摘要：过去，人民币对外升值，对内发行得多，房子成了最保值、升值的产品

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

今天大家都在谈人民币和美元的事。

大部分论者都喜欢说，央行是故意的，在等待这个时间窗口。破除心魔，对7这个数字脱敏……

还有论者说，如果未来情况需要，我们为了出口，还会进一步让人民币币值低一点。

这些研判都有他的道理。但都忽略了一个根本性的东西，房地产是否受得了，或者说更具体一些，房企是否受得了？

恰好今天杠杆游戏看到一则新闻，全国多地房贷利率在连续回调后，近期纷纷反弹。

有记者走访杭州多家银行发现，房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%，或者10%的贷款政策，

同时，银行放贷速度也明显放缓了。杭州曾经只要手续齐全，7天就能放款的时光不再。不少客户等款甚至要等一个半月到两个月。

问题来了，人民币币值的变化，会对楼市、房企、房贷利率造成什么样的进一步影响？接着，房贷利率和房价之间又是什么关系？

今天，杠杆游戏主要谈这个。

1、人民币币值下降对房企来说，有灾难性的一面

我就不卖关子，也不层层递进，直接上重点。

杆友们可以想一下，如果你是房企老板。看着人民币兑换美元，需要更多。你会怎么办？提示一下，我们的房企大部分发行的美元债，可不是在国外投资，而是用于国内。

同时，我们的房子也是用人民币计价和结算的，不是美元。

显而易见，如果是短暂币值下降，没关系。如果是持续一段时间，甚至如某些经济学家所言，我们为了出口，还会进一步故意币值下降。

那么发行了美元债的企业，简直要崩溃。

其实包括房企在内，发行美元债的企业，如果看着人民币币值持续下降后，都会急急忙忙赶紧去还债务。

那么这容易造成两个后果：

1.国内投资意愿下降。因为钱都还债去了，哪还有更多钱扩大投资。于房地产而言，坏处就是愿意、出得起钱买地的房企就变少。

可以想象这是什么后果。

2.国内得有更宽松的渠道。否则海外的美元债就会违约，假如真产生了大量违约，这势必发生连锁反应。最终影响的还是经济。

对了，根据7月初的统计，中资美元债已经有接近9000亿美元。其中房企占了20%多，也就是接近2000亿美元。

我们知道，有的房子融资成本高达15%。这高利贷啊。如果人民币币值真的进一步下降，还钱的时候，得有多痛。

显然，这是房企，以及监管部门不愿意看到的。所以在经历了半年的海外发债高潮之后，监管部门6、7两个月明确开始约束、放缓房企海外发债节奏。当然，这不是主要原因。

我们进一步思考，如果我们货币真的进一步宽松。这个时候，现阶段我们可以控制，人民币故意的币值下降，到时就有变成真下探趋势的可能。

到那时，人民币的压力可想而知。前两年我们不是没经历过。为了捍卫人民币，我们耗费了近1万亿美元。还有万达、某邦、碧桂园等一堆海外投资的大佬，被喊话、被教育……

这是多么大的代价，才止住了资本向外走的趋势。

而如果真到了资金都想走的时候，经济就不容易稳定了。

这年头，只有黄金和美元在关键时候是硬通货。我们的美元储备，真不能任何乱浪费。需要的时候，才知道珍贵。

简单说，杠杆游戏就一句话，任何国家币值的变动，都得考虑各种因素。稍不留神，特别是在经济有压力时，就容易造成意外。

所以，人民币适度波动可以，驱除心魔也可以。杠杆游戏2年前就写文章说，别那么看重那个数字，但也不能玩火。

2、如果要房住不炒，要保持人民币稳定，房贷利率就必然维持高位

上周，高级别会议再次强调房住不炒。并明确，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

