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万达喝汤!富力吃土!融创还好吗?

摘要:游戏得继续,对于大房企、地方来说都是如此。至于购房者,羊毛出在你身上

 
 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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万达有好消息,购买过万达资产的富力和融创,却在承压。

尽管一波三折,2月底的时候,万达电影重组案终获批。

万达电影发布公告称,上市公司发行股份购买万达影视95.7683%股份、对价105.24亿元的交易,获有条件通过。

这是万达这两年来难得的好消息。

而当初买下万达文旅城、酒店资产的融创和富力近期年报却显示,各自要么走上了降杠杆之路,要么酒店业务持续且扩大亏损……

买了万达资产的人,似乎都患上了万达魔咒。当然,发展、做大总是要付出代价的。

 

 

1、必须去杠杆的融创,艰难的文旅城平衡

4月1日,阳光100以13.34亿元出让重庆项目70%股权,融创西南为受让方。

而过去整个2018年,融创其实一边说要去杠杆,一边却不停在买入土地储备。2019年的动作只是一以贯之而已。

日前,融创中国2018年度业绩会,孙宏斌继续谈他要降杠杆。

孙宏斌的原话是,“我们不想做第一已经很多年。排名其实对我们不太重要,前面几位我们也赶不上,后面的也赶不上我们,我们在这个位置挺好。”

甚至在2018年同期的业绩会上,孙宏斌说,“我们不再买地了,把现有的项目做好卖掉,就能把风险控制住。”

实际却是,融创继续买买买。2018年融创新增土地储备约4820万平米,权益土地储备约2631万平米,平均土地成本3723元/平米。

截至2018年底,不包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备达到了约1.66亿平米,其中权益土储面积为1.13亿平米。

难怪,孙宏斌说,不在乎第一了。

买买买,是要花钱的,是要借钱的。融创2015年-2017年的净负债率一路攀升,从不到80%,一路攀升至超200%。

买下万达的巨额资产,以及大量的拿地,融创杠杆节节走高不可避免。幸运的是,融创赶上了房地产好周期,同时融创也知道再不能更高。

2018年,融创确实在去杠杆,净负债率控制到149%,同比大幅下降。不过,这个净负债率和万科、龙湖比,依旧是很高的。

而且万科、龙湖的融资成本远低于融创。

所以对于融创来说,确实一直就是一个卖房子的,而不会轻易去搞什么砸钱、挤占资金的物业运营。

 

 

就像孙宏斌自己说的,“融创中国没有多元化”。

“我们基本上都是房地产,我们做文旅、文化,都是‘房地产+’的模式……现在我们主要还是要把地产业务做好,这个行业的空间还很大,尤其一线城市、二线城市的人口聚集还会有一个很长的过程,我们还是特别看好这个行业的。”

问题可能也会接踵而至,从万达买过来的十来个文旅城项目,当然是卖房子为主,但主题公园和配套酒店建设的投入始终不会小。如果搞,杠杆就容易提高……

如何平衡这些长期性投入,同时满足地方政府的招商引资要求,以及购房者的期望,可能是个麻烦。

2018年,在部分城市,融创文旅城就因为各种规划的调整,以及房价横盘,闹出了很多业主维权的风波。未来谁知道呢?

 

 

2、富力酒店业务艰难度日,杠杆加错地方

最新的年报显示,2018年,富力酒店营运收入,从2016年的13.62亿元,飙升至70.28亿元,占营收比重从2.53%上升至9.14%。

但同时,富力酒店运营业务2018年亏损4.59亿元。而2015年-2017年,亏损分别为1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

如今,富力已拥有89家营运中的酒店。还有近40家建设或规划中。

尽管富力一直说看好酒店业务,但暂时来看还是负担。万达王健林卖了酒店后就说,万达的酒店年平均回报率不足4%——若真的如此,杠杆游戏也觉得,可能连理财、结构性存款都不如。

