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真不行了?地产大佬不拿地,真造车?

摘要:房企的那些小心思
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
近期,楼市压力频频。特别是7月30日的高层会议,把这种压力推向高潮。
 
详见杠杆游戏《重磅落地!滚蛋吧炒房!》。
 
聪明的企业,已经开始,甚至早开始了自己的考虑。
 
比如融创今年直接市场拿地不那么猛,但收购项目很厉害。
 
金科也加入新城控股的大“瓜分”。
 
还有最新的消息是,富力地产近期内部发文,下半年原则上暂停拿地,如遇优质土地等特殊情况,项目单独呈报集团董事长审批。
这大概是个谣言。富力近几天,至少在3地有拿地。
 
另外,有意思的是,富力一边在地产领域保持慎重,另一方面和兄弟恒大一样,进入新能源造车领域。
 
这到底是玩的哪出?通过分析富力上述行为,我们也可以窥见房地产的一些变化,其在国民生活经济中的作用、地位变迁。
 
1、暂停拿地谣言背后,富力自身的压力
 
前不久,杠杆游戏写了个文章,通过数据我们发现,2019上半年绿城、佳兆业、富力、花样年、泰禾等企业,销售目标完成率,不到4成。
 
徘徊在40%-50%完成率的企业比较多。
 
如上图。特别是泰禾,上半年销售金额456.7亿元,仅达到半年目标的30.4%。今天重点不是写泰禾,就不多说。
 
2019年初,富力地产预计的年度销售目标是1600亿元。显然,上半年完成进度并不理想。
 
其实,我们回顾2018年,富力表现也不够完美。起码是没有达到最高的目标预期。
 
2018年初的时候,因为2017年800多亿元良好的销售业绩,富力提出2018年的销售目标是1300亿,并首次提及了2020年实现3000亿的目标。
 
当时,富力地产董事长助理陈志濠,接受媒体专访时透露,集团对今年的销售非常有信心,“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”
 
对,这个数字是最高上线。现实残酷。
 
2018全年下来,富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元,总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。
 
只能说基本完成了目标,并没有达到集团内部的最高期待。
 
这是自己和自己的目标比,然后我们同行对比看。
 
2016年时,富力地产销售额600亿元出头,排名行业21位左右。
 
2017年取得不错成绩,直逼900亿的销售额,但行业排名反倒略微下降,23位左右。因为2017年是房地产的销售大年,多数大房企都录得非常惊人的销售业绩。所以,你虽然快,但别人更快。
 
如果这样看,富力2017年其实就有点跑输的感觉。
 
到了2018年,富力虽然取得1400多亿元的销售成绩,按说增速也非常不错。但遗憾的是,排名依旧只有23位左右。
 
这里,杠杆游戏要补充一句,这个排名和业绩其实也不差哈。
 
只是我们发现,2016年,我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。最高的恒大也只有3700亿元。
 
到了2017年,销售过千亿的房企增加到17家,头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的销售额。
 
富力和同省的碧桂园、恒大、万科的差距,其实是越来越大。
 
到了2018年,销售千亿元以上的房企更是高达31家左右,八九百亿元的房企还有好几家。当然,这些数字或许存疑。杠杆游戏就分析过几家企业。
 
但不管怎么说,富力确实感受到增长的压力。所以2019年的目标很低调。现在又赶上调控暂时不会放松的明确信号,融资也不容易,你说激进拿地可行吗?
 
这其实是富力的理性。接下,不会是个案。
 
2、新能源造车:多元化可以再造一个富力?
 
