摘要：获得重磅定位的海南是否有投资价值？楼市卷土重来？

 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

2018年，海南搞了“全国最严”的调控，全岛、全省“去地产化”。

但如今，先是3月中旬，海南重启房贷“商转公”，“鼓励”更多人愿意买房，并减轻刚需负担。

接着最新的消息，海南准备招揽人才，“大招”是放宽引进人才在海南购房资格和信贷要求，规定随总部企业迁入员工，享受本地居民同等购房待遇。

聪明的房企在行动。据说已经有房企在考虑，把外地投资者搞成自己的员工，让他们满足人才购房条件……

近期房地产调控边际放松，已经不是新闻。不少地方楼市又迎来久违的小阳春，但是否可以持续还存疑？

不过，当调控全国最严的海南，也开始搞“以房票抢人”，杠杆游戏觉得这一轮房地产寒冬或许真的已经过去。

1、调控全国最严的海南搞“以房票抢人”，意味着房地产的寒冬已经过去

海南去年最严调控，和今年的“以房票抢人”举措，确实都是信号。这也充分说明房地产和人，对于各地来说都是很重要的。

因为2018年搞全省限购，海南房地产市场迅速萎缩。无论销售面积还是销售额，2018年海南都是百分之二三十的下滑。

这显示会导致海南方方面面承压。相对一些工商业发达的城市或省来说，海南本来底子相对薄，房住不炒没错，但地方的日子还得过，各种开支、建设都需要钱。

此前杠杆游戏经常说，很多地方土地出让收入和一般预算收入之比，达到了一比一，甚至比一般预算收入还要多。

有的地方，如果一两个月不卖地，可能就会断炊，或者大规模基建缺乏资金保证，面临相关地方债务还不上的困境。

房住不炒的口子没有破，但维持一定的活跃，是地方和房企都需要的。

对于海南来说，首先是欠发达省份，而且要搞国际旅游岛、自由贸易岛，没钱是不行的。房地产背后的土地财政在现阶段，很难跨越。

正是这样的背景下，加上货币政策近些月的宽松，调控边际放松成为趋势。

值得注意，不久前的两会，海南方面领导就说，海南房地产的销售对象，已经由岛外居民为主，转变为岛内居民和引进人才为主。

信号早已开始。当然，海南要大发展，必须引进人才，而此前的调控政策，对于外来人才很不友好。全国很多地方都通过人才政策或者放宽落户，争夺人口、人才资源，并利好楼市。

条件不够好，而且还有海峡阻隔的海南，实际上放开一些，本来就应该。“以房票抢人”可谓是两全其美，人才需求得到满足；还可以帮助房地产的回稳，利好楼市。

当然，海南房地产泡沫破灭的教训曾经极为惨痛。何况本轮“房住不炒”的最高要求并未变化。所以海南相关方面同时表示，海南将继续严格执行“全域限购”等调控措施……

这说明底线还在，但调控最严的寒冬已经过去。不仅是海南过去，全国都已经过去。

另外，房企借钱利率今年以来明显下降，融资容易程度大幅提高。近期各地高溢价土地接二连三。上述都表明，寒冬过去了。春江水暖鸭先知。

2、海南是否有投资价值？

2018年，在最严调控周期大背景下，海南不准备让炒房的人套利。更不希望海南的国家重大战略，像上一次特区设立被过分贪婪的人破坏。

于是去年的春天，在获得中央史无前例支持新政10余天后，海南宣布全域限购。

一定程度上说，当时很多论者，或者说海南给人的提示是，想要告别中国式地产模式，想要告别土地财政依赖……

但是在此之前，无论开发商还是个人投资者，不少已经在布局海南，甚至可以说是热炒海南。

去年杠杆游戏写过，一些大牌开发商，这里不想得罪人，不点名，违规填海、破坏海洋，被媒体曝光，相关部委叫停了这些项目……这些违法的行为，当然应该被叫停。

之所以会有这么严重的事情，这就说明很多企业、投资者是看好海南房产投资价值的。

房子作为一种商品，自由交易、赚钱，按说都是理所正常。只是，我们国家一个地方有什么利好、规划，最早获益的很多时候都不是政策初衷，而是房地产。

这会导致政策目标，最终出现偏差，甚至彻底破坏了计划。当初海南也是特区，也有过风光时候，房价翻了五六倍甚至局部更多，结果因为地产热，泡沫瞬间灰飞烟灭。

这回海南可以说是再出发，教训自然必须吸取。同时，住房不炒是上面的明确要求，要做全面深化改革开放的新标杆，自然各方面都要做表率。

去年海南的文件原文说：建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

可居住问题怎么解决呢？海南官方文件说，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

也就是说，不是不开发，只是换模式。

问题是建设国际级的自贸区、自贸港、国际旅游岛，需要很多建设，基建、包括保障房，资金怎么保障？

对此，杠杆游戏去年认为，如果真有需要，政策也是会变化的。调控都是根据当下需要制定的。然后，最重要的是，不是宅地才可以卖钱！

如今来看，政策已经在微调。接着，搞产业用地是不是一样可以来钱？

海南要做国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区……这些定位说明，海南主要还是生态文明、绿水青山。

这里，杠杆游戏特别提示一句，搞国际旅游消费，简单说欢迎全世界来度假，而不是来常住。

因此，海南的发展模式不是要新搞来多少人，只要足够就好，本身海南要吸人太多人的也不可能。

当然政策可能是变化的，房地产的调控也是在变化的。海南是否可以逐步走上健康发展的道路，为全国树立表率，房地产寒冬之后到底是春天、夏天还是大丰收的秋天，或许很快就知道了。

3、大行情再启动，投资窗口已经开启？

房价是否要卷土重来备受关注。杠杆游戏不久前写了《房住不炒，官方定调！》（3月12日）的文章，对此进行了较为仔细的分析。

过去多轮调控的历史表明，所有放松，或者边际放松调控的说辞之一，都包括对刚需购房者的保障和保护。

但最后，每一次放松的后果都是导致房价卷土重来。这一次，我的看法是最上层还有很强的定力。

近期的一个重大利好是，外部环境改善，中美谈得有很多进步。大环境好了，也就对房地产不那么依赖，转型升级就有可能。

当然，地方有自己的诉求，也有各自的困难。杠杆游戏一直说，绝大部分城市是扛不住长期性的严厉楼市调控。所以，边际放松维持一定的活跃是为必须。

因为信贷、房价回落到一定程度、此前交易量下降、各类消息炒作、促销等因素，很多观望者近期入场，合力形成了小阳春。

但未来大行情到底有没有，房价是否卷土重来？我的看法维持不变，核心指标是信贷政策，简单说就是是否准二套以上的购房随便、轻易加杠杆。

比如哪天不认房、不认贷的话，那肯定说明形势逆转。反之，如果领导一直说房住不炒，也就还没有太大的行情。

对于楼市投资来说，越来越考验技术。动辄说行情的吹牛大神，远离他们。

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