当然,万达可能也是在为自己断臂找合理的原因。王总就说,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做(出售)……

尽管亏损面扩大,富力并不这么认为。富力方面说,2018年酒店业务返还给业主的净利润约为13.5亿元。

富力财报显示,随着酒店营业额增长,富力拥有酒店的净利润(不包括融资成本及折旧),增加181%。

不过,富力也承认,收购酒店花了100多亿,增加了负债。

此前杠杆游戏也写过,富力的表现资本市场有投票,股价明显跑输同行和大盘。

同时,杠杆游戏觉得,因为巨额的酒店收购,加上富力地产布局上的相对滞后,让富力承受了债务压力,却没有享受到那么多的地产红利。

而2017年前后,部分企业选择的不是加杠杆,而是去杠杆。或者为土地储备加更多杠杆,而不是买酒店类资产。富力逆向买酒店加杠杆,造成了如今的高负债、现金流承压。

一财就注意到,2018年上半年,富力经营性现金流为-83.8亿元。

其实,这不是富力突然间面对这样的难题,从2012年至2017年其经营性现金流一直为负,分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。

好在2018年,富力买地没闲着。

富力年报显示,截至2018年末,富力项目数量从88个增至155个,花了371亿元买地,储备建筑面积为1405万平米。

截至2018年底,富力权益土地储备可售总建筑面积达5783万平米,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

问题是,2019年,或者接下来一两年,房地产的行情有保证吗?或者说,每个企业承受压力的能力到底如何?

只能祝富力好运。

 

 

3、融创、富力能好运吗?

融创今天的规模已经比龙湖、富力都要大。如上文杠杆游戏所述,土地储备甚至已经比昔日大哥万科还多。

但从年报和年度业绩发布会看,融创并没有因为规模足够大而要多元化,而是坚定做房子来卖,暂时还不想做太多物业运营。这和大哥万科看好房地产其实一脉相承。

其中,有个例子或许很说明问题。4月1日,融创中国西南集团传出消息,重庆江北嘴国际金融中心项目(暂定名)整体方案确定。

这是融创接下烂尾的重庆第一高楼地块一年多后,信息量最大的消息披露。

按照融创计划,该项目由一栋103层、470米超高层主塔楼与三栋超高层副塔楼构成。

这让很多超高写字楼和商业综合体爱好者失望,因为三栋超高层副塔楼,分别是一栋SOHO办公和两栋大平层住宅……

该项目将是融创亲自操刀的第一个400+城市综合体,同时该项目副塔的类别决定了,这个项目还是卖为主,而不是招商、自持、运营……

这也说明了融创希望高周转、快速回笼资金,降低债务压力,而不是玩什么商业办公地产运营。

只要房子卖得掉、卖得好,没有什么比快进快出来钱更快。未来的布局不是不重要,融创文旅城不也在做,但那是长期的事情。人首先得活在当下。

 

 

大概也是因为吸取了收购酒店资产的教训,富力也回过神来。如上文所述,2018年,富力就吃进1000多万方的土地,占到总储备的四分之一,而且杠杆游戏简单算了一下,楼面均价不贵。

当然,无论储备总量,还是新增拿地总量,富力都不算最多的。但是考虑到富力目前的体量和债务压力,有这个成就已经不容易。

未来,万科认为是白银时代。

孙宏斌认为一、二线城市销售量大幅下降的可能性很小,但是售价大幅上涨的可能性也很小。

简单说,只要房价稳定,量有保证,故事就可以继续。

这大概是万科和融创共同的逻辑。对于这一逻辑,富力2018年的拿地大概也认同这一点。

万科口中的白银时代,你肯定以为不如黄金时代。但是万科致股东的信也说了,“不要忘记,白银也是贵金属”。

游戏得继续,对于大房企来说如此,对于地方来说何尝不是?至于购房者,羊毛不出在你身上又在谁身上呢?

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