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房地产全民大掠夺十年史

摘要:一部分人财富的增长,就意味着另一部分人被掠夺

 
 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

临近周末,市场重磅消息不断。今天杠杆游戏的朋友圈被高层会议和易行长的发言刷屏。新一轮货币宽松即将到来的声音不绝于耳,楼市的未来也让人浮想联翩。

杠杆游戏认真看了行长表态,觉得说宽松马上就来有点夸张,同时认为即使来了也会比以往更加节制。

至于高层会议再次未提及房地产,这或许说明对目前的楼市局面大体满意,至少暂时不准备放松调控。

今天(12月14日),我国统计局公布了2018年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。大家敏锐地发现,房地产投资增速已经第三个月低于10%,其中住宅投资增速相比1-10月回落了0.1个百分点。

 

 

图1.2017年1-11月-2018年1-11月,全国房地产投资增速情况 图表来源|我国统计局

增速回落或维持在较低水平是调控的结果,也是房地产周期性调整原因使然。杠杆游戏非常认同房地产是有周期的这句话。或许在颓靡的态势下,隐藏的是未来财富增值的机遇。

借这个机会,我梳理下近10年来房地产投资和销售的情况,看看我们到底是如何穿越周期,未来会迎接怎样的新周期?

1、房地产投资增速十年:从大起大落到回归平静

严格地说,我国房地产受到越来越多人关注,大概是从2008年开始的。

那一年有几件大事发生。一是波及全球的金融危机,一是我国举办盛会。

前者让全球楼市遭受剧烈冲击,我国也不例外,断供、跑路的消息层出不穷。后者让我国迅速与国际接轨,这其中也包括房价。

2008年秋天,盛会过后,4万亿计划出台,房地产就此走上了鸡血之路。

 

 

图2.2008年11月-2018年11月,我国房地产投资增速情况 图表来源|我国统计局

如上图1所示,在房地产投资增速在经历了2009年的短暂衰退之后,在2010、2011年前后达到了高峰。

在高峰之前是我们都非常熟悉的景象:降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,以及减免税费等措施……叠加4万亿利好,楼市迅速成为当时货币的最大蓄水池。

2011年前后投资增速高企背后,是当时史无前例的调控。现在看来这画面异常亲切:几乎每个月都有调控政策出台,连续上涨首付比例,上调存贷款基准利率,新一轮加息周期……对了,还有史上最严限购令。

这一回起码没加息。

市场迅速反应,房地产投资增速应声而跌。

最近的一波小高峰出现在2013年上半年,彼时调控仍在继续,但市场对房价的上涨预期再度增强,商品房销售情况再度飙升(下面有图表可以看到)。

 

 

最近一次的房地产投资增速的低谷是在2015年。增速个位数就不说了,甚至期间房地产投资的同比增速一度低于GDP增速。也难怪这之后又开始了宽松之路。

不过再怎么刺激,我们也不会再回到曾经的30%+、甚至40%+了,楼市有周期,但经济增长的周期更漫长,高光时刻或许就那么一两个。

2016年以后,虽然在10%上下徘徊,但放在10年里来看,这两年的投资增速却是难得进入了稳定期。在这方面,房地产和我国经济增长的曲线似乎不谋而合。

2、房地产销售增长十年:房企大佬从“百亿”到“千亿”

相比房地产投资增速,这十年我国商品房的销售增速情况,显得更加的大起大落。

 

 

图3.2008年11月-2018年11月,我国商品住宅销售面积增速  图表来源|我国统计局

从上图3可以看到,我国近10年的商品房销售额和销售面积增速和图2的投资增速曲线大致相同,但因为销售的好坏传导到投资,需要大概3个季度的时间。

所以,销售增速的情况会比投资增速的情况,变化来得更早。

同时杠杆游戏也注意到,两条曲线,其中商品房销售额的曲线波动幅度,要明显地大于销售面积,尤其在上升时期更加明显。这也说明当楼市利好时,房价的上涨速度很快,但利空时,下跌的速度会慢一些。

2008年,我国房地产的体量远远不如现在。以几大房企为例。

2008年万科的累计销售额不到500亿,恒大也是在这年启动了登陆港交所的路演,第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”。

如今,房企千亿俱乐部成员里已经人才济济。

 

 

过去的房地产周期也告诉我们,调控扼住了楼市的咽喉,也可能会让他在下一波宽松周期时积攒更多力量。

比如在经过深度调控后,2014年,楼市逐渐松绑,然后我们看到的就是2016迅速反弹。

2016年,包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市,房价开始全面大爆发,一年内,房价普遍翻倍。

市场乱了,人心慌了,不管刚需还是投资,纷纷持币进场。

而后的情景就是我们更熟悉的了,至今还未放松的“史上最最严调控”。

3、2019:等待与希望

都说过去十年,是最容易财富增长的10年,只要你胆大,闭着眼睛多买房都能赚。杠杆游戏认同。

但话说回来,一部分人财富的增长,就意味着另一部分人的财富被掠夺。

 

 

如果你错过了或是被掠夺了,或许我们大多数人都错过了,尤其是85后及90后们。那么在存量经济时代,可能你要积蓄财富的难度将比过去十年难上数倍。

或许未来,房地产投资增速还将下探。因为从宏观来看,杠杆再加太多压力大,这也意味着买房加杠杆的空间将越来越小。棚改的历史任务已经接近尾声。

从上图2、3也可以看到,大起大落的时候我们很难遇到了。

如果国内外经济情况还算稳定,房地产回归到合理的增长空间是必然的。

2019年或许仍将是艰难的一年,但正如某本书里所说的,人类的一切智慧都包含在这四个字里面:“等待”和“希望”!谁能预料我们今天颓靡时的等待,不会是明天的希望呢?

周末愉快。

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