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巨额担保,楼盘争议!房地产群雄斗勇,金科的扩张之路好走吗?

摘要:逆风向上,还是坠落?(欢迎关注杠杆游戏)

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

金九银十降温,房地产却似乎进入了“多事之秋”。

绿地、绿城相继卷入维权风波,一个比一个夸张。今天杠杆游戏看到另一家渝系房企的公开新闻,主角是金科股份,说拟取消11家公司29.35亿元担保额度 并对3家公司提供12.1亿元担保。

想起来前不久曾闹得沸沸扬扬的郑州金科“疑似使用假冒伪劣建材”,以及金科合肥项目“交房即被业主维权”等事件。

此前,金科的财务问题一度曾被监管层关注,各种表象之下,到底有何内在牵连?

 

1、左手担保,压力山大?

据公开报道,9月27日,金科地产集团股份有限公司发布公告称,公司控股子公司为6家控股子公司共计29.25亿元融资提供担保,为2家对参股公司共计18亿元贷款提供担保。

而昨天,9月26日,金科地产集团股份有限公司发布公告称,控股子公司取消合计29.35亿元担保额度,及拟对3家控股子公司不超过12.1亿元提供担保。

实际上,就在9月23日晚间,金科股份发布公告称,公司控股子公司金科股份拟为杭州金唐、广州金驰、平湖悦佳3家公司提供预计担保金额共计人民币8.802亿元。

时间再往前,9月11日晚间,金科股份公告,拟为岳阳县鼎岳房地产开发有限公司等10家项目公司新增合计不超30.4亿元担保。

 

……

如果时间线再继续拉长,你会发现金科为子公司提供的各种担保多到吓人,说实话杠杆游戏差点看晕了,同时心里在想:看来金科扩张的欲望真的很强!

此前金科发布其半年报,下图可以看到,该公司实际担保总额占净资产比例达到了348.97%。这家渝系房企,果然泼辣!

 

担保很常见,但如此高额度、高密度的担保着实有些反常。

金科公告里也提示了:金科地产集团股份有限公司及控股子公司对外担保总额超过最近一期净资产100%、对资产负债率超过70%的子公司担保的金额超过公司最近一期净资产50%,以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产 30%,提请投资者充分关注担保风险。

业内人士说,金科股份担保实际上是母公司对子公司的一种变相融资的支持,这说明了金科子公司的具体项目非常迫切地需要资金运营。杠杆游戏认为不无道理。

一般来说,越大越规范的公司,融资往往越容易,比如某些前十房企,银行授信几千亿,随时申请就可以用。金科这个路子也是够野,要发展没办法。背后说明了什么问题,不用我说杆友们应该都懂。

2、右手维权,扩张受阻?

话说回来,如今的宏观形势下,不仅金科面临上述问题,国泰君安6月的研报曾对36家沪深A股上市样本房企做过统计,数据显示,除了金科,还有阳光城、泰禾、中南建设、蓝光发展等房企的担保比率均超过200%。

也许是步伐迈得快,今年金科因楼盘质量问题,导致的事件性新闻,屡见报端。

印象最深刻的是9月,人民日报数字河南报道,位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

在施工现场,济源钢铁公司工作人员证实,金科天籁城工地上采购的“济源钢铁”为假冒产品,后续有关市场监督管理局已介入调查。

 

后续监管局的调查结果如何杠杆游戏没有找到,金科官网亦不见此事件的回应。不知是还在调查中或者已通过其他途径解决?实际上,金科在郑州被曝光问题的楼盘不止这一处。

另外一件大事就是合肥金科某楼盘,被曝光内墙大面积修补、地面开裂,被质疑存安全隐患,交房即被业主维权。

还有金科的大本营重庆、成都,类似的情况就更多了。

不知道杆友们是否有感受,这两年房企曝光问题楼盘的频率似乎更高了。何止金科,如杠杆游戏文初提到的绿地、绿城……

某种程度上看这是件好事,侧面说明了购房者越来越掌握主导权。

如今房住不炒再三被强调,房产的金融属性短期内还将走弱。房企若想逆势突围,几年前的傲慢已经行不通,必须要多考虑购房者的体验了。

希望金科可以越做越大、越做越好,但一定得把质量做扎实。

 

3、走出重庆,迷失还是上行?

常住川渝的杆友对金科,应该比较熟悉,和龙湖一样,金科的前半生都在深耕重庆。

据金科官网介绍,金科集团成立于1998年,是一家民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业,四位一体协同发展的大型企业集团。

经过20多年的发展,现在的金科已经发展成一家全国性的房地产企业,事业遍布全国23个省、直辖市、自治区。

 

这两年,金科面临股权争夺战压力,冒着高杠杆的风险也要扩张。是不得已,也是野心。

2019年初,金科董事长蒋思海曾表示:“过于稳健就是保守,就要被市场淘汰,小而美是不行的,必须大而强。因此我们提出了跨越式发展的目标,金科2019年的目标是销售过1500亿元,2020年超过2000亿元。”

半年报显示,2019年上半年,金科及其所投资的公司实现销售金额约814亿元,同比增长约36%,目测今年要完成1500亿元的销售目标,应该不是难事。

但增长的代价也是沉重的。如上文第一部分提到的担保情况。此外,金科的现金流情况也不甚乐观。

2019上半年,金科经营活动产生的现金流量净额约为-73.21亿元,去年同期约为35.33亿元,同比减少307.19%。

更重要的一点,虽说金科如今已经是一家全国性房企,但其重庆、成都的项目占比非常高,这从其营收情况里可以看到。如下图半年报截图所示,金科在重庆的营收几乎占了半壁江山。

 

不过从近期拿地情况来看,金科布局其他省份城市也很多,但有一个问题,就是集中在西南和三四线城市。相比之下,这些地区楼市在房价横盘期,抗风险能力有可能也弱一些。

无论如何,能在逆风选择突围的房企都是勇敢的,如果能实现名利双收自然完美。期待金科的蜕变吧!

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