摘要：楼市短期内或许无法再兴风作浪

 

 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

万众期待的集体建设用地建设租赁住宅再进一步！

据媒体报道，近日，上海首次通过土地市场出让了一幅集体建设用地，用于建设租赁住宅项目。

这意味着上海成为继北京之后，在全国范围内成为第二个落实利用集体建设用地，建设租赁住宅试点的城市。

2017年中，相关部委关于集体建设用地建租赁住房试点的文件感觉就在昨日。如今1年多过去，一线城市两位老大哥率先落地，而其他的11个试点城市的总体实施方案也已经获批出台。

这意味着第一批部署的13个试点城市开始全面进入实施阶段。不久之后，更多的集体建设用地将进入市场。

1、集体建设用地试点建设租赁住房，关乎8亿人的福音！

有人说，集体建设用地试点建设租赁住房，无论是对农村改革，还是对楼市调控来说都是意义非凡，杠杆游戏深以为然。

在农村除了农业用地，农村集体和农民还有不少非农业用地，包括各类企业用地、公益事业用地、宅基地等等。从理论上概括，他们都属于集体建设用地。

这些土地所占比例不小，与农地一样，也都是农民的财产。

集体建设用地怎么用怎么管？是个大问题。而我们也是一直在曲折中前进。1998年《土地管理法》修订前，农地转为集体建设用地的通道一直是敞开的。

1998年出台修订后的《土地管理法》从法律上对农地进入非农集体建设使用的口子缩紧，明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，保留“农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业”。

1999年出台的一项规定要求“乡镇企业用地要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内”。

自那以后，加上乡镇企业改制和建设用地年度指标管制的加强，农村集体建设用地在大多数地区合法进入市场的通道基本关闭。

在集体建设用地转用通道关闭后，征地转用几乎成为唯一的合法土地转用方式。

今年一号文件提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

这些话看着很累，杠杆游戏翻译一下就是：农民的宅基地入市，比如闲置宅基地怎么入市，或者怎么在农村就地让他升值，未来一段时间主要还是完善、探索政策。

正如中国人民大学刘守英教授所说，允许农民集体土地在符合规划和用途管制下进入建设用地市场，实现两种所有制土地同地同权，这是决定中国从城乡中国阶段迈入城市中国阶段的最重要的改革。

虽然，颠覆我国多年来的城市供地模式，不是一朝一夕能够实现，但这一步，迈出去总比裹足不前要好得多。

2、大招逐渐落地，热点一二线楼市浪花不再溅

正如杠杆游戏上面所提到的，除了对于农村改革，集体建设用地试点建设租赁住房，对楼市调控的意义也很重大。

好征的地也征得差不多，法律越来越严格，征地本身也越来越贵，矛盾越来越突出。

对于热点城市，好拆的已经拆得差不多。而且现在越拆越贵，成本原来越高，这些成本以后都会转嫁到接盘者身上。

其实从去年夏天以来，一系列的稳楼市顶层设计方案渐次出台，放话和实操结合，层层深入调控开始，我们就该预料到今天的最终到来。

毕竟去年《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知早已发布，郊区集体建设用地进入租赁市场只是迟早的事。

这一次是13个城市试点，如果必要，后期会有更多的城市跟进。从目前已有城市的实施方案的内容来看，试点城市供地的区域主要分布在近郊、远郊以及核心城市的外溢区域。

瞄准的正是租赁市场的刚需人群聚集区，可以预见，未来项目建设入市后对稳定当地的租赁市场价格具有重要的平衡作用。

因为集体建设用地进入租赁市场，理论上说可以增加住宅的供给，降低住宅开发建设的成本。

这是楼市长效机制建设中一步重要的棋。

杠杆游戏一直都说，我国楼市就是政策市，所以即便抛开政策具体的落实情况，仅仅是政策本身，对市场的杀伤力就已经很大。从这两年来一线城市的低调稳健就能看到。

3、楼市短期内或许无法再兴风作浪

其实风向早就变了。从当初的万人排队抢房到现在的买房送宝马、送卡宴。而如今，当初的大招都正在渐渐落地。

从限购、限贷的调控，到培育租赁市场，增加租赁用地，试点集体建设用地建租赁住房出租，长效机制确实在稳步推进。相关政策的连续性可期。

这次试点依旧只是开了个小口。因为这13座城市（北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都）背后，是11个省市。

如果这13座城市试点进展顺利，其成功经验则有望在这11个省市较早推开。

当然，前提是经济不大滑坡，不至于需要房地产和货币来救市。

至于未来是否快步推进集体建设用地入市，杠杆游戏依旧认为不太可能，原因你懂的。现阶段我们着重要的是稳。

所以说，集体建设用地入市建房出租落实了，是件意义非凡的好事。但也别过分高估其对房价的影响。就如房产税一样，盼着他砸下来把房价拦腰斩断不可能。也扛不住。

重点还是在一个稳字。政策不转向，楼市短期内或许无法再兴风作浪。

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