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“不要忘记,白银也是贵金属”!大赚的万科,悲凉的刚需

摘要:低到惊人的融资成本;花了近400亿收购208家公司;万科房价继续涨,市场占有率进一步提高

 
 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

2018年,万科的数据极为华丽。这是杠杆游戏写过的公司财务报告中,最不愿意列举数据的一次。

2018年万科实现2976.8亿元,同比增长22.6%;

实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;

每股基本盈利 3.06 元,同比增长 20.4%;

全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。

这就是万科口中的活下去,也是他口中的白银时代。一个对于万科来说,更赚钱的时代。而刚需则必然是更显悲凉,但这不是万科的错,万科只是顺应时代。

或许,也正是因为知道2018年数据实在太好,万科掌门人郁亮才在2019年初说,“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。

 

 

1、净负债率从8.8%升至30.9%,但作为一家国有控股房企,低到惊人的融资成本还是让人震惊

对于万科2018年过于骄傲的成绩,杠杆游戏不想去吹捧,也不想去鸡蛋里挑骨头。作为一家公司,人家就是优秀。作为刚需,我们或许只能羡慕嫉妒恨。

2018年万科84.31%总的资产负债率,相较2017年的接近84%并没有太明显变化。

值得注意的是,万科2018年报披露,截至2018年底,万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为30.9%。而2017年末,这一数据为8.8%。

应该说确实有明显提高。

大背景是,2018年末,万科有息负债2612.1亿元,占总资产的比例为17.1%。而2017年末,这一数据为1906.2亿元,占总资产的比例为16.4%。

有息负债增长了700亿元,但占总资产的比上升倒不明显。

这不是杠杆游戏想说的重点,我想说,作为国企深铁控制的房企,万科融资成本之低,非常值得一说。

如年报披露的,2018年,万科公司债券(5年期)最低发行利率 4.05%,超短期融资券(188天)最低发行利率 3.13%,中期票据(3年期)最低发行利率4.03%。

2018年,万科实际利息支出合计人民币141.5亿元,其中资本化的利息合计人民币59.6亿元。也就是综合下来,万科的利息成本只有5个点。

这个成本,已经无限逼近以融资成本著称低的龙湖4.55%。

 

 

图1.2018年万科融资情况表 图表来源|万科2018年报

如上图1,不管银行贷款还是债务,万科的融资成本都非常之低。特别是以发债为例,2018年很多房企的发债都在6、7个点以上,甚至动辄9个、10个点。

此前杠杆游戏写过文章,这里就不举例是哪些房企,毕竟都是大公司。

而万科最高没有超过5.35%。

 

 

2、令人震惊的“活下去”:买买买!收购208家公司,花了393.9亿元

包括杠杆游戏在内,很多人都写过文章了,万科“活下去”是提醒其他开发商活下去。详见《万科三宗“最”!活下去背后的收购秘密》(2018年11月26日)。

富力老板就曾这么打趣说,如今富力活得确实艰难。

恰逢万科年报,我们再来复盘,2018年万科到底买了些什么?

年报披露,2018年,万科新增投资额人民币571.3亿元。

主要包括,发起设立注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家。

大手笔!

总共收购了208家公司,合计收购对价人民币393.9亿元。这其中就有《万科三宗“最”!活下去背后的收购秘密》一文中详细分析过的,环京大作战!控股华夏幸福系多家子公司;捡漏某航旗下资产!上次没到手,这次定拿下;手伸向恒大!拿下恒大旗下嘉凯城4座城市项目……

一个大佬在万科面前丢盔卸甲,“割地卖肉”……

不仅如此,2018年,万科还获得64个物流地产项目,总建筑面积约494.3万平米。

万科旗下的万纬物流已成为国内领先的物流服务商,持续完善全国地网布局。

 

 

截至2018年末,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,稳定运营项目平均出租率为96%。

还通过收购融合太古冷链物流,万纬冷链累计进入11个城市,覆盖国内一线城市及内陆核心城市,提供一站式温控物流解决方案服务。

对了,万科还是全球领先的现代物流设施服务商普洛斯(Global Logistic Properties Limited)第一大股东。

 

 

3、不要忘记,白银也是贵金属:别人活得未必好,但万科其实更好。在2018年市场转冷大背景下,万科的房子还在涨,市场占有率进一步提高

2017年的年报,万科说自己实现销售面积3595.2万平米,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30.0%和45.3%。

于此,杠杆游戏算出,2017年万科房子的均价为1.47万元/平米。同期,根据我国统计局的数据,2017年全国商品房均价为7892元/平米。

万科的房价基本是全国均价的2倍。

2018年,按照万科年报的看法,在“房子是用来住的,不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下,行业调控持续深化,市场也经历了由热转冷的变化。

特别是2018下半年,市场氛围快速转冷,多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降,成交速度明显放缓。

根据中指院统计,2018年,全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%;住宅类用地平均溢价率为15%,较2017年下降19个百分点。

但万科受到的影响,似乎并没有其说的大形势那么严重。

 

 

年报显示,2018年万科销售面积4037.7万平米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。

于此,我们可以算出,2018年万科房子的均价为1.50万元/平米。

不仅如此,万科市场份额其实还在提高。2018年,万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017 年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。

而2018年,我国商品房销售面积171654万平米,仅增长1.3%。万科的增速远高于全国。

“活下去”其实是活得更好。而作为购房者的你,如果要买万科的房子,大部分楼盘其实是比以前更贵了。

所以,才有了万科引以为傲的2018营收、利润数据。确实,如万科郁亮总所言,没有比房地产更赚钱的行业。

万科口中的白银时代,你肯定以为不如黄金时代。但是万科致股东的信也说了,“不要忘记,白银也是贵金属”。

本文所有万科数据援引该司财报

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