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9折!“小万达”甩卖开启,新城在劫难逃?

摘要:大房企和购房者能从新城受益吗

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

新城的风波还远没有过去。

近期,杠杆游戏看到其最有趣的新闻是,员工9折买房。其实,新城原老总出事新闻出来时,就有朋友说,如果新城打折卖房,谴责批评新城的人会买吗?

这个问题,我觉得很有意思。

1、我不买。首先,杠杆游戏要说,如果最终的司法裁决结果是,新城原老总有侵犯小女孩,在新城倒闭、破产、重组、项目出售之前,我是绝对不会买他家房子的。

但,我不反对任何人买。

2、尊重买和投资自由。包括新城相关的股票,很多人在谈论是否要投资。

无论房子还是股票,作为生活需要或者投资品,每个人有买的自由。这是个人的事。新城这位创始人干的坏事,那必须接受法律惩戒。

一码归一码。新城财务上的涉嫌造假、关联交易问题、债务压力、吾悦广场的经营问题,涉嫌违法的,也应受到监管和法律制裁。

融资困难,导致的债务危机,那就由市场去解决。该破产破产,该卖项目卖项目。但新城的具体项目如果没有明确的质量问题、偷工减料,可以合法出售,那就属于可以交易的商品。

相关部门没有禁止其出售。有预售资质,那任何人,只要有钱,符合购房贷款资格,也就有购买的自由。不应该道德绑架。

何况很多刚需,能有机会买都不容易,挑三拣四对人家未免太苛刻。

 

3、9折买新城房可能吗?这大概才是最有趣的问题。

针对“新城从7月中旬推出员工9折买房”的消息,日前新城控股方面回应媒体称,这一表述并不准确,因为优惠比例与首付款比例直接相关。

其表示:

新城在今年26周年司庆对原有的员工购房政策进行了升级。此前员工购房优惠根据司龄对应优惠比例,但考虑到目前公司还有部分员工因司龄限制无法享受更多员工福利,故本次升级活动将优惠比例与员工购房首付比例进行了关联,但最高折扣控制在原有政策的上限之内。

这大概可以理解为,新城在努力回款。因为债务、融资压力很大,本身调控也还在继续,局部还有升级,其创始人出事后压力更大。

新城太需要现金了。那就从自己员工开始,给他们优惠,既聚拢人心,也改善现金流。

如果内部9折买房实施效果不错,资金压力依旧很大,杠杆游戏认为,新城给普通购房者折扣可能很大。

当然,主要看行情和企业需要。

 

4、新城压力到底有多大?这个问题很好,我们不妨看看公开披露。

7月22日深夜,新城控股发布公告,正在洽谈、协商出售约40个项目(含合联营项目),其中5个已签订了股权转让协议,交易总额为24亿元。

此前,市场传言重庆金科将接手部分新城控股的项目。

根据公开信息,杠杆游戏看到,金科和新城在浙江兴市平湖本身有合作项目。金科项目占比还更大一些。

在新城创始人出事后,金科就宣布,对该合资公司财务资助1.51亿元,年利率为8%。实际就是借钱给新城。

而近期,几乎所有评级机构和基金、券商,下调了新城的评级及目标价。

这些细节表明,新城资金压力非常大。想要靠自己在市场上融资续命,难度很大,利率肯定很高。

根据新城控股的年报,截至2018年末,新城控股总资产为3303亿元,总负债为2794亿元,资产负债率达84.59%。

 

这个负债率,比大部分上市房企还是要略高一些的。同时,仅仅一年内到期债务,新城自己的披露就有接近1000亿元。

另外,不需要杠杆游戏说,大家的财务报表都是粉饰过的。所以你懂的。综上,我认为,新城的财务压力绝对是非常大的。

5、新城会继续大量卖资产吗?说完新城的压力,我们再来看看外部环境。

有媒体很有趣,借助大数据,查询“破产公告”的方式发现——截至7月21日, 2019年全国已经有271家房地产破产。

同时调控收紧的迹象很多,房企融资环境也变艰难。近期,杠杆游戏、闺蜜财经都有分析。

过冬是必须的。

特别是中小房企,未来一段时间,几乎接下来长期日子不会好过。实际上,在本轮调控之前,房地产行业集中度就越来越高。

这轮调控开始后,更是如此。很多研究机构,对此都有研报。在此,我就不列举具体数字。

 

实际上,如果不是创始人出事,新城本不该如此,而是行业集中度提高的受益者。过去今年,小万达新城跑的很快,就是收获企业体量较大、调控促进发展的红利。

但出事后,其他大房企大概高兴了。刚出事后,我朋友圈很群就有人传,某前十的房企连夜组建项目部,准备收购新城资产。

新城已经走上了买资产救命的路。是否会继续?新城新请来的职业经理人,有没有能力力挽狂澜,我们且行且看。

但我认为,难。不死就不错,卖资产几乎不可避免。

6、大房企和购房者能从新城受益吗?我觉得毫无疑问。调控未来会是新常态。加上出事,新城融资问题,和一切财务粉饰都会暴露。

万达经历过的事,被称为小万达的新城几乎必然经历。

当然不同在于,万达体量更大。所以卖了那么多优质资产,融创受益也很大。值得一说的是,新城在三四线的布局主要在长三角,在中西部则主要在较大城市布局。

这意味着,这些资产其实不差。

 

那么,拿下新城项目的房企,理论上受益会不错。而同时,新城为了回款,已经向更多员工打折卖房。

员工也是购房者,如果打折群体更多,更多购房者有望获益。

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