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摘要：真相到底是什么？
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
土地市场非常劲爆。
仅5月8日这一天，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。杠杆游戏要说，这还是媒体的不完整统计。
拿地的玩家，既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。
更关键的是，和2、3月以来的土拍行情一样，除了个别地块，似乎5月8日的基本面就是高溢价。
动辄50%的溢价，甚至碧桂园在江西九江拿的地溢价高达71.88%……
看到这个行情，很多杆友是不是吓傻了，房价又要飙升？
我想这个问题，确实值得说一说。
1、推升预期是肯定的。这一点，杠杆游戏觉得必须意识到。包括对当下，火热的土拍市场，也活跃了房产交易。各种数据都说明这一点，并维护了去年下半年开始往下的房价企稳。
有的地方甚至又出现了摇号买房。
面粉贵了，面包不涨价吗？这是浅显的道理，不需要说。但并不是这么简单。
2、除了热烈的高溢价地块新闻，也要看到总溢价并不算夸张。新闻和舆论都喜欢关心震惊的东西，这既是人性，也是地方和开发商喜欢看到的。
这里杠杆游戏点到为止，你懂的。
核心在于，这些很高的楼面价和高溢价新闻之外，其他地块，以及整体情况到底是怎样呢？
根据中指院数据，4月，300个大中城市住宅（住宅及含住宅的综合用地）楼面成交价4822元/平米，同比增加25%。而环比只增加了2%。
总溢价方面，为25%的增幅。高不高？当然不低。2018全年，总溢价为13%。
但是，和我们近期看到新闻的夸张数据比，是不是又不那么高？
3、二线城市4月溢价26%，2018全年为12%。一线城市4月的溢价率为14%，还算温和。很多朋友特别关心二线城市。
杠杆游戏注意到，4月，二、三线城市土拍的溢价率都是26%。而2018全年，二线城市的总价溢率为12%，三线为18%。
2018年的溢价率，一二三城市比2017年整体都是下滑的。
2019才4个月，未来如何发展，还需要观察。
4、面包除了要考虑面粉价格，还要看面包店的数量和面包总供应量。这句话杠杆游戏说绕了，意思就是，地价整体涨了，甚至部分有些夸张。但是，宅地成交增幅更夸张。
中指院数据显示，4月300个大中城市宅地成交612宗，同比增加23%，环比更是34%的增幅。
成交总面积3114万平米，同比增加22%，环比增加25%。
你说今天供应的这么多面粉，过几个月是不是都得做成面包来卖？突然间增加了这么多面包，如果没有火热的行情，始终对价格是个抑制。
5、二线城市土地供应和成交都有超14%的增长。很多杆友肯定会说，不要拿全国300个城市说事。Ok，杠杆游戏说一二线城市。
北京、上海、深圳的土地供应就不说了，4月整体是下滑的。但成交环比居然是大增116%，同比也有1%的增幅。
然后更多、且最关键的二线城市，4月推出土地770宗，合计3461万平米，环比增加26%，同比增加15%。
具体成交了692宗，成交3139万平米，环比增加14%，同比增长15%。
也就是说，4月土拍热闹的二线城市，整体上未来可以卖的房子是更多的。
6、部分高地价其实容积率是不高的。接着，杠杆游戏要补充说一句，我观察了今年以来的高地价地块，其实大部分容积率都不高，2上下。
也就是说，这些主要是盖低容积率的善性住房。这部分房子算中高端，很多小白还是刚需阶段。这些房价就算高一点，其实和他们也关系不大。
也不能说不大，市面上价格高的在那儿，自然会影响其他盘的价格和人的心态。
但总的来说，如上分析不要太烦恼。
7、3年前的地王如今都过得不好。今天说“地王”这个词语好像不太恰当，虽然近期地价不算便宜，但大家都没有故意往地王方向搞。
即便如此，有些城市、有些地块的价格确实让人觉得是高了。这些开发商是有多乐观？
看看杠杆游戏专门写过的几个地王吧：
《副总被带走背后:危机四伏的泰禾！》，2015、2016年，泰禾在厦门、深圳、杭州多地屡拿“地王”，地块总价动辄几十亿元。
特别是2015年12月，泰禾以7.99万元/平米的楼面价拿地，当时周边别墅单价才8、9万元/平米。
到了2018年，不到5个月时间，泰禾集团偿还债务支付现金671亿元。调控趋严、融资难度提高、资金成本走高……除了降价和卖卖卖别无选择。
整个2018年，泰禾出售了11家下属公司，半年内卖了7个项目。
接着，仅2019年3月，泰禾就又向世茂股份等出售了位于杭州、南昌、福建漳州的项目，交易总对价为28.19亿元。
未来一年，泰禾还有超过460亿的短期债务需要还。
还有杠杆游戏写的《拍下长三角和珠三角7个“地王”！信达如今熄火》。
对了，《横扫上海滩的闽系地王欠债更猛！融信还扛得住吗？》，杆友应该都还记得：2016年以110.1亿元，溢价率为139%，创下当时我国住宅土地市场单价之最。
融信靠此一战成名，然后玩不动了。
过去1、2年，杠杆游戏还写过很多地王的故事，我就不一一举例。几乎没有例外，都要死不活。
小结：4月开始，货币政策和高层喊话，明显在转向，起码是观望。如果不是太恶劣的经济需要，不会刺激地产的。
所以，杠杆游戏维持看法不变，不要被近期土拍新闻吓着。
本文所有数据均来自公开信息及中指院，特此感谢
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