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佛系龙湖,该如何突围?

摘要:保守和进击之间,龙湖的选择代价很大

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

一直想聊龙湖。前几天几大房企接连发布年报,杠杆游戏没来得及写,今天终于有时间来和杆友们分享下。

不妨先直说,杠杆游戏对龙湖是有好感的。因为她性格鲜明,细腻又泼辣,这恰如其发家地,也是老板吴亚军的出生地:重庆。

有棱角,有美貌,更有实力。

但正如每一段婚姻都有七年之痒,每一家公司也都有他的发展周期和周期之困。今天就借着龙湖发布的2018年报来聊聊,这家地产界堪称最有“初心”的公司。

1、销售额突破2000亿,和巨头差距并没有缩小

2018年房地产的困境有目共睹,中小房企死的死伤的伤,大房企则忙着并购和开拓战线,巩固根基。

龙湖的财报显示,在2018年,龙湖地产的全年销售额是2006.4亿元,同比2017年增长了28.5%;营业额为1158亿元,同比增长60.7%;

毛利为人民币395.3亿元,同比增长61.8%至;毛利率为34.1%,核心税后利润率为14.7%,核心权益后利润率为11.1%。

归属于股东的溢利为人民币162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后核心溢利人民币128.5亿元,同比增长31.5%。数据比2017年稍微好了一些。

其他巨头房企表现如何?

2018年,中国恒大合约销售额为5513.4亿元,同比增长10.1%;营收4662亿,同比增长49.9%;

2018年恒大净利润(剔除汇兑损益)为人民币722.1亿元,较2017年增长106.4%,净利润率(剔除汇兑损益)为15.5%,其中,股东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

万科2018年销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%。

如果只看销售和营收增速,比恒大、万科高不少。但通常来说,体量相对不那么大,增速还可以更快,当初万科、恒大、碧桂园都是如此。遗憾的是,龙湖没有走上述巨头的路。

不过另一方面,受制于2018年恶劣的形势,龙湖能取得这样的增速也已经非常不易。何况龙湖从来都不是一家用体量来说话的公司,不是吗?

2、佛系,抑或是相对保守?

作为一家以低负债率和低融资成本著称的公司,龙湖2018年的融资和负债情况如何?

从财报中看到,2018年龙湖集团净负债率(负债净额除以权益总额))为52.9%,在手现金为人民币452.6亿元。

2017年,集团净负债率为47.7%,在手现金267.6亿元,净负债率有所提高。

2018年,龙湖综合借贷总额为人民币1198.2亿元,平均借贷成本为年利率4.55%;平均贷款年限5.88年。

2017年年报显示,龙湖集团综合借贷总额774.0亿元,平均借贷成本4.5%,平均贷款年限5.92年。

相比2017年,2018年龙湖的融资成本、负债情况略有升高,现金流还算充裕。

龙湖的融资成本是很低的,如杠杆游戏看到2017年7月,龙湖与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2022年到期的4.5亿美元3.875%优先票据,订立购买协议。

不过2019年,龙湖的融资成本又有下降的趋势,公司最近发布的公司债券信息显示,2019年第一期五年期债券发行规模为人民币17亿元,票面利率为3.99%。

高负债和高融资成本一直是房企的代名词,但龙湖是个例外,他一直强调的是“稳”,即便是在房地产疯狂生长的2015年前后,龙湖也保持他的淡然和精致。

但也正因为这种佛系,让走出重庆的龙湖面临压力和争议。

3、保留初心,抑或是追求宏伟?

前几天杠杆游戏看到胡润研究院发布了《2019胡润全球白手起家女富豪榜》,时隔7年,55岁的吴亚军以660亿元重新成为全球白手起家的女首富。

我第一次知道龙湖以及吴亚军是通过一个重庆的朋友。彼时听他说起这位白手起家的地产大亨发家史,很是佩服和羡慕。

7年前的2012年前后,那是属于龙湖的高光时刻。随着2009年在港上市,龙湖随之声名远播,随后挤进全国房企前十强。龙湖的“管家式”的服务和精致的绿化也开始成为其最大的标签。

很多时候大家买龙湖的房子就是冲着服务和绿化。但高速增长背后牺牲的也是一部分口碑和品质。

和在重庆的王者地位不同,龙湖在全国的扩张步伐中暴露出了各种问题。2018年,关于龙湖的维权风波也是此起彼伏,最大的要数北京的几个楼盘。

北京外,成都、杭州、天津、青岛、西安的龙湖业主都出现了不同程度的维权。

一场大雨,地面塌陷,墙体渗水,外部楼梯断裂,看到这些描述,难以相信是一直以品质著称的龙湖家。

不过话说回来,2018年房企维权案例数不胜数,何止一个龙湖。

别把行情当能力,这是龙湖吴亚军最经典的话之一。房地产发展了20年,房企们几乎都是在看天吃饭。谁打破了这个魔咒,谁就会被推崇,曾经绿城如此,龙湖也如此。

倘若能逆行情生存,那才是真牛掰了,知易行难啊!

机构发布的TOP100房企销售榜单显示,2月单月房企整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。

按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额,TOP20房企也有过半数均出现同比下滑情况。

当然,短期销售数据,对预判全年房企表现意义不大,但市场情绪也将深刻影响购房者的心态。大的概率是2019依旧行情依旧紧张,保守和进击之间,龙湖的选择代价很大。

到底该保留初心还是追求宏伟?无论对企业或个人来说,这似乎都是个永恒的悖论。

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