摘要：搞刺激，无异于一个发誓不再嗑药，正处于戒断治疗中的瘾君子，你又去给他几口

 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

74年前，衡阳会战。

我国军队和日军在中南重镇湖南衡阳，发生了一场在14年抗战史中留下深刻印迹的会战。

衡阳会战成为抗战史上，敌我双方伤亡最多、我国军队正面交战时间最长的城市攻防战，被誉为“东方的莫斯科保卫战”。最终，国军以少战多重创日军，衡阳城陷。

74年后，堪称人类历史上最严厉的房地产调控周期，取消限价从衡阳开始。

如果把调控比喻成战争，把衡阳的调控比喻为一场战役，未来我们会怎么评价今天？

1、调控不边际放松又怎么办？

很多分析和研究说得很清楚了，类似衡阳这样的城市，从人口流入、经济、财政、地产销售投资多个角度讲，不放松调控又能怎样？

我们来逐一看2018迄今为止，调控边际适度放松的城市。

兰州缺钱，菏泽也是一样缺钱；

衡阳也缺钱，需求还提前透支，棚改全国性越来越不给力；

珠海经济发达，但人口和经济体量有限，房地产对他非常重要；

广州商业办公体量过剩，销售去库存压力不小……

实际上，包括上述城市在内，很多城市房价都进入了稳定、横盘阶段。一些已经进入下行通道。

如果继续，预期大变，观望情绪加重，销售和房价就会更有压力。如果发生这样的情况，地还怎么卖？经济又怎么维护稳定？

实际上，近期经济不同地方已经有不一样的感受，有的地方觉得必须想想办法了。

所以，放松调控这件事一定会发生，无非是看哪个城市迈出第一步。

因为上头毕竟还要求调控，因城施策也好，房住不炒也好，一句话，不准房价抬头。地方政府守土有责，和抗战前线的军队是一样的。

调控边际松动，大家都是试探性的。从适度放宽购买群体，放松价格管制，降低利率……开始。

而下一步还需要放松哪些，放松多少，一看房价走势和经济需要；二看上面是否阻止，是否给脸色。

试探性的放松对房价稳定有效？每个地方可能情况不同。但不放松，肯定更不能维护价格稳定。

2、基建（地铁）、债务和房价的艰难平衡

刚好看到一篇文章，说天津地铁建设起个大早，作为包括香港在内，我国第三个（第一个为北京，第二个为香港）通地铁的城市，如今的通车里程排名，却明显落后其经济和城市体量排名。

上海、北京、广州就不说了。以2018年最后一天作为时间节点的话，天津轨交通车里程排在南京、重庆、武汉、深圳、香港、成都之后，第十位。

不仅如此，在建的总长度不太理想。而天津轨交二轮批复，发改委实际批了不少里程，按照计划2020年，天津本来应该有超500公里的通车里程。

但是目前，通车里程为215公里。部分已批的线路，至今没有开工。2020年是不可能完成目标了。

因此，天津轨道集团的相关负责人，不久前被撸。

很多人因此看笑话，可是设身处地去回忆一下，天津过去几年的政局发生了什么，天津的经济经历了什么？另外，天津的房价又是多少？

说天津发生的事和经济，是想说，这样的背景下，各种项目不滞后才奇怪；说房价是想说，建地铁的钱哪来？主要都是负债，负债怎么填平，归根结底还是卖地。

土地财政意义很大，天津的房价比这两年势头很旺的每一个强省会都高。换句话说，如果要建更多的地铁，考虑到大局面和小气候的经济情况，天津财政和债务压力就会更大。

最终就得靠卖更贵、更多的地来实现平衡，说到底地铁都是房奴买单。

但是，内外经济形势允许吗？天津的居民收入还能支撑更高的房价吗？

实际上，这两年声势渐大的强省会们，迄今也没有一个城市外来人口有天津多。放低落户门槛是好事，在杠杆游戏看来，还应该更宽松。但落户和就业是两回事，落户和定居更是两回事，很多地方暂时的算盘，也只是找更多合格的人买房。

直接说就是，尽管天津常住人口2017年出现近年来首次负增长，但是其购房群体合格基数，实际依旧比强省会们都要高。

天津支撑地铁建设的资金、债务压力，对于每个强省会来说，道理完全一样。

经济的发展是有规律的，2008年之前的好时光，和经济危机后的刺激经济爆发式增长，也过去了。新常态，得明白。

所以，热闹的抢人过后，更多的时候是平淡的，甚至招商引资比过去更加艰难。那么，如何实现更高的地铁等基建投资，确保更多的地铁线路投产？

财税的增长贡献是有限的，就得卖地。

让主要城市的地价、房价更高，还是增加长期债务，以后慢慢还？

不建地铁又不行，你不建其他城市在建，和天津一样不进则退，建慢了还是退。事实上我国较大的城市人口确实越来越多，需要地铁；同时，经济也需要基建来提振，虽然效果不如过去。这架马车始终不能丢。

艰难的平衡。

这是万亿或准万亿GDP城市焦虑的事情。

对于更多城市来说，不建地铁，财政、债务要维持平衡本身都不容易，地产不能崩。

对于投资者来说，杠杆不能有失，不套现不堪设想。

对于刚需来说，房子要降了，经济还行、就业还行么？

3、不能再随便加的居民杠杆，更不能刺激

这一点是常识。杠杆游戏此前根据央行存贷款数据，专门做过数据分析。很多分析人士、研究者也都有相关的研究。

这些年来，杠杆无非就是在社会各个部门中传递。

而不管杠杆怎么传导，结果只会是一样，全社会杠杆率越来越高。说通俗一点，就是全社会的债务盘子越来越大，资产负债率越来越高。

债务这东西总是有个警戒线的，很多大国和历史上的王朝衰落都与此有关。

所以我们这几年才说去杠杆，然后取得了一定成效又要稳杠杆。

企业和政府部门的债务，杠杆游戏就不多说了。居民杠杆如果继续加，如何收场是个问题。看看几个情况：

我国统计局最新发布的数据显示，11月工业企业利润同比下降1.8%。这是2016年以来首次下降。

汽车行业也遇到极大瓶颈。

而在很多互联网和科创行业，停止招聘，甚至通过末位淘汰等方式减少员工、增效的行为也在发生。

也就是说，很多行业的营收和效益是出现了一些问题的。相关从业者的收入，多半也是要受影响的。

通过这轮周期，居民杠杆已经加得不低。继续提高居民的杠杆率实际空间有限，也是危险的。

特别是在这样的背景下，如果试图通过地产来刺激经济，后果可想而知。

所以，房地产调控边际放松是不得不为之。不放松一点，很多地方和企业真要活不下去。

但是能放多松，是不是要到刺激的地步，又是非常明确的。

假如真搞刺激，无异于一个发誓不再嗑药，正处于戒断治疗中的瘾君子，你又去给他几口。这就越来越没完没了。

可是话说回来，人类通用纸币后，钱都是越来越不值钱，东西都是越来越贵的，房子自然包括在内。

这不，12月27日，央行四季度货币政策例会就说，稳健的货币政策要更加注重松紧适度。

央行又能怎么办呢？无非是末了加一句，守住不发生系统性金融风险的底线。

其实很多时候，一个泡沫产生后，甚至破灭后，无非是制造另外一个泡沫，一个更大的泡沫来覆盖难堪。

抗战没有结束时，只有进行时……

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