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这些巨无霸城市地价又跌了!一线低调二三线震荡,楼市前景如何?

摘要:潮水褪去,谁在裸泳

 
 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

又有城市房价降了。

房企们盼望的金九银十没有如约到来,反而是11月,各大主流城市房价打折的消息接二连三。买房送宝马、送卡宴,更是有地产界的双十一活动,各种噱头层出不穷。

谁还记得不久之前售楼处门庭若市,万人摇号买房的场景呢?

楼市的供给端,土地市场早就给出了姿态。自从今年开始,从一线的哑火,二三线的疯狂,再到二三线渐渐退烧……

调控史无前例,在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月,全国300个大中城市的土地市场交易报告。

面粉市场,供求关系似乎正发生一些变化。

1、供应持续上升,成交方面量价齐跌!二三线退烧明显

先来看看总体的情况:

图1.2018年10月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

如上图1所示,10月的土地市场供应量无论是环比还是同比都在上升,这和今年前几个月的整体情况大致相似。

持续增加的土地供给,侧面也反映出调控的决心和诚意。

另一方面,成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比,成交面积跌掉了19%,土地出让金跌了28%。

楼面均价在此基础上继续走跌,同比的跌幅较大,达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。

从整体的数据来看,土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加,成交面积却呈缩水的态势,楼面均价环比和同比罕见双跌。

其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到,土地市场的热度已经大不如往了。无论是开发商拿地还是政府卖地,态度都在发生变化。

当然,一二三线城市各自行情不同,表现在土地市场上也会有差异。如下图2:

图2.2018年10月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

从上图2杠杆游戏发现,一二三线城市的土地市场都发生了较大的转变。

一线城市在经过短暂的静默期之后,供应和成交面积均开始回升。土地出让金增幅较大,环比达到了146%,楼面均价也有部分上涨。

二线城市则呈现量涨价跌的现象。土地供应量环比增加了近两成,成交面积也增加,但成交金额降了两成多。楼面均价跌幅更大,环比跌了三成多,同比更是跌了近四成。这和今年上半年,出让金及楼面价全线飘红的情况形成了鲜明对比。

三线城市呢?在经历了一波火爆的行情之后,似乎也开始热度退却。供应整体小幅上涨,成交环比减少近两成,楼面均价同比环比均下滑。

值得注意的是,10月的土地溢价率,一二三线城市同比环比全部下跌,这说明开发商拿地越来越趋于理性。这是否有助于房价回归理性,接下来就看政策怎么变了。

2、住宅楼面成交价TOP10城市,北京夺冠,长沙贵阳成黑马

从今年10月土地市场的数据可以看到,随着调控的层层深入,一二三线城市都已经开始从波峰慢慢回稳。

地价看上去是走在回归理性的路上了,这对房价的影响几何?杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家,其实主要还是看政策的变化。

10月住宅用地楼面成交价前10的城市里,大部分是今年的一些老面孔。杠杆游戏发现,冠军北京就不多说了,宇宙级价格的地方,不夺冠才是意外。

深圳没有上榜,是因为其住宅用地虽然推出了两宗,但成交面积为0,所以也不在统计范围内。

图3.2018年10月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银

另外的几座城市如上海、广州、宁波、苏州、南昌、武汉、杭州自今年以来,也都是榜单上的常客。唯独长沙和贵阳例外。

与全国多数城市房价从2015年下半年,或2016年上半年开始启动不同,长沙和贵阳的启动速度实际上是慢了半拍的。作为二线城市中的房价洼地城市,后发力量比较强。

尽管如此,10月,上述两座城市的楼市成交情况也不尽如人意。实际上,自从625新政以来,长沙的楼市已经开始逐步转向了。大的环境在变,市场预期也将发生变化,任何一座城市都不例外。

另外值得注意的是,10月全国主要城市土地市场情况里,一些热门城市住宅用地的楼面成交价格都要低于其推出的楼面价格。

如上海,楼面推出价格为12814元每平米,成交价为11526元每平米;

广州,楼面推出价格为11133元每平米,成交价为10852元每平米;

杭州,楼面推出价格5649元每平米,成交价5546元每平米;

天津,推出价格5212元每平米,成交价格4160元每平米;

苏州,推出价格9193元每平米,成交价格7352元每平米……

其他城市楼面成交价格高于其推出价格的,高出的幅度大都较小,有些甚至可以忽略不计。

土地出让金方面,2018年10月,top20的城市出让金总额为1717亿元,与去年同期相比下滑了21%。

魔都上海领跑榜单,收金254.7亿元,其他京沪深也都有入榜。曾经很火爆的杭州似乎低调了很多,西安则在榜单之外,武汉看上去依然很猛,排名第三。武汉这两年的楼市真是火的一塌糊涂。

10月全国300城的土地出让金额为2869亿元,同比下滑了28%,这主要是因为三四线城市的同比金额大幅缩水。

图4.2018年10月全国土地出让金TOP20 图表来源|中国指数研究院

3、十大城市土地溢价进入零增长区间

接下来,杠杆游戏看看10座重点城市的土地供求情况。

图5.2018年1-10月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院

上图5可以看到,2018年1-10月,热门二线城市如成都、天津、武汉、杭州的土地供应总量较2017年持续在增加。

一线城市北京负增长,因为去年供地已经比较多了,今年再继续增加难度较大。再者,经过一波调控之后,北京的房价已经开始稳定了。

上海和广州则继续供应微涨,经过了去年的一波供应增长,调控升级,如今还能够继续增加供应也是实属不易。尤其是深圳,难得还能挤出一些地来。

当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为重庆,侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图6:

图6.2018年1-10月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院

从图6可以看到,四座一线里,深圳增幅最大,其次是上海微增,广州和北京都在下降,这也侧面也能反映出开发商对几座一线楼市的态度。地价有时候太高了也是个问题。

溢价率方面,无论是2018年1-10月,还是单月,越来越多的城市开始回落。曾经火爆的杭州、成都、武汉也不例外。

溢价率几乎进入“零增长区间”。

图7.2018年1-10月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院

如果说土地市场的冷热程度,能侧面反映政府对楼市的态度,那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看,楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。

无论是稳定已久的一线城市,还是曾经火爆的二线城市,以及红极一时的三线城市,都开始潮水褪去。

这时候,谁还在裸泳,可能就危险了。

本文所有数据源自中国指数研究院,如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关

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