三四线地铁梦碎，房子咋卖？-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：趋之若鹜的地铁建设，是否还能推动城市发展？比如为卖地提供更好支撑

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

上周，我的朋友“西部城事”写了篇很不错的文章，《三四线城市的地铁梦，还有戏吗》。

杆友知道，杠杆游戏是轨道交通迷。今天也写几句，随便谈谈其和楼市的关系。

很多人都觉得，大部分三四线城市，甚至少数省会，地铁建设遥遥无期了。

确确实实，相比旧规，地铁新规全面提升。比如，按照《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标。

其中，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入、地区生产总值分别由100亿元、1000亿元调整为300亿元、3000亿元。

这意味着，不仅大部分三四线城市地铁梦碎，甚至部分省会也暂时无法上马地铁？事实是否一定如此，趋之若鹜的地铁建设，是否还能推动城市发展？比如为卖地提供更好支撑。

1、哪些城市有资格发展地铁？

这一点，规则非常清楚：一般预算收入得300亿以上，GDP3000亿是门槛，市区人口不低于300万……

就此角度而言，4个直辖市当然全部符合标准，绝大部分省会城市、计划单列市也有资格建设地铁。

部分体量较大的地级城市，实际也有资格。

其实，地铁规划的批复一直是比较谨慎的，即便按照旧规，很多城市符合建设地铁的规定，并也在做相关的规划，但是始终拿不到批复。

这说明国家相关部门非常清楚，地铁建设的资金要求、运营成本高，并不会轻易放水。而反过来，地铁旧规毕竟出台了一些年，和当下的经济社会情况有些脱节。所以，迫切需要调整规定。

应该说，地铁新规的指标，是符合近年来我国城市经济、人口发展实际的。试想，一个经济总量太一般，人口和财力也不太行的城市，强行上地铁，无论从需求，还是从债务角度而言，都是不合算的。

地铁的公里造价5-10亿元（部分线路甚至更高），一条线路动辄一两百亿。如果按照过去100亿元一般预算收入的标准，符合的城市确实比较多，而且会越来越多。

但是，反过来，很多不算大的城市不吃不喝，一年的收入还不够建一条地铁。

同时可以想想，这样的造价，对于十八线城市来说，得卖多少地才能平衡收支。更别说未来的运营压力了。除非房价炒到天上去。

若此，杠杆游戏认为，地铁规定如果不提高，这等于鼓励很多城市盲目发展地铁、乱搞地产，容易导致一些城市财政丁吃卯粮、不可持续。

对于部分还不错的城市来说，比如安徽的芜湖、福建的泉州、河北的保定、邯郸，还有苏南的多个城市等，经济、财政都符合，市区人口或许部分暂时不达标。

短期内，部分不错的城市，可能很难得到新的地铁批复。但是，近年来撤县设区、撤（县级）市设区在经济较强的城市如火如荼。

对于较强的城市来说，通过行政区划的调整，可以进一步做强城市，获得更多的工商业、房地产用地，同时也做大了城市人口和规模体量。

自然，也就自动破解了地铁新规的市区人口要求。

而离相关指标都还有一定差距，行政区划调整也有困难的城市，未来能不能建设地铁，最关键的还是要把经济和财政搞好。

经济好了，可以吸引更多就业、创业，人口标准在内的所有要求，也就慢慢可以达标。不过，大家等不及啊。

2、暂时上不了地铁，可以上轻轨、市郊铁路

我经常和朋友说，其实很多发达国家，是不分地铁和轻轨的。

不仅如此，杠杆游戏早就说，多数国际大都市城市轨道交通、市郊铁路是并网运行的。

而如果按照严格的轨道制式标准，东京、纽约的地铁里程已经被我们上海、北京远远甩在了身后。

但是，东京、纽约的地铁、市郊铁路、其他城轨、有轨道电车总里程，远高于京沪。关键是，他们上述轨道系统是并网运行，快速换乘。

其实国内说的轻轨，本来也就是地铁的一种，简单说就是轻地铁。所谓“轻”，也就是信号系统要求略低、载客运输量、车身编组小一些。

不过在我们国家，轻轨似乎就成了低端的代名词。更别说市郊铁路了。

一个城市要是修不了地铁，而采取了轻轨代替，似乎就说明这个城市档次不够。如果在没有地铁、轻轨的情况下，修大站为主的市郊铁路，就显得更不入流，甚至在一些城市轨道统计中，都不给统计。

其实并不应该这样。我国因为人口体量全球第一，大城市、特大、超大城市数量也是全球最多。所以当经济发展到一定水平后，修建地铁的城市越来越多，路网规模越来越大，完全超越了我们熟悉的很多国际大都市。

地铁建设的热潮，让很多三四线城市也坐不住，似乎不修几条地铁，城市就没面子，在未来的区域经济竞争中就要处于下风。

这个逻辑，一定程度上说，也有些道理。但其实应该根据实际需求，选择符合自己经济和人口通勤需要轨道制式。

这从经济效益、债务控制上讲，才是最优选择。地铁新规标准的提高，当然就有这些方面的考虑，同时也有利于引导各城市，根据自己情况选择合适的轨道制式。

在德国、澳洲等的很多地区，很多城市没有或很少地铁，按照我们的说法只有轻轨。甚至很多地方啥地铁、轻轨都没有，就是既有铁路改造的市郊通勤铁路。

我国铁路里程总量还不算高，路网密度远不如发达国家，铁路还要承担货运和跨地区客运需求。但是，在不少城市城区和周边，依旧有部分闲置、使用效率不高的国铁或地方铁路。

未来，杠杆游戏觉得，首先应该把这些铁路资源利用起来。稍加改造、不大的投资，即可实现很多城市通勤需要。

另外一个办法是，地铁要求很高，但轻轨指标要求基本是地铁的一半。

比如一般公共财政预算收入在150亿元以上，地区生产总值1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。