实话说,杠杆游戏觉得,要做一个成功的新能源汽车玩家,是很难的。
 
我们先来看富力要合作的这家汽车企业。
 
这个企业叫华泰汽车,很多杆友大概都没听过。杠杆游戏“见多识广”,我家里有个远房的亲戚开这车。但我有一次听说,他开着开着居然发动机就坏了。
 
当时,车才买2、3年,不可思议。
 
如果去看华泰汽车的财务,这家企业不仅仅是边缘化,根本是入不敷出。
 
但基地很夸张,四个。从东北的辽宁丹东,到内蒙古的鄂尔多斯,然后华北的天津、山东荣成,都有基地。好几十万台的整车生产能力。
 
富力这回和华泰汽车合作的是新能源汽车。目标高远:共同发展电动化、智能网联及无人驾驶汽车技术,打造国内一流、具有国际竞争力的世界级新能源汽车企业。
 
然而2018年,华泰汽车卖出就2、3万台,然后吹牛说有10万台。
 
这样的企业负债当然很高,有300多亿,股权几乎都质押了。我就不说了。
 
富力到底怎么合作,我们还不知道。看看宝能,2年前入局观致。目前还是没有扭转亏损。
 
恒大投入更大,发誓要大干一场。
 
富力行吗?
 
还记得2017年对万达酒店业务的收购,以及地产布局上的相对滞后,让富力承受了债务压力,却没有享受到那么多的地产红利。
此前,杠杆游戏写过一个文章,当时截至2018年三季度,富力债务超过2800亿元,比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。
 
按照2018年3季度的数据,富力的资产负债率超过81%。当时我预计,2018全年下来,债务可能是超过3000亿元的。
 
别说,富力还不错,根据2018年年报,该司2018年末总负债为2963亿元,没有超过3000亿元。不过,资产负债率达80.92%,较2017年底上升2.69个百分点。
 
另外富力2018年末,借钱总额达1633亿元,公司净负债率达184.1%,较2017年底上升14.5个百分点。
 
如果真造车,也要钱啊!而且造车的钱,可不是一时半会能收回。
 
当然,造新能源汽车,符合国家战略需要。而且牌照不容易拿。至于这事成不成,先不论吧。
3、房企的那些小心思
 
上文杠杆游戏写了,富力暂停拿地谣言的一些逻辑。然后,我要说,其实富力并不是真的不拿地了。文章一开始就举例,富力这几天就在至少3个地方拿了地。
 
然后,全国性轰轰烈烈的棚改,虽然不再是高峰。但是在一些城市,核心区要供地,其实还是要靠拆旧建新。
 
比如广州城中村改造。这方面,富力是资深行业玩家,大本营也是广州。
 
根据富力地产的财报,截至2018年末,该公司在全国拥有已签约旧改项目40多个,总建筑面积为4100万平方米。
 
其中接近30%在广州,有12个广州项目。
 
广州还有一些城中村硬骨头需要啃,而且是核心城市。你说在自己家门口,富力拼不拼?
 
近期有媒体就报道,富力和多家房企都努力在讨好村民,希望拿下项目。
 
当然,这种项目对资金要求很高,对效率要求很高,稍不留神就没钱赚。但至少,这种项目是各地政府支持的,也是不用在市场上搏杀高价拿地的。
 
这起码比现在去冲锋、做地王要安全、可控。
 
同时,如遇优质土地等特殊情况也是要拿的。
 
在杠杆游戏的理解里,意思是看情况,该拿还是要拿。还比如外部环境如果改善了,肯定拿,谁都不是傻子。
 
商业行为都是根据情况及时调整的。
 
另外我们要注意,这次的内部文件,据说富力要求各个地区公司要加大销售力度,确保完成销售任务。
 
“促销售、抓回款”,在确保销量的基础上,追求项目收益最大化。看懂了吧。富力真正的心思是要回款,保证现金流。那当然得谨慎拿地。
 
上文和此前,杠杆游戏都分析过,富力买万达的酒店,给自己套住了,增加很大压力。
 
酒店当然继续得搞,好好卖房子才是最重点。以及搞点新能源汽车,也是很好的故事。
 
我们看看富力在资本市场上的股价反映。
 
去年底,股价跌入谷底后,富力交出的答卷,讲出的故事,整体还是不错的。5月份,大概也就是一季度表现出来后,又到了一个低点。
 
但整体比之前高。
 
接着逐步爬升,近期又开始震荡。做制造业是支持的,昨天最高层会议明确说了,融资会给空间和扶持的。
 
地产大佬造新能源汽车,服务国家战略啊!
 
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