,经济增长的数字显得不那么看重了。很多地方都提出了高质量发展,不再完全追求数字。

很多人觉得当下的发展有些困难,这一点杠杆游戏不否认。但是根本上我觉得,经历一些过程是正常的,保持清醒和理性十分重要。

而过了这一关,虽然时间较长,未来会有更好的明天。2008年,全球那么大的事都经历了,今天没什么不可以。

杠杆起码在稳,金融监管依旧在修补,继续给一些不合适的投资、投机断粮。

过去,谁对钱最饥渴?基建、国企和地产。

这个病是否在慢慢治,是否允许基建和房产稍微慢一点,占比略低一点。把钱引导到,且成功引导到一些新兴行业、产业上去,并创造就业和效益,是重要检验标准。

目前来看,还可以做更多努力。

而综合上述多个角度来谈地产的话,我觉得,“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,目前依旧在努力。

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