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广汽北汽长安遭遇滑铁卢!为何说与房价周期高度有关?

摘要:汽车市场可以刺激,没啥太多坏后果;楼市随便刺激,看看后果……
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
当汽车销售不太好时,房价往往也处于压力边缘。
 
很多人都不知道这一点,也不会去这么想。实际上,全世界主要的工业化国家,基本都是这个规律。或者,出现过这个规律。
 
这似乎和口红效应、裙子长短效应、电影票市场有些类似或相反。
 
而我国,近些年来,2018年算是第一次遇到汽车销售下滑。同时,除了2008年、2014年,2018年大概是我们楼市这些年,遇到的压力较为明显的一年。
 
说这个,是因为杠杆游戏今天看到三条汽车公司有关的新闻,非常扎眼。
 
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是不是很惨的感觉?很多房产投资者,目前其实也很惨,要不是春节后出现点阳光,真的快要撑不住了。特别是本轮周期中后段的高位杀入者。
 
1、汽车销售为何和房子周期高度有关?
 
当然,这主要说的是一个国家进入城市化、工业化的中后期才会发生。
 
道理很简单,一个国家城市化率提高到一定程度后,汽车保有量多半已经较高。
 
比如我国,14亿人口,截至2018年末,全国汽车保有量已经达到2.4亿辆,比2017年增加2285万辆,增长10.51%。
 
其中,小型载客汽车保有量达2.01亿辆,首次突破2亿辆,比2017年增加2085万辆,增长11.56%。
 
也就是平均6个人就已经拥有一台汽车;平均不到7个人就一台小汽车。
 
除掉老年人、小孩,城乡相对贫困家庭,及不会购车的家庭。可以设想,没车的家庭是不是已经不算很多了。
 
房子其实也是这样,杠杆游戏几年前就算过,我国城市人均居住面积已经和发达国家没区别。当然穷的穷死,富的富死。还有一些人没房子,需要买是事实。
 
但是考虑到人口结构,楼市需求高峰确实已经接近过去。这就是为什么,一个社会城市化、工业化中后期后,汽车的销售和房子周期基本同步。
 
考虑到我国,买车、买房往往还和结婚高度关联。考虑到我国的人口结构,这个问题是不是更好理解了。
 
此外,试想一个简单的道理,当一个社会不少人买车都有困难,就是我们常说的因为部分原因,消费受到了影响时。还有多少余钱可以用来买房?
 
很多年轻家庭被房子压着,实际也是汽车消费不振的一个原因。
 
房住不炒的核心意思,杠杆游戏觉得,实际就是居民杠杆要控制一下了。
 
正如我一直说的,一切要赚钱的类金融市场,都需要杠杆的帮助。不允许加杠杆,不允许加太多杠杆,也就无法兴风作浪。
 
所以楼市销售增速2018年明显下滑,很多地方出现负增长。
 
2、房子销售还能有大起色吗?
 
房子涨价除了成本因素,很重要的一点就是要需求旺盛。很多人抢购,一个东西自然就贵,房子也是这个道理。
 
严厉的调控让符合购房资格的人群,主要是炒房、投资客大为减少。剩下的刚需,包括各种房票、落户方式制造和吸引的异地刚需,实际并没有增加全国刚需。
 
只是局部城市,杠杆游戏认为部分会相对多一些需求。也就是需求的高峰,是结构性的,而不再是整体性。
 
加上棚改的滑坡,前几天财政部门发布了今年的棚改相关资金安排,真是断崖式下滑。
 
综上,这个总量控制决定了,楼市今年只有小周期。有意思的是,因为货币政策此前的相对放松,很多人觉得阳光普照……
 
其实并不是这样,货币政策4月开始又收紧了。尽管5月6日宣布中小银行结构性降准,但力道比1-3月其实肯定要小。
 
核心就是:是否刺激房产消费,是否控制楼市杠杆。
 
近期,土地市场非常火热,这等于是提高了未来房价预期。对当下,可以刺激近期更多入市和维护既有的价格秩序。
 
如此,也就可以实现上峰希望的稳。
 
当然,土地市场肯定是要降温的,因为一旦溢价太高,就会被警告。同样,小阳春也是,部分城市已经被点名。
 
未来的调控、放松,实际也就是这样玩波段,小松小紧,循环往复。很多人刚看到希望,然后又给你来一下。
 
记住了房住不炒。
 
3、千万不要低估了既有存量房
 
昨天(5月6日),杠杆游戏写了篇文章,《楼市最大空头出现!》。我在此文章中预言,未来3年,二手房抛售会大量增加。
 
实际上我没有深入说,即便不算过去3年来的新房即将变成二手房入市,此前全国,无论较大城市还是三四五线城市的既有存量房,总量也是不低的。
 
很多实际也处于空置。
 
但空置的目的,一定是想保值、增值。相对几年前的价格,这些存量房已经实现保值增值目标。那么,是个正常人都会在合适的时候抛售变现。
 
未来3年,这又增加了一个方面的二手房市场供应。
 
毕竟很少有人会把房子捏在手上更久。上述所有这些房源的集中入市,后果就是对新房造成严重价格制约。
 
不管今天土拍楼面价多高,到时你真要想谋求过高的定价,实际不太现实。
 
因为市场未必买单。
 
既有存量房对新房的影响,和二手汽车对新车的影响一样大。
 
通过税费减免、以旧换新、汽车下乡等方式刺激,肯定还可以可以掀起一波销售的小高潮,但是否回到最高峰,其实也是个问题。
 
汽车毕竟是消费品,没有保值效应,反倒是损耗和贬值。
 
实际上汽车的刺激已经开始了。但是一季度数据显示,乘用车产销522.73万辆和526.28万辆,同比下降12.42%和13.72%。
 
其中3月,乘用车生产208.98万辆,环比增长83.27%,但同比还是下降4.97%;销售201.94万辆,环比增长65.60%,同比也是下降,下滑了6.88%。
 
销售的不振,根本是我国汽车保有量、人口结构决定的。二手车也会逐步影响新车的销售。
 
房子主要是住宅,相对来说,买对了起码还有保值、增值效应。只是,如果高位买的,可能除掉资金和时间成本,也就真的只是保值了。
 
问题是,不靠房子保值又靠什么?
 
所以,击穿上述分析的办法也很简单,那就是货币再放点水,刺激一下更妙。如果经济、就业、内外因素确实需要,也不是没可能。
 
只是,问题还是没有解决,去杠杆成果捍卫不住,反倒拖延和加深了病症,未来又该怎么办?
 
汽车市场可以刺激,没啥太多坏后果;楼市随便刺激,看看后果……
 
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