任何政策我们知道，都是根据当下的需要。所以，不能说这句话管一辈子。但也不能说，这句话就管一个季度。

看看这轮调控开始多久了，调控已经变成了常态。

常态的目的是什么？杠杆游戏早写过，第一是抵御和避免金融风险；第二是避免社会风险，贫富差距得控制一下啊；第三为科技创新、实业争取时间，矫正浮躁的风气。

现在人民币币值有下降，而且是下到了一个我们过去10来年，都不敢触碰的数字。这个时候，目的难道是主动刺激出口，刺激经济？难道是不调控了？

不是的。外部因素本身是重要原因。然后恰好利用这个契机，让他上下浮动。

回忆过去10来年我们知道，人民币整体处于一个币值上升的周期。最近几年有起伏。

也正是因为人民币对外币值处于上升周期；对内呢，杠杆游戏就不说了，你懂的，发行了多少钱。所以双重利好之下，房子成了最保值、升值的产品之一。

这是从货币角度，解释过去20年的房地产黄金时代。

现在问题来了，如果未来我们的人民币对外开始币值下降，对内还是那样……会有什么后果？

那就是配置房产的诉求会减少，去海外配置资产的趋势会更多。这个情况是不是似曾相似，上一轮2014年，以及2016、2017年打击海外投资财阀，不就是这个情况。

耗费一万亿美元弹药的事情，上文杠杆游戏也回忆过了。还来？不会的。

那这个时候，怎么办最好？那就是人民币稳定之下的小幅度波动，而不是狂泻。同时，房价要维持一个稳定。

怎么可以确保稳定？调控才能稳定。继续冲高，或者下探，都是有风险的。具体到房贷利率上，那么绝对不是鼓励为主。

房住不炒，调控就意味着房贷利率维持高位。去年下半年开始，今年二季度结束的小阳春，利率有松动，但也是在上浮的情况下有松动。

懂了吧。然后呢？小阳春阶段买房的，能套现吗？不能的，不允许你，限售的干活。

3、币值升降平衡，是个艰难的艺术活

问题来了，人民币有外部压力，海外配置资产冲动一直有的情况下。楼市调控无论从防风险，还是从支持实体经济角度，都必须坚持。

那么还在说人民币币值下降，利好楼市的看法，不是缺乏经济知识，就是其立场决定了屁股和脑袋的关系。

央行在破某数字后，立即发表答记者问，其表示：

双向浮动是常态，不仅是企业，即便更为专业的金融机构也难以预测汇率的走势。

同时央行建议，要专注于实体业务，不要将精力过多用在判断或投机汇率趋势上，要树立“风险中性”的财务理念，叙做外汇衍生品应以锁定外汇成本、降低生产经营的不确定性、实现主营业务盈利为目的，而不应以外汇衍生品交易本身盈利为目的。

这些表达，无不是说人民币币值上下一点，是正常的。但过分单边的走动，都是不希望的。并警告投机者。

其实还有一句话，杠杆游戏觉得，更加符合央行和我们最高决策者的想法：

特别是在目前美欧等发达经济体货币政策转向宽松的背景下，中国是主要经济体中唯一的货币政策保持常态的国家，人民币资产的估值仍然偏低，稳定性相应更强，中国有望成为全球资金的“洼地”。

我们是渴望资本大量涌入中国的。这一轮美联储降息之前，美国已经收获了好几年的利好，搞崩溃了好几个国家的货币，全球资金返回美国。

美国股市冲上一个又一个的新高。

高度哪来的，钱堆起来的。一个货币完全不争气的国家，怎么可能成为世界经济、金融高地？

上文杠杆游戏说得很直接了。过去10多年，我们人民币币值的趋势是上升，而不是往下。一个往下的经济大国，不可能成为经济强国。

但是，对，我要说但是了。如果不顾一切，币值向上，这也是错的。美国不也是经常性撒娇，但美元强的时候，他也会强给你看。

我们迄今是全球第一大出口国，经济、就业对外贸的倚重依旧很大。如何让人民币币值的合理起伏，既利好外贸，又对房地产不造成太过明显的伤害，实在是个艺术活。

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