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狂飙突进背后,金科离成为龙湖还有多远?

摘要:现金流吃紧,土地储备集中三四线
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
和闽系房企狂奔后踩急刹车不同,渝派房企金科这2年非但没有止步,而且越战越勇,直逼同城大哥龙湖,但依旧给人可控的感觉。
 
除了一度面对股权争夺战,有些心力憔悴。但目前看,也进入平稳期。
 
日前,金科发布了2019半年报,总的来说,销售靓眼、投资积极、业绩大超预期。大部分券商都给予了很高的平价。
 
所以非常有趣的细节是,8月12日,金科发布公告:
 
原计划于 2019年8月27日披露 2019年半年度报告。目前公司已经提前完成2019年半年度报告的编制工作,经公司申请并经深圳证券交易所同意,公司将于2019年8月13日披露2019年半年度报告,敬请投资者关注。
 
是的,业绩好看,恨不得抓紧让投资者和公众看到。但细读半年报,杠杆游戏也发现了金科狂飙突进后的代价。
 
不管是资产负债率,还是净负债率,同比均有下降,但现金流吃紧,由正转负。
 
1、高速发展同时,也带来现金流吃紧压力
 
客观说,金科的风头确实越来越接近同城大哥龙湖。
 
按照其半年报披露,杠杆游戏注意到,2019年上半年,该司实现营收261.05亿元,同比增长68%;
 
该司实现净利润31.67亿元,同比增长近300%,其中归属于上市公司股东的净利润25.90亿元,同比增长289%。
 
每股收益0.48元,同比增长336%。该司盈利能力进一步提升,其中:毛利率30.31%,较上年同期提升7.76个百分点,加权净资产收益率11.00%,较上年同期明显改善。
 
好消息还很多,比如净利率为12.13%,较上年同期提升7.03个百分点。
 
同时,2019上半年,金科及其所投资的公司实现销售金额约814亿元,同比增长约36%,行业排名稳步提升;销售面积约839万平米,同比增长约20%。
 
仅2019年6月末,在建面积就有约4468万平米,同比增长约76%。可售面积约5600万平米,未来销售变现能力可以想见。
 
可以说,金科已经是巨无霸。
 
今年,金科要完成1500亿元的销售目标,应该不是难事。但是任何狂飙突进都是有代价的。
 
根据半年报,杠杆游戏注意到,2019上半年,金科新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平米,合同投资金额423亿元。
 
而这导致了其现金流承受极大压力。2019上半年,金科经营活动产生的现金流量净额约为-73.21亿元,去年同期约为35.33亿元,同比减少307.19%。
 
投资活动产生的现金流量净额也为负,和去年同期变化不大。
 
拼命拿地,必然大幅举债。
 
截至2019年6月末,金科资产负债率83.86%,同比下降0.93个百分点;净负债率147.47%,同比下降11.9个百分点。依旧处于较高的位置,比很多同行要高。
 
此外,金科及其下属公司互相担保融资很频繁,总计接近900亿元,占该司净资产比接近350%,而去年同期不到280%。
 
这也引发市场和监管部门、交易所的关注、问询。并建议上市公司对此采取积极有效措施降低此项风险。
 
2、拿地凶猛,集中西南和三四线城市,受调控风险不小
 
如杠杆游戏上文所述,仅2019上半年,金科新增土储建面1530万平米,同比增长51%;新增土地投资金额423亿元,同比增长57%。
 
如此大规模的吃货,并不意味着没有风险。杠杆游戏认真看了金科半年报的94个项目披露,其中大部分集中在三四线城市。
 
问题是,调控依旧非常严厉,棚改退潮,三西线城市的风险也在加大。
 
有券商就认为:
 
(1)公司业务布局相对集中西南地区,未来受区域行情的影响较大。一旦区域调控政策进一步收紧,或者供需结构出现反转,公司业绩将承受一定影响。
 
(2)公司当前股权结构相对分散,中长期发展战略和业务稳定性存在一定的不确定性。
 
(3)融资政策收紧的节奏、范围、力度,“一城一策”落地的节奏、范围、力度,房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。
 
不过,值得一说的是,金科非常平价拿下了新城一些项目,其操作还是很让人赞叹。这是个案。
 
从此前市场表现看,有券商研究部门认为,西南市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局,为金科业绩延续高质量增长奠定基础。
 
但是未来呢?谁知道?
 
金科半年报就主动提了公司面临的十大风险:
 
(1)政策变化风险
 
(2)宏观经济、行业周期性波动的风险
 
(3)市场竞争风险
 
(4)土地价格波动风险
 
(5)项目开发风险
 
(6)经营管理风险
 
(7)资产负债率较高的风险
 
(8)融资风险
 
(9)开发成本上升的风险
 
(10)其他不确定因素
 
金科主动说,房地产企业开发周期长,监管环节多,受宏观环境影响较大,故公司在实际经营过程中还可能发生其他不确定因素,敬请投资者注意投资风险。
 
3、没有规模也不行,但愿狂飙突进能行稳致远
 
在7月末召开的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上,杠杆游戏注意到,金科集团联席总裁方明富作了题为《千亿宏图美好新生从跨越发展到美好生态圈》的演讲。
 
方总就说,随着调控的深入,很多房地产项目在盈利平衡点徘徊,盈利难度越来越大。在这种情况下,企业必须要有规模做对冲,才能获得更好的发展。
 
他举例说,“最近几年我们进行了研究,2015年拿地的项目,90%都赚钱了;2016年拿地后,有41%的项目是赚钱的,50%是(盈亏持)平的;2017年下降得更厉害,赚钱的是31%,10%是平的,其他是亏损的;2018年的项目中,45%是赚钱的,10%是平的,其他的是亏的。”
 
因为调控,很多企业、项目不赚钱。所以必须有量的平衡和对冲。
 
比如,用三四线城市的交易量对冲亏损的项目。因此,“如果企业没有相应的规模,无法实现对冲,未来的发展之路是比较难的”。
 
房企集中度在提高,强者恒强的现象越来越明显。他说,去年十强房企的销售占比达到30%,但拿地的规模达到52%。
 
对于项目很多位于房价水平相对不高的中西部地区, 方总认为,如果按照销售面积计算,过去两年金科都能位居全国前十的水平。
 
“这也说明公司的运营能力强,因为项目都是一个平方一个平方卖出来的。”但如杠杆游戏以及金科半年报自己所述,这也是风险之一。
 
所以,金科努力在“三圈一带”,即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域开发布局。
 
但核心区域的开拓,一定是艰难的。
 
但愿金科既可以狂飙突进,把规模做更大,实现2020年2000亿元的销售目标。同时,还能确保安全,行稳致远。
 
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