摘要：房企为何一定洗牌，如何避免购房陷阱

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

今天有几件楼市有关新闻，引起我的注意。

一是我国统计局发布了，2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

其中，上海和岳阳，是少有的两个环比下跌的城市。西安新建商品住宅环比、同比涨幅，均居第一。如下图。

就在各大城市地产行情虽然入夏暂时无望，但也不算差的同时，房企正经历大洗牌。

最新的案例是，以收购烂尾楼起家的宁波知名民企银亿集团，日前向法院申请破产重整。银亿集团实控人熊续强，曾为宁波首富。

而那边厢，非地产主业的中航工业，退出地产业务之路漫漫，多处项目无人接盘。

这矛盾、错综复杂的行情，到底意味着什么？购房者又该怎么办？

1、5月楼市行情，并不像数据看上去那么惊艳。在经历了小阳春后，地产行业其实有退烧迹象。尽管5月新建商品房只有上海、岳阳环比下跌。但实际上，大部分城市涨幅回落明显。

西安的情况特殊，杠杆游戏先按下不表，下文单独会写。

其中，最受关注的一线城市中，如上图，北京、广州和深圳环比涨幅分别为0.6%、0.8%和0.4%。上海则是下降0.1%。

二手房方面，在持平线上下小幅震动，幅度几乎可以忽略不计。

其他主要城市，新建商品住宅环比涨幅超过0.8%的也都很少。二手房涨幅则是全面放缓，平均环比上涨0.43%。4月时，则为0.53%。

这是官方数据，具体到很多城市，很多杆友的感觉实际是二手房依旧在下跌，或者有价无市，挂牌量太高而成交偏低。

在高层再次喊话“房住不炒”之后，苏州为代表的各地调控，再次加码的增加。小阳春闯关入夏，实际宣告失败。

2、西安只是特例。这一年多以来，西安房价一直维持较高的热度。可以说，已经不算什么新闻。

此轮周期后，大量在京沪深等地工作的陕西及周边籍人士，火速回西安买房。

一线城市实在太贵了，回西安买房是个保底，也是投资。另外调控、限价让很多人觉得买新房就是赚。

这样的情况在内陆城市普遍出现。

但大部分地方没有像西安一样，行情持续至今。为何？

以前杠杆游戏写文章分析过，尽管陕西省人口不算太多，但是在西北地区，甚至对山西部分地区来说，西安有绝对的区域一哥地位。

其西北一哥的地位，比它在全国经济的地位要显著非常多。

而中部、西南地区则有多个中心城市，周边选择其实更多，加上调控也就压下去了。

当然，根本上，和西安这两年的势头有关系。加上人才政策，保值需求等因素。

如上如图，我朋友“川渝横贯线”统计，2018年西安的人才落户政策，确实起到了实效的。至于长期能否留住这些人，先不论，起码房子销售的热度有了。

不过，在佛山、苏州、大连、南宁等地被点名后，西安受到的各方关注已经很多。行情是否可以维持，可能是个有趣的话题了。

3、上海所谓下跌，北京实际平稳，背后都有政策信号。媒体比较注意的是，上海5月新建商品住宅价格，环比是下跌的。虽然幅度很低，但大家会觉得这值得关注。

在杠杆游戏看来，实际更值得关注的是，北京新建商品住宅涨幅，无论同比还是环比，其实都很低。

根据官方数据，1-5月，北京商品房销售面积为311.2万平方米，同比增长75.1%。其中，住宅销售面积为262万平方米，增长1倍。

而上海商品房销售面积519.14万平方米，下降1.8%。其中，住宅销售面积410.28万平方米，增长2.1%。

看上去北京行情似乎很好。但是这样的行情下，房价涨幅却控制得很好。这恰恰说明了，北京领会和执行调控很好。

而无论上海还是北京，两个销售极端，殊途同归，房价都是平稳为主。这就是信号。中央期待的就是这样，稳为主。

4、房企为何一定洗牌，注意购房陷阱。杠杆游戏也前在浙江工作过，对银亿集团有所耳闻。

银亿是宁波最大的民企之一，通过收购烂尾楼起家。

银亿集团的老板熊续强，曾以295亿人民币财富位居2018年胡润百富榜第95位，问鼎宁波首富，但这个首富他只当了两个月。两个月后，银亿系各大雷区相继引爆。

而中航工业，退出地产业务之路漫漫，也说明不是谁都可以玩地产。顺风顺水时，似乎大家都很厉害，但啥行业实际都术业有专攻。

调控这2、3年里，崩盘破产的房企不少。洗牌增加，实际也导致很多购房陷阱。很多公司在资金紧张时，只要没被质押可以销售的房子，都会加速出货。甚至质押了，也敢先卖，再想办法。

这对购房者来说，可能就存在风险。我之前也写文章分析过，通过关注媒体、论坛消息，查询法律纠纷，实探工地等方式，判断一些房企、楼盘的状况。详见下文。

如果“房住不炒”坚持，洗牌肯定也会继续。一些房企会扛不住而倒下。这方面一定得多加小心。

5、如何判断问题开发商？杠杆游戏简单总计了一下，希望对杆友有用。

1.购买房子时，百度一下开发商的实力是必须的。上市公司、百强房企，烂尾风险相对低。

2.同时，不能迷信大公司。要注意，这家公司近期的情况。最简单方式就是搜索下，是否被交易所问询，是否媒体大规模的风险预警报道。

3．如果决定买一个楼盘，可以检索下，该公司在本市是否有“黑历史”。比如，延迟交房，不达标交房，甚至发生一些这样那些的群体事情，或法律官司。

4．观察工地细节。大部分房子不是现房，所以还在建。期房工地可以观察，是不是处于停工状态，或者明显磨洋工。如果是，就要问询、求证一下，开发商是不是付款、资金出了问题。

如果感觉有异常，最好询问一下工地工人，上的工人够不够，是否正常支付资金。

5．注意卖房细节，可以查一下该楼盘质押了多少。是否明显打折销售，是否分期付首付。如果开发商各种优惠，那反倒要问一下，为什么？

或许就是开发商资金吃紧。

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