摘要：楼市大反弹毫无支撑，继续分化不可避免

 

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

70个大中城市新建商品住宅，3月有66个涨了。

杆友的感受也基本如此。当然其中一个很大原因包括，2月春节因素，成交、价格都不够理想。

但不管这么多，这已经非常提振房地产行业的士气。

只是，杠杆游戏想说，就在欢欣鼓舞之时，央行出来泼冷水了。

央行货币政策委员会2019年第一季度例会，4月12日召开，昨天（4月15日）央行网站披露了会议纪要。

其中最重要的消息就是“把好货币供给总闸门”！杠杆游戏从中读到本轮货币宽松周期接近结束的信号……

1、货币总闸门不是回归，3月重要会议就说过，很多人可能忽略或视而不见

4月15日，杠杆游戏分析过，3月末，我国广义货币(M2)余额188.94万亿元，同比增长8.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。

根据央行的初步统计，2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元。

很多人说，这个水放得不少啊！其实可以说，很多，不信回顾下2008年。但也正是因为多，所以如果条件允许，那就更要收紧闸门。

其实3月重要会议，今年的工作报告就说了，把好总闸门，不搞“大水漫灌”。如下图。

注意，今年一季度会放多少货币出来，会实现多少社融，3月重要会议时就已经非常明确。当时1、2月已经过去，3月也开始一段时间，政策都在执行中了。

是的，前几天发布的金融数据完全是超社会期待。前十来天，甚至还有降准的期待，央行罕见辟谣。

而从效果看，一季度的货币政策，已经实现了预期的经济效果。下文杠杆游戏会写。因此，央行一季度货币政策会议纪要，才说“把好货币供给总闸门”。

既然政策目标已经实现，如果经济可以企稳。对了，下文会提到物价也有反弹。作为央行，自然要平衡、慎重考虑。

一定程度上说，央行对自己的操作和经济效果是满意的。一季度货币政策会议纪要就提到“保持战略定力”。

央行有了定力，对楼市可就是稳的意思。比如全社会的杠杆率，包括地产，也就没必要再加，稳就可以。

同时，纪要还说“以金融体系结构调整优化为重点，优化融资结构和信贷结构……”，也说明货币的总量和速度目前可以了，下一步是结构问题。

2、从中美利差角度、物价角度而言，货币宽松空间不大

3月的金融、融资数据可以说非常超预期。很多人期待二季度继续，或者一季度的货币宽松可以实现房价的大幅反弹。

但昨天（4月15日），杠杆游戏《鹤岗“爆”了，你还敢碰三四线吗？》一文中谈过：从利率水平上说，国内利率实际已经下降不少，已经基本实现重要会议的目标，和美债利差缩小。

另一方面，CPI 重回2时代，3月份CPI同比上涨2.3%。物价上涨，也对我们利率的进一步下调和货币宽松形成制衡。

房子供给端，无论是投资金额，还是在建面积、新开工都不错。前2年供地的增长，2019年会呈现效果。

经济需要时，货币放一下，然后现在放到一定程度，收一下自然也是应该。这就是所谓的逆周期调节。

财经媒体都注意到，央行3月15日进行了200亿元的7天逆回购操作后，至4月15日，已经足足一个月，没有任何公开市场的操作。

信号还不明显吗？

从利率和货币政策角度来说，目前进入观望期。货币放松的操作边际实际是在略微收紧。

楼市的小阳春，杠杆游戏认为，也就是小阳春罢了。

3、经济暂时企稳，更没必要加大宽松，楼市大反弹毫无支撑

首先，杠杆游戏谈点措辞变化。

2019年第一季度央行货币政策会议纪要，判断“当前我国经济呈现健康发展，经济增长保持韧性，增长动力加快转换”。

别小看这些措辞，其实都是积极的表态。对照2018年四季度货币政策会议纪要，就能发现端倪——当时说经济是“保持平稳发展”。

平稳和健康，分别意味什么，杠杆游戏不用解释。

其实，因为春节错位因素、地方债发行较早较多、中美近期谈得似乎不错，3月出口同比大幅反弹至14.2%，3月PMI回升，不仅货币超预期，经济短期企稳也超预期。

简单说，货币政策和内外因素，都可以支撑经济暂时企稳。

因此，经济企稳后，房住不炒的基调不会变。这一点，3月重要会议时，相关领导和部门就强调过了。

结构性放松调控，包括前几天我们分析过的落户大开放，这对于房地产企稳利好。但只要政策不给投资三四套房子机会，杠杆不轻易给人加，小阳春不会变成大行情。

上文杠杆游戏也写了，前两年土地供给不错，从目前披露的全国地产投资、在建、新开工数据都维持不错。供给端绝大部分城市是有基础的，全国性的楼市大反弹，可以说毫无支撑。

4、楼市继续分化不可避免。

昨天（4月15日），杠杆游戏写了篇文章《鹤岗“爆”了，你还敢碰三四线吗？》，我认为，不仅一些城市可能面临收缩，房价收缩时代实际也来了。

但是，近期的各种楼市数据，不论是新房二手房交易数据，还是房企融资数据、房贷数据都显示，房价迎来小阳春。

对此我一再说，小阳春和盛夏、大秋收是两回事。上文的分析，相信杆友自能判断。

综上，我才一再说，从资产配置角度而言，考虑到我国的人口结构和城市化节奏。未来，除了少数沿海发达和内陆前景明朗的三四线城市，坚守主要城市及其都市圈，是房产二级市场投资的正确选择。

除此之外的房产配置，除了刚需，都应该慎重考虑。这些看法，基本是市场的普遍共识，许许多多的朋友也都这么说。

不要看一些地方还很热闹，如果不给机会，逃脱、套现其实不容易。包括一些目前或此前炙手可热的城市，这几个月，是不是二手房价格下滑厉害？

如果没有全国性的形势，如何反弹，特别是反弹到有利的程度，是个大问题。

此外，我觉得即便是核心城市，除了核心区和需求旺盛的板块，目前的房价水平也不低了。全社会的杠杆率又这么高，年轻人就业压力不是没有。

一切没有经济和就业、人口支撑的数据，都是走不远的。但房价维护稳定是需要的，所以也放出了很多利好。

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