北上广深不再公布房价？楼市新一轮收割潮到来-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：财富就此一步步完成大转移

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

很有意思，据说北上广深都不再公布房价。深圳最新加入。

21报道称深圳市房地产信息平台显示，截至目前，该市一手、二手房价数据已连续三月未更新，最后一次更新停留在4月24日。

彼时，单日一手房的成交均价为52104元/平方米。

深圳住建部门的解释是，由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响。

为了更准确地反映房地产市场的运行情况，深圳参考了其他城市的做法，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息。

有人说这背后有调控压力，也有人说是不是要放开限价了？这到底意味着什么，又有什么信号，杠杆游戏略作分析。

1、不公布房价背后。媒体当然喜欢盯着北京、上海、深圳，其实不公布房屋均价的城市还有很多。很多城市的均价，实际也是靠其他数据计算而来。

根据杠杆游戏的经验，部分公开了的城市，你去找数据，也不并显著。似乎，没打算高调告诉你。

与此同时，市场研究机构却往往可以第一时间公布很多地产数据，包括均价、成交量，具体成交结构数据。

甚至据说有的城市，这些数据相关机构不直接告诉公众，反倒给了这些市场研究机构。这和信息公开，似乎有点背道而驰。

特别在调控“房住不炒”的背景下，有些城市确实有压力。告诉你的，也未必就可信。

具体到深圳，供应小、成交小，结构性推盘，受区域开盘量影响很大。忽上忽下，也确实不反映深圳房价。

这样的公开，往往也容易误导。

深圳、北京、上海很明显一点是，二手房成交量、比例相对较大。而大部分二线城市则不是，主要还是新房占比更高。

新房少，均价受结构性影响确实很大。所以，深圳不公布房价背后，有多重因素。

2、观察房价有权威发布，同时更应该重视调控政策。首先，杠杆游戏要说，部分地方不公布房屋均价，并不意味着我们没有了了解渠道。

上文说了，市场研究机构是一方面。另外，权威的还有国统局每月的70个大中城市房价指数。

总的来说，从数据的准确性、专业程度，以及受干扰因素角度而言，国统局的数据反倒是最可信的。特别二手房。

该指数环比、同比，围绕100上下浮动。这个变化，特别是把多个月份的指数拿来一对比，很说明问题。

苏州之前不就是因此被约谈。每个城市，其实都在被数据监测之中。

而监测的目的，就是为了调控精准施策。约谈其实就是叫你精准施策。

因为今年一季度比较火，4月之后受调控影响逐月降温。近期房地产信托窗口指导强化，房企融资难度加大。

同时海外发债，多家企业利率上浮。相关部门近期要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

房企之外，近期按揭贷款利率上浮又开始出现。各种调控升级、加码也在多城出现。一句话，调控整体在收紧。

那么，何必那么在乎深圳不再公布房子均价呢？深圳这么做，并不是启动房价的意思。

调控政策走势，才是核心。

3、降准和货币政策调节，可以对冲房价压力。在小阳春闯关入夏失败之后，大家又在思考，是不是房价向下的压力变大？

在杠杆游戏看来，确实是有压力，近期二手房的挂牌、价格走势，很说明问题。下文我会写。

但是，相关部门并不期望明显这样。去年下半年开始，我们看到办法很简单，那就是货币政策相对宽松，调控结构性宽松。

换来的回报就是楼市超预期，虽然谈不上热，但是没有冷。小波段调控法，房价维护得很好。

虽然有些城市、板块二手房还是有压力，但这是因为此前单价涨到一定程度，正常回调，算是回归理性。

近期，美国降息信号出来。刚刚发布的二季度经济增速比一季度略有下降。

面对经济压力怎么办？毫无疑问，国际空间也有了，那么下一步降准是可期的。货币政策也可以给一定的空间。

具体多大的空间，杠杆游戏不知道，但保证经济稳定在6.2-6.4%之间是需要的。

而这对于稳定房价，对冲调控导致的楼市压力基本够。

4、二手房大量挂牌上市，刚需迎来更多选择，楼市迎来收割兑现高峰。我的朋友川渝横贯线近期就写文章分析，重庆近期，仅主城区挂牌二手房数量就超过10万套。成都也直逼10万套。

注意，这还仅仅是一家房产中介的数字。这家中介在我国很强大，但也并不意味着他掌握全部二手房信息。

实际上，以重庆过去一些年每年二三十万套的成交数据看，加上在即将开启2年限售期到的时间窗口之际。这个数据还会上升。

好吧，杠杆游戏说直白一点，就是很多之前投资的人准备套现了。我一位华东地区的朋友3年前在重庆江北嘴投资，近期完成了套现。

你懂的，大赚几十万。比上班强多了。

尽管房价总体上去了，但不少城市二手房大量入市，等于供给增加。对于刚需来说，虽然被收割，起码有了更多选择。总比市场一直亢奋好，那样更折磨人、折磨钱。

在房价总体平稳的市场环境下，投资客“打新”成果将进入收获期。只是，行情整体不如之前，无非是略微少赚点。总体实际也是大赚。

几个月前，我曾撰文分析过，今年开始，全国二手房都会密集入市。如今来看，确实如此。理解了这一点，其实也就明白近期楼市的新格局，二手房占比在全国都会提高。

财富就此一步步完成大转移，本轮调控实际进入收割的兑现高峰。

5、房价会下探吗？如上文杠杆游戏所述，在调控再加码，以及二手房大量入市的冲击之下，房价会下探吗？

这个问题，上文杠杆游戏其实算是回答过了。降准和货币政策调节，可以对冲房价压力。

始终要明白一点，房价维护稳定，才是目的。

但是我们看到，刚刚发布的70城房价指数，新房方面变化不大，二手房下跌的城市变多。

我简单数了一下，大概有20个左右。夏季开始，往往也是房屋销售淡季。

如上图，下降的不乏上海、深圳、武汉、青岛、郑州、长沙、福州等重磅城市。原因很简单，政策风向变了。

其实土地市场6月不也这样吗？

从这个角度而言，局部房价回落，其实是可以期待的。但是，主要城市的幅度，不会太大。

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