摘要：有的开发商资金链或许已接近断裂，只是垂死挣扎

 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

这两天，楼市入冬的消息不少。

先是，有媒体曝出，年底将至，环京地区的开发商为了回笼资金、完成年度任务，纷纷推出首付分期、特价房、赠车位等优惠措施，进行大力度促销。

接着，部分地区房贷利率再现松动，同时放款提速。

实际上，楼市入冬的消息还有很多很多。今天，杠杆游戏就来总结一下，楼市入冬的一些普遍信号。

1、中介或者楼盘代理商，路边摆摊拉客。天有不测不风云，哪怕几个月前，媒体上充斥的还是深夜排队、摇号黑幕、茶水费……

可周期就是这么微妙而迅速，一下子就逆转。然后，就变成了卖房子的一早就去路边拉客，等待早上匆忙赶路上班的你。

或者，你傍晚下班路上，他们还在等着你。

亦或者，半夜你嗨皮完了回家，他们坚定等待你出现。

如果上述情况，你的城市出现，而且是大面积。恭喜你，开发商和二手房都遇到销售增速压力了。

实际上，从全国数据看，销售增速放缓早就开始。但是，一方面有调控抑制了网签节奏的因素，同时一开始没人信调控不开玩笑。

随着时间的推移，网签数据不可能一直靠拖。周期进入下半场。

2、全国性长达6-12个月或以上的销售面积低增速，甚至负增长。如杠杆游戏所说，一开始网签、限价会让销售数据、房价统计失真，地方靠此完成任务。

但是随着时间推移，调控不动摇的信号一而再再而三释放，谁都明白，这样的把戏持续不了多久。

所以，如果说6个月左右的全国性销售面积增速滑坡，或者低增速，可能还是多空博弈、对抗调控。

超过了6个月，甚至达到了12个月销售面积增速低位，那么一定是行情开始逆转。

如杠杆游戏此前《楼市两大关键指标生变！趋势无法阻挡？》（11月14日）做的数据分析，今年前10个月，东部地区商品房销售面积一直处于负增长。

而全国，已经维持一年多的低增速。这样的数据，你还不信邪，那就是你的问题了。

很少有城市可以逆全国性趋势，这和上涨周期是一样的。

3、房贷增速明显放缓，甚至个别地方出现负增长。这一点说实在，还不是很明显。

不久前，杠杆游戏做过央行货币政策三季报的解读，房贷增速确实比之前低。但是，看和谁比？

如果和其他领域贷款、工商业贷款比，房贷增速还是不低的。

不过，很多杆友都注意到。一些城市房贷增速确实是放缓明显，甚至负增长。恰恰，这更多出现在东部较大的代表性城市。

而这些地方，不管是房价周期开始阶段，还是周期下半场，都是较早敏感的。

对于普通人来说，起码可以感受到的是，房贷审批是不是很慢很慢、利率维持高位？如果是，而且维持很长时间如此，这说明银行的态度，说明金融监管部门的总量和政策口径。

4、少量城市房贷利率松动、放款提速。当房贷增速明显放缓，甚至个别地方出现负增长，利率维持高位很长一段时间后，各项判断开始逆转。

这个时候，压力大的城市，一定就会适当降低利率，或者提高放款速度。

特别有趣的是，如果这个时候该城市除了在金融政策上做点动作，不敢大幅放宽购房准入条件、贷款条件。恰恰说明，上头的调控决心还坚挺。

5、土地供应维持1-2年较多，地价回落，土地流拍增加。去年，全国宅地供应终于扭转了前两年的颓势。

当时，很多分析人士认为，这可能存在结构问题。没错，一些较大的城市执行供地，以及最终的交易依旧不算太好。

但是我们发现，还有一个多月就要结束的2018年，宅地供应全国整体不错，一些城市去年被批评了，今年在发力。

与此同时，地价回落、流拍增加。

你说未来楼盘供应、面积是不是利好？新开工实际上已经表现出一些利好。结构性问题，当然存在，但是大趋势改不了。

6、即将入市楼盘及面积增加。在经历了被批评，以及宅地供应、成交回升后，不少城市已经出现了即将入市楼盘、面积增加的情况。

同时，因为之前待价而沽以及对抗调控，不放盘的因素，积压了一些早该开盘的房子。

于是到了最近，我们看到很多城市大量楼盘入市，或者即将入市。

7、开发商融资成本提高。这很代表监管和调控的态度。不久前，杠杆游戏写了一篇，把我国十大房企中的民企，近期的融资成本和去年同期进行了一一对照。

这个工作量很大的，挨个翻阅上市公司披露。我发现，钱真的是越来难拿了！前10房企总的民营系，无一幸免！碧桂园、恒大、融创、新城控股、龙湖融资都变贵。

最厉害的恒大，融资利率翻倍，最高达到13.75%。不过，许老板发的这个高价债很有意思，恒大一半债券自己私人给买了。肥水不流外人田啊，既是为自己公司需要钱排忧解难，也是为自己赚更多钱，高啊！

说笑了，回到正题，即便是长期以借钱成本低，著称的龙湖，最近借钱，也比以前高了近1个点。

房企融资成本高，这是典型的信号。而外部，其他行业融资成本，近期其实比之前要稳定了。这说明，金融决策部门，乃至最高层，调控楼市的决心还依旧坚决。

8、首付免费分期出现，并越来越多。杠杆游戏要做个区别，首付分期，特别是免费分期和首付贷不同。

如果是有息首付贷，本轮周期的上半场，刚需和投资者的加杠杆玩法，那是过去时。

如今，在一些城市，比如环京，开发商为了促销，很多提供的是首付免费分期。

据我这两个月出差看到的，以及听朋友介绍的情况，首付免费分期在一些城市已经出现，不止是环京。其中，不乏一些规模开发商。

在我看来，这是楼市寒冬最重要的信号。上述信号一一出现，肯定说明问题。而这个信号出现，说明的是，开发商回款压力之大。不这样做促销，可能资金链就要断裂了。

当然，有的开发商或许资金链已经接近断裂，这只是垂死挣扎。是的，不是缺钱缺到了极端，谁会冒着风险这么干！

靠这个如果能快速拿到一些回款，拿到银行房贷，还上一些窟窿，或许还不至于被“活下去”的万科等收购。

不过对于购房者来说，一定要谨慎，因为或许开发商拿了你的首付头期款，他的期房就烂尾了……

说笑了。

各位杆友，如果还看到什么楼市寒冬的信号，欢迎留言，我们一起交流。

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