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房企最大利好来了?情况并没那么简单!

摘要:企业债用途严格受限,中小房企融资依旧困难

 
 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

无论港股房企,还是内地上市房企,12月13日普遍迎来反弹。因为有好消息。

12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。

文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。如下图。

 

 

这是否意味着房企融资迎来普遍松绑、调控放松的信号?或者,所谓优质房企,到底有多少符合条件?我国房地产的未来走向何方?

1、多少房企可以获得发债受惠?

确定是不是对房企融资普遍松绑,有必要搞清楚多少房企可以受益。

如果从销售指标看,以2018年前11月为例,杠杆游戏遍览了数个机构的统计数据和房企自己的披露,百强房企的最后一名基本都在200亿元以上。

那么全年下来,百强房企基本销售额都在300亿元以上,或者最后几名也可以无限接近。

但是,有必要指出的是,房企的总销售额一般由两部分组成:自己权益部分,以及别人权益部分。很多项目大家是合作、参股关系。所以,权益部分,不少房企可能不到300亿元的销售额。

其次,杠杆游戏要提醒,房企销售额和营收完全是两回事。如果看过房企报表,或者略懂会计知识的杆友就知道这一点。

 

 

房企名义销售额,或者权益额,并不会成为房企当期的全部营收。有财经分析人士所言,80家左右的房企符合本次企业债发行条件,是不可能的。

实际上,营收能过300亿元的房企并不多。何况还要AAA评级,资产负债率不超过85%。

有专业财经媒体使用某数据筛选后就发现,目前满足上述要求的开发商只有18家。同时,个别房企巨头,如恒大、碧桂园,负债率都还有待改善。

根据上述专业财经媒体的预估,从上市房企资产总额及营收增速来看,预计年底有35-40家房企可以满足要求。

考虑到资产负债率是变动的,部分房企也在努力还债、降杠杆,同时大部分上市房企2018年的销售和利润状况是不错的。或许,符合条件的房企2019年还有望略多一点。

2、行业集中度将进一步提高,地产寡头更加凸显,中小房企融资依旧困难

无论如何,杠杆游戏的上述分析和研判表明,房企想要获得企业债融资,大部分是不容易的。主要还是得大房企才有资格。

所以房地产这个行业在我国,做大了才有出路,似乎是一个亘古不变的真理。想要追求小而美不容易。

 

 

另外,如杠杆游戏此前对2017年房企的总结分析,房地产行业集中度突飞猛进,楼市半壁江山被百强房企掌握!

比如百强房企2017年销售额增长32.8%,远高于行业整体的13.7%增速。

什么叫马太效应!

从规模上看更是如此,百强房企2017年销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。

没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。创下最高纪录。

不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。

此外,综合实力TOP10房企,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。

百强前50房企2017年,在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;

招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;

百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。

2018全年的数据没有出来,但杠杆游戏从目前的数据判断,大致和2017年的趋势是一样的。

 

 

目前,大部分房企融资压力都大,回款不容易,销售增速也不比过去。而此次企业债通知的要求进一步表明,只有大房企才有资格发债。

年底、年初往往是还债高峰。不满足发债条件的中小房企,并不能从此次企业债政策中受益,这些企业资金紧张的局面很难得到改善,甚至更容易被叫着“活下去”的大房企买买买。

房地产行业集中度,因此将进一步提高,地产寡头更加凸显。中小房企融资依旧困难,这不能怪谁,市场就是这么残酷。

3、企业债用途严格受限,房企利好实际有限

如果认真看了此次企业债通知就会知道,此次发债的用途,对房企来说,十分受限。

首先,在偿债保障措施完善的基础上,允许发行人使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。

也就是说还债,帮助企业渡过难关的考虑更多。不仅如此,还明确,发行人涉及到保障性住房类业务的,应披露:

发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。如下图。

 

 

此次企业债通知“负面清单”限制融资用途继续说:

本次募集资金不借予他人,不用于房地产投资和过剩产能投资,不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,不用于弥补亏损和非生产性支出。如下图。

 

 

而在此之前,2016年末,发改委就明确,严格限制开发商发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

当然,钱只要进了房企口袋,左右手腾挪总是有办法。所以,一定程度可以发债,怎么说都是好事。

比如,此前企业债发行主体多为央企、国企,发改委说了算。但这回对房企也适度放开,怎么也是利好。

同样,证监部门管的交易所债券市场,公司债为主,此前对房企也有松动。昨天杠杆游戏和之前都写过,近期发行了不少。当然,利率不低。

能发行总是好事。

 

 

总的来说,房企资金压力大,欠债也多,借新还旧必须给点空间。

不否认,融资适度放开也好,调控的松动也好,都不可能是一下子的事。若此,大家也承受、接受不了。

此次,利好肯定有限。但未来不确定。起码当下,确实不是救市,楼市不会因此获得太多好处,房价依旧肆意不起来。

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