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宁波首富破产,中航退出受阻!楼市到底多难熬?

摘要:房企为何一定洗牌,如何避免购房陷阱

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

今天有几件楼市有关新闻,引起我的注意。

一是我国统计局发布了,2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

其中,上海和岳阳,是少有的两个环比下跌的城市。西安新建商品住宅环比、同比涨幅,均居第一。如下图。

就在各大城市地产行情虽然入夏暂时无望,但也不算差的同时,房企正经历大洗牌。

最新的案例是,以收购烂尾楼起家的宁波知名民企银亿集团,日前向法院申请破产重整。银亿集团实控人熊续强,曾为宁波首富。

而那边厢,非地产主业的中航工业,退出地产业务之路漫漫,多处项目无人接盘。

这矛盾、错综复杂的行情,到底意味着什么?购房者又该怎么办?

1、5月楼市行情,并不像数据看上去那么惊艳。在经历了小阳春后,地产行业其实有退烧迹象。尽管5月新建商品房只有上海、岳阳环比下跌。但实际上,大部分城市涨幅回落明显。

西安的情况特殊,杠杆游戏先按下不表,下文单独会写。

其中,最受关注的一线城市中,如上图,北京、广州和深圳环比涨幅分别为0.6%、0.8%和0.4%。上海则是下降0.1%。

二手房方面,在持平线上下小幅震动,幅度几乎可以忽略不计。

其他主要城市,新建商品住宅环比涨幅超过0.8%的也都很少。二手房涨幅则是全面放缓,平均环比上涨0.43%。4月时,则为0.53%。

这是官方数据,具体到很多城市,很多杆友的感觉实际是二手房依旧在下跌,或者有价无市,挂牌量太高而成交偏低。

在高层再次喊话“房住不炒”之后,苏州为代表的各地调控,再次加码的增加。小阳春闯关入夏,实际宣告失败。

2、西安只是特例。这一年多以来,西安房价一直维持较高的热度。可以说,已经不算什么新闻。

此轮周期后,大量在京沪深等地工作的陕西及周边籍人士,火速回西安买房。

一线城市实在太贵了,回西安买房是个保底,也是投资。另外调控、限价让很多人觉得买新房就是赚。

这样的情况在内陆城市普遍出现。

但大部分地方没有像西安一样,行情持续至今。为何?

以前杠杆游戏写文章分析过,尽管陕西省人口不算太多,但是在西北地区,甚至对山西部分地区来说,西安有绝对的区域一哥地位。

其西北一哥的地位,比它在全国经济的地位要显著非常多。

而中部、西南地区则有多个中心城市,周边选择其实更多,加上调控也就压下去了。

当然,根本上,和西安这两年的势头有关系。加上人才政策,保值需求等因素。

如上如图,我朋友“川渝横贯线”统计,2018年西安的人才落户政策,确实起到了实效的。至于长期能否留住这些人,先不论,起码房子销售的热度有了。

不过,在佛山、苏州、大连、南宁等地被点名后,西安受到的各方关注已经很多。行情是否可以维持,可能是个有趣的话题了。

3、上海所谓下跌,北京实际平稳,背后都有政策信号。媒体比较注意的是,上海5月新建商品住宅价格,环比是下跌的。虽然幅度很低,但大家会觉得这值得关注。

在杠杆游戏看来,实际更值得关注的是,北京新建商品住宅涨幅,无论同比还是环比,其实都很低。

根据官方数据,1-5月,北京商品房销售面积为311.2万平方米,同比增长75.1%。其中,住宅销售面积为262万平方米,增长1倍。

而上海商品房销售面积519.14万平方米,下降1.8%。其中,住宅销售面积410.28万平方米,增长2.1%。

看上去北京行情似乎很好。但是这样的行情下,房价涨幅却控制得很好。这恰恰说明了,北京领会和执行调控很好。

而无论上海还是北京,两个销售极端,殊途同归,房价都是平稳为主。这就是信号。中央期待的就是这样,稳为主。

4、房企为何一定洗牌,注意购房陷阱。杠杆游戏也前在浙江工作过,对银亿集团有所耳闻。

银亿是宁波最大的民企之一,通过收购烂尾楼起家。

银亿集团的老板熊续强,曾以295亿人民币财富位居2018年胡润百富榜第95位,问鼎宁波首富,但这个首富他只当了两个月。两个月后,银亿系各大雷区相继引爆。

而中航工业,退出地产业务之路漫漫,也说明不是谁都可以玩地产。顺风顺水时,似乎大家都很厉害,但啥行业实际都术业有专攻。

调控这2、3年里,崩盘破产的房企不少。洗牌增加,实际也导致很多购房陷阱。很多公司在资金紧张时,只要没被质押可以销售的房子,都会加速出货。甚至质押了,也敢先卖,再想办法。

这对购房者来说,可能就存在风险。我之前也写文章分析过,通过关注媒体、论坛消息,查询法律纠纷,实探工地等方式,判断一些房企、楼盘的状况。详见下文。

如果“房住不炒”坚持,洗牌肯定也会继续。一些房企会扛不住而倒下。这方面一定得多加小心。

5、如何判断问题开发商?杠杆游戏简单总计了一下,希望对杆友有用。

1.购买房子时,百度一下开发商的实力是必须的。上市公司、百强房企,烂尾风险相对低。

2.同时,不能迷信大公司。要注意,这家公司近期的情况。最简单方式就是搜索下,是否被交易所问询,是否媒体大规模的风险预警报道。

3.如果决定买一个楼盘,可以检索下,该公司在本市是否有“黑历史”。比如,延迟交房,不达标交房,甚至发生一些这样那些的群体事情,或法律官司。

4.观察工地细节。大部分房子不是现房,所以还在建。期房工地可以观察,是不是处于停工状态,或者明显磨洋工。如果是,就要问询、求证一下,开发商是不是付款、资金出了问题。

如果感觉有异常,最好询问一下工地工人,上的工人够不够,是否正常支付资金。

5.注意卖房细节,可以查一下该楼盘质押了多少。是否明显打折销售,是否分期付首付。如果开发商各种优惠,那反倒要问一下,为什么?

或许就是开发商资金吃紧。

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