摘要：调控放松和房价剧烈波动都暂时别想

 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

一旦某样东西被全民关注，那稍有异动就会引起轩然大波。比如最近的上海链家。

有媒体报道，链家从今日（11月16日）起将上调上海地区服务费。上调至房屋成交价的3%。其中，买方为2%，卖方为1%。这意味着买二手房将付出更多的资金成本。

在杠杆游戏看来，作为地产中介的老大哥，链接在上海的这种做法具有一些代表性，也侧面反映出楼市深度调整的时期已经到来。

1、为什么是上海？

自从最严调控实施以来，一切的迹象都在显示楼市趋于稳定。近期国统局发布了2018年10月的70城房价数据。

没有任何惊喜，银10已经彻底凉凉，尤其对一线城市而言。相比新房，二手房更能体现市场的整体预期，更真实反映楼市价格涨跌。

10月二手房方面，有14个城市销售价格环比下降，调控先锋北上广深四大一线城市全线下跌，深圳跌幅达到0.6%。

一线城市二手房开始阴跌也不是最近一两个月的事了，应该说是今年的主基调。这已经极大影响了一线城市购房者的心态。都知道买涨不买跌，即便跌得再少。

越来越多的人开始进入观望状态，杠杆游戏在一线城市的朋友大都分为两类，一是在2016年之前已经持有房产的，另一类是2016年之前仍在观望的，目前他们的观望心态更坚定了。

没错，一线城市的二手房房屋成交量大部分也在下降，上海也不例外。这对主要靠卖二手房吃饭的中介行业来说无疑是个噩耗，行业正在面临洗牌的危机。

地产中介还要吃饭啊！怎么办，量涨不起来，只能从抽佣比例上下手。

在服务费未调高之前，链家在上海地区的服务中介费为2%，买方与卖方各为1%。上涨之后整体比例上升到3%，幅度确实够大。侧面也看能反映出背后的求生欲和大环境的紧张度。

北京为什么暂时不涨？杠杆游戏认为一是北京现在的抽佣比例为2.7%，已经不低了；另一方面，链家在北京面临的竞争更为激烈。

2、为什么是链家？

对于上海地产中介行业而言，说链家是一家独大也不为过。

链家的大本营在北京。2015年3月，向上海扩张，合并了上海排名第二的德佑，同年8月更名“上海链家”，从而市场份额一举超过上海的多年老大中原。

有媒体从一份内部销售数据中看到，在目前的上海中介市场，链家以绝对优势占据销售排行榜榜首，且与第二和第三位拉开了相当大的差距，强弱分流更加突出。

链家的背后是有强大的资本支持的，体量太小的中介机构自然玩不过。

有资本支持的企业，始终带着老大的心态攻城略地。几乎是店铺合约一到期，他们就抬高房租来抢。中小中介，能顶住房租上涨的会尽量守，实在不行的则只能换地方。

对于强占了市场份额的强者来说也有困境。正如杠杆游戏上面所提到的。楼市入冬，业绩已经不如从前。

但大中介烧钱啊！拿店成本比别人高、员工数量比别人多、门店数量也多，如果市场不给力，盈利压力只会更大。

前段时间，老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司，就已经开始着手全面降薪。所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。

过去一些年，房地产业发展，捧红了一大批房企的同时，也让地产中介行业大发展。

和五星酒店一样，地产中介其实也是拼管理和服务的。但因为发展过快，服务管理的发展速度与规模的扩张完全脱节，从而导致了一系列的恶性竞争。

如今楼市的潮水渐渐退去，地产中介行业的生存危机已经开始显露了。随着房地产市场进入存量房时代，中介最终赢得这场战役，最根本的还是服务。

作为老大哥的链家深谙这一点，提高中介费，从价格战中解脱出来，进而将重心转向服务。

3、对楼市来说意味着什么？

春江水暖鸭先知，这个鸭不仅指房企，也指房产中介。奋战在房屋交易的一线，他们比任何人都了解楼市的近况，也有着相对敏感的政策感知力和预判能力。

相信链家上海的行动不是拍脑袋的决策，而是深思熟虑的结果。也是否意味着，作为我国地产中介行业的龙头企业，其对上海乃至全国楼市短期的形势，感到一些不乐观？

另一方面，中介尤其是链家，这样的大佬级中介服务费上涨后，购房者买房交易成本提高，也可能会加剧二手房市场的观望情绪，从而推动二手房市场的继续走低。

世界卡组织之父，VISA国际的创始人迪伊霍克先生有一个理论，杠杆游戏很赞同，现在的中国房地产产业各方亟待由原先的传统组织向一个混序组织转型。

所谓混序组织：就是健全的组织应该是开放的，是居于“混沌”和“有序”之间的“混序”组织。

如果不能保持组织的开放性，它将会按熵增原理逐步衰退为稳定状态，成为“死”结构。

如果不能确保组织的秩序，那么在大转型之下，组织必然会趋向熵增乃至于崩溃，如果没有混沌，那么就不能保持组织的开放性，不能不断地调头转弯，从而实现业务的转型。

无论对于我国的地产行业，还是地产中介行业来说，或许都到了一个转型的十字路口。

至于房价，一线城市短期内已经回天乏力了。不过中介费上涨，房贷利率也不低，尽管房价表面上降了一些，但整体的购房总价还是不算低。

调控放松和房价剧烈波动都暂时别想，可以腾出足够的时间和精力来做决定了。

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