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社科院报告发布,2019房价前高后低?

摘要:地方政府主体责任会更加注重
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
 
2019房地产到底怎么走?
 
不同机构看法略有不同,但房住不炒有共识。
 
不过,近期的行情也让很多人摸不透。包括销售回暖,也包括土地市场井喷,难道要翻盘了?
 
杆友们知道,杠杆游戏态度坚决。从去年底到近期,我都坚持认为,房子大涨基础不具备,调控大放松不可能。
 
但有些朋友还是有些疑惑。
 
5月23日,恰逢社科院城市发展与环境研究所,和社会科学文献出版社一起发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。
 
今天我就做个搬运工,把权威研究机构的研判意见精选出来。
 
值得一说的是,10多年来,社科院每年都发布地产蓝皮书。因为专业能力、政策消息面的优势,一年一度的房地产蓝皮书,对于我们判断当年楼市,具备参考意义。
 
不废话,我们上判断干货。
 
1、“房住不炒、因城施策”是主基调。地产蓝皮书认为,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。
 
展望2019年,在稳健货币政策框架下,央行会“滴灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限。
 
“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势,不会发生实质性的转变。
 
2、一二线活跃提升,三四线可能进一步回落。杠杆游戏注意到,蓝皮书认为,2019年在行业内外部需求因素的影响下,可能适度放松。
 
房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。
 
各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:
 
比如,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,政策边际改善,市场成交活跃度将有所提升;
 
三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。
 
3、家庭稳杠杆大概率,投资弹药不充分。简单说,蓝皮书认为,央行定向调控政策将支持实体经济,整体上合理充裕。
 
宏观上,预计M2增速2019年将逐渐回升。但结构性去杠杆的目标,是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。
 
房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%。企业端表现为房企融资环境显著“回暖”、融资成本小幅回落。
 
因此,蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限。
 
货币空间会更大,杠杆加不上去,拿什么弹药炒?投资难。
4、地方政府主体责任会更加注重。杠杆游戏简单翻译下蓝皮书的看法,那就是“一城一策”,该放松放松,该收紧收紧。
 
不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。
 
最终结果就是不准明显太活跃,比如近期包括苏州在内,多个城市就被点名了。
 
5、房地产开发投资回调压力大。蓝皮书认为,有两个外部影响。
 
一是政策因素。2018年房地产市场整体调控政策不放松,已经导致中小房企投资明显乏力。
 
二是融资环境。虽然在2018年四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。
 
由于2018年房地产市场销售回落,土拍市场转冷(2019目前的拿地热情,可能慢慢才会反映到投资上),新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。
 
 
6、主要二线城市写字楼迎来历史空置率峰值。谈完住宅市场,我们看看商办,二线城市空置问题凸出。这个看法,杠杆游戏看到很多机构都有类似分析。
 
一方面新增井喷。比如,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。
 
具体来说,上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。
 
但经济增长放缓,持续充沛新增供应,叠加之后,蓝皮书认为预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。
 
近期,很多媒体都在说,一些城市写字楼租金回落,甚至一些企业搬走了。
 
比如武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下,而成都2019-2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。
 
商铺不要随便投资,写字楼也得注意。
 
本文所有观点数据源自《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》
 
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