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摘要：成为大佬，或甘当小弟
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
因董事长王振华涉嫌猥亵女童，“千亿俱乐部”新贵新城控股这两天彻底凉透。
虽然昨天（7月3日）晚上新城方三家上市公司紧急发布公告，王振华的儿子王晓松将全面接管父亲的工作，担任新城控股新的董事长。但资本市场似乎并不买单。
在7月3日市值蒸发约166亿港币后，7月4日，新城控股开盘即跌停，债券方面跌幅则超过了13%。
有很多声音说个人犯错不应祸及企业，对此杠杆游戏是不赞同的。
企业普通员工这么说尚且过得去。位置高到了董事长级别，企业和个人之间还能区分如此明确吗？
正如杠杆游戏的朋友蜜姐昨天说的，企业创始团队的基因决定了整个企业的基因。在利益关联层面，就更加复杂了。
王振华那些龌龊的事情，我们期待司法定论。可怜的是新城控股的小股东们，平白无故被黑天鹅暴击。
新城控股这两年路子颇激进，在各大房企都在收缩战线时，他却逆势扩张，大举买地进攻三四线。结果就是，负债率高企，压力越来越大，质疑声音也渐长。
不过话说回来，这也是大部分房企成长过程中的必经之痛。
关于新城控股的讨论其实很多，杠杆游戏忍不住还是多说了。今天想和杆友们聊的其实是另外一家粤系房企：越秀地产。
和新城控股有些类似的是，越秀地产也是逆势扩张，正准备跑步进入“千亿俱乐部”。
1、59亿！拿下深圳之“王”，赌未来
上周深圳的那场“史诗级土拍”让人记忆犹新。近40家房企，激战3小时，举牌343次，之前房企交的保证金总额就接近千亿，最终拍卖总价定格于223.84亿元。
眼花缭乱的数字背后，是房企们对深圳的抢食，即便是在压力空前的当下，深圳也能创造奇迹。
令人注意的是，那场史诗级土拍局里，出了广东“名不见经传”的越秀地产成为了“第一个吃螃蟹的人”。
这是我今天想写越秀地产的原因之一。
几分钟内经历32次举牌，越秀地产拿下深圳尖岗山地块，总价59.8亿元，可售楼面价是6.4万元/平方米。
场景何其相似。
2015年12月底，泰禾以57亿元总价拿下同样位于尖岗山的两宗地，楼面地价折算为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，刷新纪录。
但泰禾时运不济，刚拿完地就撞上了史上最严调控，直到今天这一项目依旧进展不快。
“新地王”是忘记了还眼巴巴独守空地的“隔壁老王”泰禾了吗？恐怕没有，这一次对越秀地产来说，更像是一次豪赌，赌的是深圳的未来。
2、“佛系”突围，围猎粤港澳大湾区？
根据其官网介绍，越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市。头上也是光环无数：
中国跨国公司20强企业越秀集团旗下地产业务旗舰、全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企……
董事长林昭远先生非常低调，去年8月走马上任，从公开报道来看，八卦几乎没有，新闻也都很“正”。
在杠杆游戏的印象里，越秀地产正如他的名字一样，是一家地域属性极强的房企。这从他年报中透露的城市布局中可以看到。
截至2018年12月31日，其仅在全国15个城市有所布局。其中，珠三角地区占比近半，达到48.2%，长三角、中部地区和环渤海地区分别占比为19.4%、18.7%和12.8%。
虽说珠三角是其大本营，但深圳拿地却是其头一回。
随着粤港澳大湾区政策的出台和实施，作为粤派老牌房企，持续发力深耕大湾区、寻找其他地区突破口，是其顺利迈进千亿俱乐部必经之路。
值得一提的是，就在深圳史诗级土拍的同时，越秀地产还斥资28.34亿元在广州从化、杭州两地分别补仓。
再加上深圳地块，越秀地产拿地总额达到87.42亿元，当日拿地21.87万平米，野心可见一斑。
这对于一向“佛系”的越秀地产来说，着实让人大吃了好几斤。有媒体计算发现，2019上半年，越秀地产在土地方面的支出已经达到336.86亿元，翻倍超去年全年拿地金额159亿元，同样也超过今年公司此前宣称的目标。
3、千亿债务压顶，千亿销售之路
与拿地凶猛相并列的往往是负债高企，越秀地产也不例外。2019半年报还没出，仅从2018年来看，其年报显示的负债总额已经达到了1259亿元，与2017年的961.5亿元相比增加近300亿元，负债率达74.58%。同时，2018年全年的新增借款为404亿元，较2017年增加了226亿元。
2018年，越秀地产的销售额是577.83亿元，同比上升41%；2019年，它的销售目标是680亿元，同比预期增长17%。
在此之前，管理层为越秀地产定下的目标是，2020年完成千亿销售额。销售额还在朝千亿进军，负债额倒是不甘落后，率先达到了千亿。当然，房企的房子是货，算负债的也是未来的钱。
值得注意的是，就在今年初，花旗银行给所有内房股做了个评级，越秀地产是少有的几个投资评级为“沽售”的房企。
此外同在“沽售”阵列的还有绿城中国、合生创展。虽然一个月后花旗再次发表研究报告，调高了越秀地产的目标价，因为彼时越秀地产引入广州地铁作为第二大股东，并收购了第一个“铁路+发展”项目，国企资源整合或将带来新的增长点。
但在其主业房地产方面，越秀地产面临的困境仍然不少。从保守到激进，并非简单掏钱那么简单，这也是对企业操盘能力的考验。
实际上，公开信息显示，越秀此前高价获取的“地王”项目，并未及时周转带来收益，部分项目前后运作甚至长达五年之久。
2018年营收增速同比大幅下滑，谁还记得越秀地产曾经还多少风光过呢？
2014年，越秀销售金额220亿元，居行业第31位，这也是其迄今为止最好的排名。2018年，其行业销售额排位已下滑至第54名。
有人跑得更快，当然有人风险也更大了。
但房企寡头时代到来，偏居一隅似乎不再安全，某种程度上，越秀地产压力山大。所以，越秀要大干一场。
和越秀一样，金科等也在逆势突进，其实新城和房企老大哥比起来，也是新兴成为千亿大佬的。对于这些新势力来说，今天还有机会成功过吗？
这是杠杆游戏今天想写越秀的第二个原因，越秀是很好的代表。
成为大佬，或是甘做小弟，会是哪一种呢？
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