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单日成交近300亿!昔日地王谁比谁更惨?

 

摘要:真相到底是什么?
 
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
 
土地市场非常劲爆。
 
仅5月8日这一天,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块,单日成交金额近300亿元。杠杆游戏要说,这还是媒体的不完整统计。
 
拿地的玩家,既有如碧桂园这样的头部房企,也有金地、奥园等实力房企,其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。
 
更关键的是,和2、3月以来的土拍行情一样,除了个别地块,似乎5月8日的基本面就是高溢价。
 
动辄50%的溢价,甚至碧桂园在江西九江拿的地溢价高达71.88%……
 
看到这个行情,很多杆友是不是吓傻了,房价又要飙升?
 
我想这个问题,确实值得说一说。
 
1、推升预期是肯定的。这一点,杠杆游戏觉得必须意识到。包括对当下,火热的土拍市场,也活跃了房产交易。各种数据都说明这一点,并维护了去年下半年开始往下的房价企稳。
 
有的地方甚至又出现了摇号买房。
 
面粉贵了,面包不涨价吗?这是浅显的道理,不需要说。但并不是这么简单。
 
2、除了热烈的高溢价地块新闻,也要看到总溢价并不算夸张。新闻和舆论都喜欢关心震惊的东西,这既是人性,也是地方和开发商喜欢看到的。
 
这里杠杆游戏点到为止,你懂的。
 
核心在于,这些很高的楼面价和高溢价新闻之外,其他地块,以及整体情况到底是怎样呢?
 
根据中指院数据,4月,300个大中城市住宅(住宅及含住宅的综合用地)楼面成交价4822元/平米,同比增加25%。而环比只增加了2%。
 
总溢价方面,为25%的增幅。高不高?当然不低。2018全年,总溢价为13%。
 
但是,和我们近期看到新闻的夸张数据比,是不是又不那么高?
 
3、二线城市4月溢价26%,2018全年为12%。一线城市4月的溢价率为14%,还算温和。很多朋友特别关心二线城市。
 
杠杆游戏注意到,4月,二、三线城市土拍的溢价率都是26%。而2018全年,二线城市的总价溢率为12%,三线为18%。
 
2018年的溢价率,一二三城市比2017年整体都是下滑的。
 
2019才4个月,未来如何发展,还需要观察。
 
4、面包除了要考虑面粉价格,还要看面包店的数量和面包总供应量。这句话杠杆游戏说绕了,意思就是,地价整体涨了,甚至部分有些夸张。但是,宅地成交增幅更夸张。
 
中指院数据显示,4月300个大中城市宅地成交612宗,同比增加23%,环比更是34%的增幅。
 
成交总面积3114万平米,同比增加22%,环比增加25%。
 
你说今天供应的这么多面粉,过几个月是不是都得做成面包来卖?突然间增加了这么多面包,如果没有火热的行情,始终对价格是个抑制。
 
5、二线城市土地供应和成交都有超14%的增长。很多杆友肯定会说,不要拿全国300个城市说事。Ok,杠杆游戏说一二线城市。
 
北京、上海、深圳的土地供应就不说了,4月整体是下滑的。但成交环比居然是大增116%,同比也有1%的增幅。
 
然后更多、且最关键的二线城市,4月推出土地770宗,合计3461万平米,环比增加26%,同比增加15%。
 
具体成交了692宗,成交3139万平米,环比增加14%,同比增长15%。
 
也就是说,4月土拍热闹的二线城市,整体上未来可以卖的房子是更多的。
 
6、部分高地价其实容积率是不高的。接着,杠杆游戏要补充说一句,我观察了今年以来的高地价地块,其实大部分容积率都不高,2上下。
 
也就是说,这些主要是盖低容积率的善性住房。这部分房子算中高端,很多小白还是刚需阶段。这些房价就算高一点,其实和他们也关系不大。
 
也不能说不大,市面上价格高的在那儿,自然会影响其他盘的价格和人的心态。
 
但总的来说,如上分析不要太烦恼。
 
7、3年前的地王如今都过得不好。今天说“地王”这个词语好像不太恰当,虽然近期地价不算便宜,但大家都没有故意往地王方向搞。
 
即便如此,有些城市、有些地块的价格确实让人觉得是高了。这些开发商是有多乐观?
 
看看杠杆游戏专门写过的几个地王吧:
 
《副总被带走背后:危机四伏的泰禾!》,2015、2016年,泰禾在厦门、深圳、杭州多地屡拿“地王”,地块总价动辄几十亿元。
 
特别是2015年12月,泰禾以7.99万元/平米的楼面价拿地,当时周边别墅单价才8、9万元/平米。
 
到了2018年,不到5个月时间,泰禾集团偿还债务支付现金671亿元。调控趋严、融资难度提高、资金成本走高……除了降价和卖卖卖别无选择。
 
整个2018年,泰禾出售了11家下属公司,半年内卖了7个项目。
 
接着,仅2019年3月,泰禾就又向世茂股份等出售了位于杭州、南昌、福建漳州的项目,交易总对价为28.19亿元。
 
未来一年,泰禾还有超过460亿的短期债务需要还。
 
还有杠杆游戏写的《拍下长三角和珠三角7个“地王”!信达如今熄火》。
 
对了,《横扫上海滩的闽系地王欠债更猛!融信还扛得住吗?》,杆友应该都还记得:2016年以110.1亿元,溢价率为139%,创下当时我国住宅土地市场单价之最。
 
融信靠此一战成名,然后玩不动了。
 
过去1、2年,杠杆游戏还写过很多地王的故事,我就不一一举例。几乎没有例外,都要死不活。
 
小结:4月开始,货币政策和高层喊话,明显在转向,起码是观望。如果不是太恶劣的经济需要,不会刺激地产的。
 
所以,杠杆游戏维持看法不变,不要被近期土拍新闻吓着。
 
本文所有数据均来自公开信息及中指院,特此感谢
 
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