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跨越20年看牛熊!股市像情人,楼市像妻子

摘要:赚钱要靠杠杆!不准你加杠杆很难牛,无论股市还是楼市

 
 

 

撰文|杆叔&编辑|欣欣然

沪指大涨5.6%!

两市成交时隔3年再破万亿元!

坊间和经济金融界,无不欢呼,牛市又要来的声音不绝于耳。对此,杠杆游戏当然也翘首以盼。但是不确定性也很多。

先不管这些,今天我想做个简单的数据分析,股市牛和熊时,楼市表现分别是怎样的?

或者说,如果本轮牛市真来了,房地产会有什么变化。

有人说,股市像情人,楼市像妻子。跨越20年看牛熊,是不是这样?

 

 

1、近20年来,牛市的次数其实真不少,但总时长不到8年,而且起伏很大

新世纪以来,或者说近20年,我们总共经历过7次牛市。

这实际上,比很多杆友想象的要多。很多杆友都习惯性认为,漫长的熊市要远多于牛市。基本事实当然如此。

但这20年,牛市加起来的总时长,实际有接近8年。且看杠杆游戏下文的详细列举:

近20年的第一次牛市,启动的时间是1999年5月19日,沪指1047-2245点,结束时间为2001年6月14日。

总时长有2年出头,累积涨幅为114%。

第二次牛市,启动时间为2005年6月6日,998-6124点,2007年10月16日前后结束。

总时长也是2年多,涨幅高达514%。

第三次牛市,2008年10月28日启动,1664-3478点,2009年8月4日结束。

这回历时9个多月,涨幅109%。

第四、五次牛市,集中在2012、2013年,时间都很短,都是小牛市,有的也不怎么认可。

第六次牛市,2014年3月12日启动,1974-5178点,2015年6月12日杠杆牛破灭。

这一回历时1年3个月,涨幅164%。

第七次慢牛,2016年1月27日左右开始,2638-3587点,2018年1月29日左右落幕。

历时2年,涨幅36%。

当然,对于上述部分牛市的启动时间,以及算不算牛市,有一些争议。总的来说,这20年,经历的大小牛市还是有7轮。不算少。

多少杆友赚到钱、又亏钱,或者有什么需要反思的,每个人有自己的答案。

本文重点,不是说牛市来了该怎么办,这个很复杂。杠杆游戏想说的是,牛市的整个过程,楼市会有什么表现。

鉴于这20年里的第四、五、七次都是小牛市,对楼市的影响有限,下文不做太多数据分析。

 

 

2、新世纪第一轮股牛涨幅翻倍,同期房价年涨幅只有两三个点;此后熊市4年,商品住宅最高年涨幅达18.7%

近20年的第一次牛市,启动的时间是1999年5月19日,沪指1047-2245点,结束时间为2001年6月14日。

总时长有2年出头,累积涨幅为114%。

因为这一轮牛市是从1999年中启动的,而且上涨有个过程,当年对楼市的影响可能还没那么显著。

我们看牛市的最高潮,2000年-2001年的房价情况。如下图1。

 

 

图1.2000-2017年,我国商品房(住宅)均价 图表来源|我国统计局

2000年的时候,我国商品房均价为2112元/平米,2001年为2170元/平米。上涨了58元,涨幅为2.7%。应该说这个涨幅很低。

其中,商品住宅2000年的均价为1948元/平米,2001年为2017元/平米。上涨了69元,涨幅为3.5%。这个涨幅也不高。

接着,到下轮大牛市2005年才启动。如上,杠杆游戏对2002-2004年熊市期间的楼市涨幅做了计算。

2002年,我国商品住宅均价涨幅为3.7%;2003年,我国商品住宅均价涨幅5.0%;2004年,我国商品住宅均价涨幅为18.7%;2005年,我国商品住宅均价涨幅为12.6%。

房价整体是涨得越来越快。

 

 