照此规定，同时债务和客运强度有保证的的话，很多城市都可以退而求其次上轻轨，包括上编组更小的单轨也可以。

日本是单轨交通技术大国，国内重庆在单轨交通上有很多成熟的经验，中车长客重庆公司、重庆轨道集团、比亚迪等企业也在推广单轨、云轨（其实就是小容量单轨）。各方肯定也想进入三四线城市市场。

上文阐释过，修轻轨其实和地铁一样的，三四线城市没必要在面子上考虑太多。实用、效益才是最重要的。

最重要的是，好好发展经济、做大城市体量，争取早日可以修合适的轨道。

3、2022年前后，我国将诞生一批城市轨道交通巨无霸城市

不论地铁新规如何提高了标准，地铁建设如火如荼的大趋势，是肯定的。未来，掀起轻轨、单轨建设的高潮也是一定的。

随着我国城市化、经济的发展，建设城市轨道交通（地铁、轻轨、市郊铁路等）的城市，会越来越多。因为我们是人口大国，是经济大国，大城市之间的竞争也很激烈，在地铁建设这个问题上，都很上心。

目前，不算我国台湾、香港地区，获批轨交建设的有40多座城市，其中已经有30来个城市实现通车运营。

我们可以看到，不算港台，轨道交通排名靠前的十来座城市，基本和他它们的经济总量、城市体量是符合的，除了南京显得非常靠前，天津、苏州则略微靠后。

南京目前通车里程较多，仅次于北上广，充分说明比赛和展会赛会，对提升城市基建帮助很大。所以，杭州过几年可期。

发改委给杭州的轨交建设批复也证明了这一点，2022年亚运会时，基本会赶上广州今天的通车里程。不久前，发改委批复调整杭州地铁三期建设规划。这意味着，杭州地铁三期还将新增建设里程。

如果杭州严格施压，2022年前后，杭州地铁将达500公里左右。

我们还可以发现，长三角、珠三角通轨道交通的城市最多、最密集。如长三角目前已经有上海、南京、苏州、杭州、无锡、宁波等，广义上还有合肥通了轨交；珠三角的广州、深圳、香港、东莞、佛山等通了轨交。

这两个地区，确实是世界级的城市群。

而根据目前各大城市通车、在建、批复情况看，上海、北京就不说了，轨道里程已经是宇宙级。

广州即将冲击500公里，其他的超大、特大城市，如深圳、南京、天津、武汉、重庆、成都等，还有上文提到的杭州，2022年左右，轨道通车里程都将达到四五百公里。

有的城市早一点，有的城市略晚一点。未来，我国城市轨交里程，与其经济体量基本还是一致。

作为经济强市苏州可能相对少一点，但其毕竟特殊，譬如苏州代管的县级市都很强。

总而言之，2022年左右，我国将诞生一批城市轨道交通巨无霸城市，特大、超大城市的骨架将比今天更大。

4、轨交建设，对不同城市的利弊

很多人都发现，轨道交通里程越多的城市，房价通常越贵、经济似乎也越发达。不过逻辑关系，并不是这样的单向度。

一个城市是因为发展到这一步，有足够的中高端产业、人口，以及外部其他因素，所以房子为代表的资产价格更高。同样的，人口和经济实力、需求发展到这一步，自然也就需要更多的轨道交通。

而围绕轨道交通的住宅和商业办公布局，通勤和上班都更方便，所以地铁房更贵也是有道理的。

但对于产业和人口基础，还没有达到一定层级的城市来说，比如欠发达地区的三四线城市，地铁建设首先可能导致较大的财政压力。

别说是对于一般预算收入仅仅一两百亿来说，甚至500亿元以下的城市，建设两三条地铁，要掏空他们多年的财力，而且是不吃不喝的情况下。

但一个城市怎么可能不吃不喝？各种硬性支出排得满满的，最终结果实际就是负债。不管你搞代建回购、所谓PPP也好，实际都是积压的债务。

本来很多城市债务率已经不低，继续攀升的债务，只会导致这些城市更倚重房地产，靠土地财政填补窟窿。

而对房地产依赖越重，地价就容易越高，特别是对于发展程度还不算很高的三线城市来说，对于实体产业就容易造成挤出效应，实际进一步拖累经济和就业。

经济基础和前景太差的十八线城市，就算建了地铁也支撑不了楼市。因素有很多。

而长远的经济增长如果受到制约，那么当初欠下的较多债务，是不是成为隐患，给国家金融和社会经济添乱？

所以，中央才出新规，提高地铁建设门槛。

当然，这也不是绝对的。有些三四线城市发展更好，地铁或者其他制式轨道交通建设的节奏和城市需求、财力预期匹配，也就可以有效解决和避免这一切。并最终获益。

客观说，地铁这样快速、便捷基建的完善，让公众职住半径可以更大，可以享受更好的居住环境；城市骨架、体量，其实也因为地铁的通达变得更大。

那么，相应的，地铁沿线，包括过去被认为是郊区、发展不算好的城市组团获得新生，相关地块价格自然走高。从经营城市的角度来说是有价值的。

说到底，要让轨道交通建设利于城市发展，最重要的是规划合理、适度超前、财力可控、经济跟上。

通过经济发展和轨道交通建设组合拳，携手推动城市迈上新台阶。

对于特大、超大城市来说，就是围绕轨道交通建设布局经济，形成世界级的大都市区；对于三四线城市来说，通过建设骨干线网，拉开城市骨架，做大经济和人口体量。

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