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最高层发布重要文件!房地产还剩最后10来年红利期?

摘要:2022年是重要时间节点,房产抛售未来3年可能大增
 
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
 
因为众所周知的外部因素,在憋了很久之后,我们宣布将针对中小银行降准。虽然是结构性降准,但流动性的释放是无疑的。
 
很多楼市投资者欢呼雀跃。
 
不过,在杠杆游戏看来,这其实无法抵消五一小长假后首个工作日,楼市出现的最大空头。
 
5月5日晚间,最高层级发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。其中,关键信息点是:城乡统一建设用地市场列出了时间表。
 
这份文件4月15日就印发的,但是和很多文件一样,对外发布都要略晚一点。
 
对此,很多媒体的解读更多是从落户大宽松角度,认为楼市将形成新一波利好。这一点,杠杆游戏并不否认,但认真阅读完这份文件,我更多认为,房住不炒的长效机制将进一步完善。
 
换成更直白的话:对于习惯了房价永远涨的投机客来说,楼市近期最大的空头已经出现。且看杠杆游戏的要点分析。
 
1、未来3年,房产抛售可能大增
 
在目标安排上,文件明确提到,第一个小目标是2022年,城乡融合发展体制机制初步建立。
 
这句话应该怎么解释?
 
分拆来看,和楼市有关的主要是三点:城市落户限制逐步消除,城乡统一建设用地市场基本建成,经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。
 
落户限制的逐步消除,意味着城市房票持有者有望增加,有更多人购房。这对于三四五线、县级城市来说,是房价稳定的重要支撑。
 
毕竟一二线城市房价普遍要贵一些,部分群体在上述城市落户、购房意愿还是有难度。这部分会去更低线城市。
 
但同时,城乡统一建设用地市场基本建成,意味着2022年左右,一级土地供应主体至少有两个:一是地方政府,二是村集体(主要是城边村、城中村)。
 
当然,还涉及到城市规划、基础设施投入等因素。但不管怎样,供应主体的增加,不同地价的出现,这对刚需购房者是好事。
 
而对于投资者来说,则是房价涨的动力受到抑制。
 
此前,北京等城市的集体建设用地入市试点,主要是建设租赁住房,而未来更加平等的入市将增加,商品房肯定会出现,且增加多。
 
关键是,列出了时间表,2022年,城乡统一建设用地市场要基本建成。
 
随着这一目标的推进,多套房持有者、楼市投机者,未来3年,也会逐步抛售房产,以换取最大收益,不做最后一个捡铜板的。
 
实际上,前2年逐步开始的限售政策,已经陆续到期。投资房产的目的是什么?一定是获利。如果不交易,怎么套现。
 
何况大部分购房者有资金成本压力,即便部分没有,看着形势的变化,也会忍不住挂出房源。
 
这几年房产成交非常不错,意味着未来的存量房源持续增加。综上,结果自然就是未来3年,房产抛售现象绝对大增。否则,还要面对更加不确定的未来。
 
后果是什么呢?不需要杠杆游戏说,将对房价形成巨大压力。
 
当然,相关方面不会坐视不管。但趋势就是趋势,最多是维持房价一定的稳定。就像这一波中后期进场的,有几个赚到了钱。
 
实际都是套着的。吹牛是没用的,反倒要资金成本。
 
2、房地产最后红利期只剩10来年了
 
上文,杠杆游戏分析了文件第一个目标的时间节点。接着,我谈谈第二个时间节点2035年。
 
还是如上图,到2035年,城乡融合发展体制机制更加完善。
 
具体分拆看,和房地产有关的还是3点:
 
1、城镇化进入成熟期,城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小;
 
2、城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立;
 
3、城乡统一建设用地市场全面形成。
 
第一点意味着,最高当局认为,2035年左右我国城市化基本完成。这意味着房地产的最后红利期真的只剩10来年了。
 
同时,城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小也意味着,最后那部分农业人口要么已经在城镇买过房,尽管还是农民;要么,他们在农村活得不错,对购房压根就没兴趣。或者确实没能力购房。
 
想让他们做接盘侠很难。
 
第二点意味着,人口的自由流动实现。实际上目前只有特大、超大城市落户还有点难度,下文也会说文件对此的安排。
 
此前,《2019年新型城镇化建设重点任务》也明确了这一点。2019年开始,落户的门槛就已经很少了,主要还存在于特大、超大城市而已。
 
按照上文杠杆游戏分析的,落户限制逐步消除的红利已经启动。其实西安、成都、武汉等城市,2017年就已经陆续显现。
 
而人口结构看,未来生的会越来越不那么多。那么,接盘侠和刚需高峰可能逐步过去。
 
我们的城市化率其实已经不低,部分老年人口也是不会买房的,最多是跟着子女去城市居住而已。所以,别说到2035年,杠杆游戏认为,实际2022年左右,可能高峰就结束了。
 
那么第三点,2035年城乡统一建设用地市场全面形成,意味着土地供应更加不再是地方政府垄断。
 
当然,应该看到,城市化空间还有,且不算小。但大概这也是房地产最后的红利期了。
 
过了这10来年,房价别说涨,很多地方维持稳定都不容易了。黑龙江的鹤岗等地不已经这样了吗?
 
也不是没办法,那就是继续超发货币,让房价完全成为一个货币现象。问题是,这样有意义吗?难道不搞出事吗?
 
所以我们才说房住不炒啊,这真的是为了经济,为了国家前途。
 
3、房产投资技术难度越来越高
 
此次文件,关于落户限制,比《2019年新型城镇化建设重点任务》力度更大——毕竟这个是2019年的重点任务,不可能一步到位。
 
这次文件则明确,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。这个目标,实际我们已经快实现了。因为大部分城市都以落户、房票在抢人。
 
当大家都放宽落户限制后,就业、创业环境,以及房价性价比,反倒可能成为大家购房考虑更多的因素。
 
而房住不炒的底线完全没有退却的意思,每个城市守土有责。不要看近期拍地热闹,有些人的苦头在后面。
 
文件提到,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益;对存量宅基地实行退出有偿。
 
这部分财产性收入,有助于部分农民进城买房,可以制造一些需求。
 
从这个角度说,是利好。不过,大部分农民不会因此去主要一二线城市买房,因为买不起,且离家也较远。而更多选择家所在县市购买,这对于三四五线、县级城市来说是个好消息。
 
起码又多了一点需求。
 
总的来说,如杠杆游戏分析的,楼市投资赚钱的难度比以前大多了,技术要求越来越高。
 
很多朋友都喜欢鼓吹投资房产稳赚不赔,熟悉杠杆游戏的杆友知道,对此观点我一直是反对的。
 
我认为,投资房子和投资任何东西一样,是需要很多因素的综合考虑的。比如时机、价格、地段、楼盘、资金成本和现金流……
 
而调控和货币政策的小周期波段玩法,又让很多人连逃生的机会都没有。
 
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