3、2005年启动的这轮牛市涨了500%多,同期2年多时间里,商品住宅均价总涨幅24%出头、年最高涨幅不到17%

近20年来第二次大牛市,启动时间为2005年6月6日,998-6124点,2007年10月16日前后结束。

总时长也是2年多,涨幅高达514%。

同期,2005年商品房均价为3167.66元/平米,2007年为3863.90元/平米。上涨了696.24元,涨幅为21.98%。

同样,2005年我国商品住宅均价为2936.96元/平米,2007年为3645.18元/平米。2年时间上涨了708.22元,涨幅为24.11%。

商品住宅涨幅比商品房整体的涨幅,要高一些。这也说明住宅比商业公寓、写字楼整体涨幅高,投资角度更划算。

具体而言,上文杠杆游戏计算过,2005年,我国商品住宅均价涨幅为12.6%。2006年,这一涨幅则为6.2%;2007年为16.9%。

这一时期,我国楼市整体涨幅比前两年要快。大背景是,我国经济增长较快,享受到入世后红利,经济和房地产都开始过热。

但是这一时期,股市也迎来大牛市,和股市的大牛涨幅比,房地产的涨幅也不算是什么。

 

 

图2.我国商品住宅2001年-2017年涨幅 原始数据来源|我国统计局 数据核算及制图|杠杆游戏·张银银

4、2008年楼市跌了!股市却开始迎来牛市;接着在货币整体开始控制的背景下,黯淡的熊市以及两次小牛市,商品住宅最高年涨幅达到8.7%

这20年来的第三次牛市,2008年10月28日启动,1664-3478点,2009年8月4日结束。

这回历时9个多月,涨幅109%。

但2008年楼市却跌了,背景是全球金融危机爆发。如上图1,无论商品房还是商品住宅都跌了。

以整体商品房为例,2007年均价为3863.90元/平米,2008年降到3800.00元/平米,降幅为1.7%。

同样,全国商品住宅,2007年均价为3645.18元/平米,2008年降为3576.00元/平米,降幅为1.9%,比商品房整体降幅还略大。

值得注意的是,“四万亿”刺激出来后,不仅2009年前7个月,包括8月有几天,股市处于牛市,楼市2009年涨幅也达到近20年的最高。

当年全国商品住宅均价涨幅高达24.7%。

此后的2010、2011、2012、2013年,杠杆游戏计算发现,我国商品住宅均价涨幅分别为6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上图2。

这期间,如上文第一部分所写,有过2次小牛市,时间很短,涨幅也很有限,对楼市影响不会太大。

数据也表明,这几年楼市整体依旧是中高速增长,而且还是在均价基数已经不低的背景下。

值得注意的是,2011年四季度前,货币相对收紧。所以尽管这一时期股市没有牛市,但2011年商品住宅均价涨幅比前后3年,整体要略低。

 

 

5、最近的一轮大牛市启动当年,商品住宅均价涨幅仅1.4%!但破裂之后,连续两年涨幅10%上下

近20年来的第六次牛市,2014年3月12日启动,1974-5178点,2015年6月12日杠杆牛破灭。

这一回历时1年3个月,涨幅164%。

而2014年,是2008年外,这20年来我国商品房涨幅第二低的年份。2013年,我国商品房均价6237.00元/平米,2014年为6324.00。涨了87元,涨幅仅1.4%。

同样,2013年我国商品住宅均价为5850.00元/平米,2014年为5933.00元/平米。涨了83元,涨幅仅1.4%。

不仅资金都奔向了股市,同时房子库存这一年达到顶峰。

但很快,杠杆牛在清查配资中断裂……

股市不行了,降息、降准、去库存,甚至鼓励买房,2015、2016年,我国商品住宅年涨幅如上图2,分别为9.1%、11.3%。

在史无前例的调控,以及备案数据控制之下,好不容易2017年这一涨幅才回落到5.7%。

而2016年1月开始启动,然后2年后终结的这一轮股市小牛市,则对疯狂中的房地产基本没有带来负面影响。

 

 

小结:从上文可以看出,三个基本判断,大牛市一定会影响楼市资金;小牛市则几乎无法撼动楼市;股市起伏很大,楼市则整体向上,很少往下走。

所以,更多时候,大家还是重仓房子,而不是股票。

近期一个非常明显的变化是,牛市言论背后,配资卷土重来。股市资金杠杆又上来了!

此前两三年,因为上一轮牛市破灭后的教训,配资、股市加杠杆实际被较严厉管制。而楼市成为普通人最好加杠杆的实战投资场景。

这也印证一个道理,不论资本市场股市、期货,还是楼市,任何大宗行业,或者说带金融属性的行业都一样,要牛、要赚钱,就得加杠杆。

如果不准你加杠杆,怎么都难。最严的楼市调控,不也是这样吗?

Ps:回忆起这些年自己经历的牛熊市,以及房地产的轮回,真的感慨。如果这篇文章对你有用,为我点赞、转发吧。

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